章剑锋：增加土地供应并不必然降低房价

　　土地供应的收紧被认为是城市房价 出现剧烈涨幅的根本因素，最近一位明星开发商在其就今年房价走势所作的分析文章里面提到这一点，引发激烈争议。他认为，土地出让的减少直接导致房屋的建设和供应亦相应减少，“物以稀为贵”，高房价局面只好长久维持。

　　不仅是商人，包括一些经济学家在内的很多人也一直对政府的紧缩地根政策持有异议，他们一般都强调，政府应该大量向开发商供应建设用地，越多越好，最好干脆不要进行土地调控和管理。如此一来，土地供应放开，建设用地增量提升，房屋越盖越多，就能够在最大程度上满足购买需求，相应地，房屋价格就不会出现过高涨幅，甚至还可能下降。

　　把土地供应与房价走势直接划上等号，认为扩大土地供给就可以平抑房价，这无疑有些天真。商人这样主张尤可理解，毕竟他们是局中利益者，不能接受紧缩地根所导致的“断粮断炊”式的现实打击。因此难免跑出来施放一些烟雾弹，好教大家被误导，以为只有增加土地供应才是有效抑制房价的办法，以便影响舆论，实现自身的“要地”诉求。

　　客观、正常的市场规律的确是这样，当一种商品供给数量增加，其价格必然会下降；当一种商品供给数量紧张，价格又必然会上调。可是，现在我们一头钻进了“土地供给数量紧张、接着带来房屋供给数量紧张、再接着带来房屋价格高企”这样一种推算模式里面，却忽略了房地产 市场里那些非客观、非正常规律与混乱态势对房价的主导和影响，把土地供应与房价走势联系起来的论断就难免欠妥和牵强。

　　在目前的市场形势下，土地供应与房价走势并不存在必然关联，甚至可以说没有什么联系。为什么呢？因为眼下的房地产销售价格走势并不一定取决于土地供给，在很大程度上只取决于某些人为因素，比如开发商的操控、腐败官员的做局、投资炒作的盛行等。

　　单就存在于市场当中的开发商操控现象而言，假设政府有朝一日真的打破紧缩地根政策，平均每年无条件地向全国开发商出让一亿平米住宅建设用地，看起来是很慷慨的，土地供应量无形中大大增加，可是，当这些土地到了开发商手里，可能马上就会被囤掉五千万平米，只拿出其中的另外五千万平米慢慢规划和开发。

　　这样一来，本来已经增加的土地供给实际上在开发商环节就被转移了，被做了手脚。这个时候，开发商所能做的，除了一边用国家的供地盖房子大把赚钱，另一边还是会强调土地不够用，资源紧张。这是一个目前无法打破的坏规律，即在开发商那里，再多的用地都是不够和不能满足的。增加土地供应并不能堵住开发商的嘴，借此来降低房价也只会徒劳无功。

　　这些年，土地调控政策被开发商纷纷当作抬升房价的借口和幌子，从而转移自己操控价格的“罪责”。一些学者也被误导，认为唯有放松地根、增大用地供给才能使房屋供需矛盾出现改善，以此促使房价松动，殊不知正中商人圈套。所谓“成也开发商，败也开发商”，土地放量再大，最终要进入市场实现由用地到房屋供应的转化，仍需要开发商完成，政府可以尽最大努力放地，但具体到开发商怎么用地、怎么建设和安排，这就是政府鞭长莫及的事情了。

　　当务之急恐怕并非大量出让土地，而须加强土地的监察和管理，提升存量建设用地在开发商使用环节的公开、透明流向。