“两会”拟议物权法 地产股借势反弹

　　十届全国人大五次会议、全国政协十届五次会议将分别于3月5日和3月3日在北京召开，房价问题将依然是与会代表、委员建议、建言的热点。而即将在两会审议的《物权法》也对房地产市场产生深远的影响。在此背景下，昨日，前期在调控气氛下持续下调的房地产股纷纷止跌反弹，其中招商地产、珠江实业等个股涨停(见附图)，地产指数上涨了3.17％，居两市分类指数涨幅榜前列。

　　笔者认为，一方面政府对房地产调控将持续施压，另一方面是物权法将解决房地产行业的制度性基础性法律问题，为地产股走强提供底气。总体而言，严厉的调控将会进一步出台，地产股中线投资机会并不具备，但两会期间地产股还是有一些短线机会。

　　地产调控开始强调增加住房供给

　　日前，国务院副总理曾培炎针对房地产市场调控的问题强调说，要增加供给，引导需求，稳定价格，规范市场，着力解决低收入家庭住房问题，促进房地产市场健康发展。这样的表述可以看作是国家对房地产市场进行调控的最新指向。这与2005年的“国八条”和2006年的“国六条”相比，曾培炎将“加大住房供应力度”放在了宏观调控的首位，与原来调控政策中放在首位的“高度重视稳定住房价格”和“切实调整住房供应结构”等表述比较，发生很大变化。这是一个明显的政策转变，它意味着，通过增加住房有效供给来平抑房价的过快上涨，将成为今后国家进行房地产调控的重点。

　　为迎接“两会”召开，多个部门先后于春节长假过后对房地产调控表明新意向。建设部在其官方网站上通报了2006年城镇廉租住房制度建设情况。通报指出，当前廉租住房制度建设还存在五大突出问题，并要求尚未建立廉租住房制度的市、县，要在2007年年底前建立。同时，央行行长周小川鼓励讨论房地产市场泡沫的问题，也说明政府有意将住房问题晾晒在太阳下。此外，国土资源部近日部署应用遥感技术开展第七次土地执法检查。据悉，此次检查涉及包括北京在内的90个城市的新增建设用地变化情况。监测时段为2005年10月至2006年10月，重点查处一批违反土地利用总体规划等违法问题，尤其要从严从重处理《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》下发后新发生的土地违法案件。

　　从以上各个部门的举动来看，对房地产市场的调控在两会前有加重的态势。但是在构建和谐社会的大背景下，从房地产调控的新指向来看，今年房地产市场平稳增长的主基调将不会动摇，这多少给已经调整了一段时间的房地产股提供反弹的理由。

　　物权法增强购房者信心

　　从上世纪90年代初“现身”，再到今年“两会”的审议，物权法经历了全国人大常委会7次审议，也身陷无数次争议，但在争议中成熟，并逐步形成共识。物权法(草案)如获通过，将进一步完善我国财产权体系，并极大地推进市场经济的发展。其中的一些条款，对相关部门和地方政府的权力，进行了相当程度的约束。这对房地产市场的健康发展，是有益的。同时，物权法的实施无疑会增加房地产购买人的信心。众所周知，我国房地产采用土地使用证和房产证两证合一的管理制度，而土地使用有明确的规定年限，即70年。物权法明确地规定了产权属性，为配合物权法，相关配套政策将会出台，购房者担心的问题将不再存在。

　　此外，关于房地产购买中的一些细节问题也将有明确的法律表述。如对于建筑区划内车位、车库和会所等归属的争论，物权法草案七审稿将其修改为“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”；以及“车位、车库的归属由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定”等内容，这也在一定程度上消除了购房者的担心。

　　地产股短线有望继续反弹

　　综合上述两个方面的分析，我们认为，虽然地产行业面临更为严厉的调控，但在两会审议物权法、调控政策或转向增加有效住房供给量的前提下，已经先于沪深股市大盘进行调整的房地产股面临短线反弹机会。那么，短线机会如何把握呢？

　　首先，在宏观调控背景下具有较多土地储备的公司值得关注。宏观调控下国家对土地实施了更加有效的管理，使土地市场价格水涨船高，而许多上市公司此前拥有的土地储备成了它们应对行业竞争的有利武器。保利地产、华发股份近几年不断加大土地储备，尚待开发的土地可建筑面积较多。此外，亿城股份虽然规模较小，但其每股土地储备在上市公司中也名列前茅。投资者在操作上可以关注涨幅相对较小，调整比较充分的地产股。

　　其次，物业租赁将成为许多地产龙头股未来发展的方向，因为在宏观调控的背景下，物业租赁在人民币升值的预期下，不仅能给上市公司带来稳定的现金收入，还将在新会计法实施下给公司带来较大的重估溢价空间。这方面的公司建议大家关注招商地产、张江高科等，其中招商地产不仅拥有258万平方米的土地储备，还在2005年12月收购招商局物业管理公司和南京国际金融中心，南京国际金融中心将2006年陆续对外租售；而张江高科则在大股东的支持下，正向物业租赁方面转型，其大股东表示在2008年前使公司拥有200万平米的物业。

　　武汉新兰德　余凯

　　地产股昨日表现突出

　　名称　涨幅

　　招商地产　10％

　　珠江实业　10％

　　海鸟发展　10％

　　世茂股份　9.98％

　　金融街7.12％

　　保利地产　6.4％

　　图:

　　制图:杨丽燕