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聂梅生:中国房地产业正在进入转型期

  全国工商联住宅产业商会会长 聂梅生

  今天我主要讲一下当前房地产业的一些热点问题。

  房地产领域的宏观调控有两个主题,一个是市场供给结构的调整,一个就是房价,所以还是要先讲一下房价问题。尤其是到了年底,对于房价还是要有个说法。

  房价的迷局

  我将房地产商会、中城联盟和一些企业家支持的REICO工作室提供的数据进行了归纳,结果表明,从1998年房改到现在,我国房价每年的增幅都低于GDP和城镇人均可支配收入的增幅,据此判断,可以说房价的上升有其宏观经济上的合理性。但是2004年以来,我国房价的增幅大大高于房租的增幅。这个数字(房价租金比)在国外很受关注,因为可以从房价与租金二者哪个高、哪个低,来判断房地产市场是不是过热,是不是有泡沫。房价增幅高于房租增幅,说明投资性购房在增加。从前三季度的统计数字来看,GDP的增幅是10.7%,比上年同期上升了0.8个百分点,城镇人均可支配收入的增幅是10.0%,也比2005年同期上升了0.2个百分点,但是到了四季度,70个大中城市的房屋销售价格的增幅只有5.6%,大大低于GDP和城镇人均可支配收入的增幅,就是说增幅回落了2.4个百分点。从2006年底的报告来看,年初宏观调控的各个方面比如固定资产投资、开工竣工面积等,其增幅都在下降。2006年初我曾经有一个预期,就是如果到年底这个房价增幅能够在6%左右,我认为基本上就是进入了一个平稳期,现在的情况看起来已经差不多了,四季度也不会大幅攀升,大概也就是在6%左右,进入了一个合理的范围。但是媒体和很多经济学家还是不依不饶,宏观调控了这么长时间也没见房价下来,好像还在往上涨,就觉得宏观调控还是要继续下去。而从昨天发布的中央经济工作会议中的一些说法来看,宏观调控在2007年也还是要继续,要有针对性地、更加深入地进行。

  但是这里面有一些问题。我们现在说的这些数字都是平均数,如果以这些平均数为依据来制定高层的决策,恐怕是有些问题的。比如说城镇人均可支配收入尽管前三个季度是增长了10%,但是这个10%是谁拉动的?这个事情很重要。这个10%恐怕是高收入群体的收入增幅拉动的,并不是中低收入群体的收入增幅拉动的。中国现在贫富差距比较大,有钱人的收入增幅大,中等收入者和低收入者的收入增幅小,平均下来是10%,可实际上中低收入群体还是买不起房,认为5.6%的房价增幅还是高。看起来2007年的调控重点还是要让中等收入以下的老百姓能够买得起房,这恐怕是地方政府非常重要的责任。

  所以我认为,平均房价和平均收入这两个数字都有问题。平均房价模糊了高档房与经济适用房即中低档房对房价的影响。用平均房价来分析问题,就形成了购房群体与房价的错位。上海就是一个很明显的例子。上海市经过连续两年的宏观调控,现在基本上是全国唯一的一个房价增幅呈现负增长的城市,但是如果到上海去看一下就会发现,房价下降的区域只是外环以外也就是边缘地区,而中环、内环区域的房价根本没有变,整体平均下来好像是增幅下降了,但是对有效购买力来说并没有意义。

  所以我一直认为,针对有效群体的有效购买力的房价分析才是有意义的,也就是什么样的人要买什么样的房,是什么样的房价,这个分析才是有意义的。平均房价,尤其是将全国各地的房价放在一起平均,计算出一个5.6%的增幅,除了只有一个模糊的宏观上的意义之外,对实际购买力而言,不但说明不了什么问题,而且反倒引起了错位。

  第二个是由平均收入的算法所带来的问题。平均收入的增长并不等于中低收入群体的收入增长,如果再以平均房价与平均收入来计算房价收入比,误差就更大了,且不说中国的房价收入比当中还没有考虑存量资产的因素。最近在西安开了一个年会,REICO工作室的刘女士给了我一个数据,让我很受启发:现在我国居民住房持有率达到了86%以上,而且这86%的拥有房产的家庭,每户房产的平均面积也达到了85平米,那么“90平方米”政策的出台,其针对性又何在?所以一定要有针对性地分析有效购买力,这样才可以解释为什么在宏观调控之下商品住宅的价格仍难让老百姓接受。只有把购房群体细分之后,才能显现出刚性需求的切实存在,正是这些刚性需求支持了房价。

  中国房地产业进入转型期

  连续三年的宏观调控,终于使我们认识到,不管你承认不承认,不管你愿意不愿意,中国的房地产业已经进入了转型期,再也不是房改以后到2003年期间的那种特征。

  转型期到底有些什么特点?

  首先要看一下宏观调控的三个背景:一是经济增长过快, GDP增幅目前还是百分之十点几;二是构建和谐社会的要求,高收入和低收入之间的差距太大;三是环境资源消耗的张力很大,所以促成了这次宏观调控。宏观调控的背景是这样,它的目标也就很明确了,要在这三件事上都有个交代,才算是调好了,因此就促成了房地产业的这些转型。

  转型一:从商品向公共产品的属性转移

  住宅是一种商品,它的价格在市场经济当中受无形之手的调控,但是它又有别于其他商品。它是一种公共产品,与其他产品不一样,比如汽车,人们可以没有汽车,但是不能没有房住。所以住宅不仅具有商品属性,还具有公共产品属性。从1998年房改到现在,很多政策都是从经济领域中提出来的,都是在谈它的商品属性,而忽视了它的公共产品属性。从建国以来一直到房改,我们住的都是廉租房,月租金都非常有限,一搞房改,把原来租金很低的房子一下子变成了商品房,这就是一种翻转性的变化。在这种翻转性的变化过程当中,本来想留一块经济适用房作为补缺,但是后来把经济适用房也推到了市场上,这么一来,整个这一块就发生了缺失,所以现在补这一块是很重要的。如果这一块不补上,政府的职能就很难体现。我一直认为房地产发展应该有两大板块,一个是全流通领域的商品房板块,其价格应该是间接调控也就是由市场去决定,另外很大的一块是廉租房,应该有政府行为在当中发挥作用,要限制流通。对这两大板块应该有不同的政策出台,实行不同的管理办法。下一步的宏观调控应该更明确地解决这个问题。缺位就应该补位,现在廉租房这一块的缺位是非常严重的。有一次我与扬州的市委书记在中央台做一个直播节目,当时他说扬州只解决了0.1%的廉租房,这还是作了很大努力之后的结果。而按照我们的分析,廉租房这一块应该占到5%左右才合适。所以,房地产业的第一个转型是从商品向公共产品的属性转移。目前这种“一腿长、一腿短”的状况,正在对我们的和谐社会产生冲击。

  转型二:从投资功能向使用功能转移

  不动产与其他产品不同的地方,就是它既有使用功能也有投资功能,不像其他很多产品那样没有什么投资功能。不动产之所以具有投资功能,是取决于它与金融界高度的紧密联系。实行宏观调控以后,金融界、资本界大幅度地进入房地产业,与它紧密结合在一起,这在以前是没有的。有一次银行的朋友对我说,如果不是宏观调控,你们房地产界哪里会把我们金融界放在眼里?说明这两个领域的紧密结合在宏观调控之后体现得更加清楚。房地产的投资功能和使用功能在整个过程当中始终在不断地博弈,有的时候表现为投资功能是主要的,刺激了内需,这时候你是“好孩子”,有的时候又说房地产制造了泡沫,造成了房价上涨,造成了社会不和谐,这时候你又是“坏孩子”,所以这两个因素是一直在博弈的。

  房地产投资热是这次宏观调控很重要的一个方面。但是房地产投资热是怎么造成的?这里起码有四个原因。第一个是长期的低利率造成了货币投放量大。因为利率低,大家都不愿意把钱放到银行里,就流向投资方面。第二个就是进出口顺差过大。中国经济增长当中很大一部分是靠外贸。外贸顺差很大,就造成资本流动性过大。这两个因素是长期的,在最近七八年中非常明显。第三个就是银行。银行现在面临两个压力。一个是存贷差的压力太大,使银行的放贷加快,由此造成货币投放量大,投资增长快,其中很多是直接投向房地产;另外一个压力是银行上市。因为要上市就需要业绩,找不回利润怎么去付存款人的利息?最后就造成了房地产投资热。一些经济学家也曾对我说,房地产业其实是背了进出口顺差的责任。如果我们的经济增长不是靠外贸顺差拉动,而是还有其他的经济增长点,还有其他的内需来拉动,这一块就会相对平稳。而在房地产市场中,中低收入阶层以及将来城市化过程当中城市新增人口的住房需求是不可忽视的。这次房地产的宏观调控对这部分内需应该积极培育,从而改变这种过分依靠外贸顺差拉动GDP的局面,同时也可以降低人民币的升值压力。房地产业从投资功能向使用功能转移以后,才会使中低收入者能够买这些房,“90平方米”等等这些问题都是与此有关的。所以,说到房地产业的宏观调控,不能只局限在房地产业本身,而是要从整个经济层面、整个资本层面来考虑这个问题。

  从和谐社会的角度来讲,任何一个国家从经济学角度看,如果实物资产升值,就必然导致贫富分化。因为只有有钱人才具有投资实物资产的能力。实物资产是投资越多价格越涨,价格越涨,富人就更富,最后导致贫富差距过大。所以,这次宏观调控就是对投资性的购房和炒房尤其是短炒加以控制,强调房产的使用功能,所以出现了“90平方米”的热点,因为这部分房产不具备投资属性。但是我认为不能把“90平方米”作为结构调整的着眼点,因为结构调整主要是使中低价位的商品房能够达到合理数量,它的面积是不是90平方米并不重要,因为“90平方米”是不是正好对应着70%的市场,我至今没有看到科学的论证。实际上,只要导向正确,大部分是针对中低收入群体的中小户型就可以了。不要把结构调整搞成产品调整,又把产品调整搞成“90平方米”的调整。另外,也不能把稳定房价看成是房价下跌。不要认为房价增幅下降了还不够,一定要房价下跌了才算是调控到位。房价下降并不是宏观调控的最终目标。当然,不同的城市有其各自的特点,个别城市有其个别性的问题。比如北京、深圳房价涨得太多,就要分析它的原因,这是深入进行房地产宏观调控时要解决的问题,但这个问题不一定是全国性的。

  转型三:从资源消耗型向资源节约型产业转移

  房地产是一个典型的资源消耗型的产业,它对土地、能源、水资源的消耗量非常大,而我们国家在发展过程当中忽略了这一块。现在我国人均住房面积达到了26平方米,不像房改初期只有十几平方米,是不是可以说我们在住房面积上的饥渴阶段已经结束了?如果是这样,那么将来盖的房子不管是针对高收入人群的,还是针对中低收入人群的,都要转向资源节约型。高档房甚至于别墅也不一定要盖得特别大,也不一定是节省了土地面积和资源之后,就降低了房屋的舒适度,相反地舒适度还可能上升。这也成了现在的一个焦点问题, “90平方米”的问题也与此有关系。现在很多企业像金地、万科等,都开始制订它们的绿色住宅和节能省地住宅产业化的标准,因为这可以使企业提升到一个新的平台,目前这方面的竞争也非常激烈。向资源节约型转移之后,房子盖出来不仅仅是体现一些人文方面的概念,可能更多地是要体现生态方面的或者是人文生态方面的概念,以及一些实实在在的要求。建设部有关这方面的要求也在一个一个地出台,而且非常之急、非常之坚决,这当然与我国“十一五”期间单位GDP能耗下降20%的目标有关系。因为如果单位GDP能耗要下降20%,那么房地产业就一定不会是20%,而可能是50%,甚至于是65%,节水20%。总之这与我国发展循环经济、落实科学发展观的要求都是有关系的。

  总而言之,转型时代的中国房地产业, “中低收入人群”、“中小户型”将是被反复强调的概念,这是今后的一个导向。我始终认为,大家不要被当前一些具体数字比如“90平方米”、“房价下降了几个百分点”所吸引。宏观调控的基本精神,仍然是使这样一个支柱产业继续发展。在和谐社会中,国家的利益、人民的利益和企业的利益应该是一致的,也只有这三方面一致起来,这个行业才能更健康地发展。

  房地产金融

  房地产业的融资渠道是比较狭窄的。2002年以来,房地产业只有61家公司上市,融资总额只有80个亿;房地产债券2000年以后就停了,加在一起才10个亿;房地产的信托基金也不过300个亿。这几项加在一起也不到400个亿,所以主要是靠贷款。再看一下2006年1到9月份房地产开发资金的来源:国内贷款是3900亿,增长了49%;外资说到底其实并不多,虽然同比增长了46.6%,增幅比较大,但总共也只有259个亿;自筹资金这部分大幅度上升,达到6000多亿,同比增长了23%;其他资金是8000多亿,同比增长了23%。再看一下银行的信贷。上半年国内各金融机构对房地产业的贷款总额约占全年预期目标的87%,也就是全年的额度在上半年就基本上用完了,三季度在一连串银根紧缩的情况下,国内贷款比二季度大幅度减少,减少了90个亿,增幅比二季度下降了30个百分点,可见宏观调控捏住银根是非常明确的。再看一下房地产另外一个重要的资金来源即定金和预收款。三季度定金和预收款总额出现一定程度的增长,但增幅较二季度放缓。就是说银行贷款这部分下去了,定金和预收款这部分上来了,一季度、二季度、三季度都是在上升的。如果再把这一块停掉,又没有其他融资渠道,将会出现一种灾难性的局面。

  再看一下IPO方面,也就是房地产公司上市的情况。2000年7月31日保利地产上市融资20个亿,继保利之后,10月16日北辰上市,实现H股回归A股的资本梦想。虽然国内股市正式恢复了融资能力,但是保利和北辰的上市在房地产公司当中并不具有普遍意义。房地产行业与其他行业不同,非公经济占了80%以上,国企是少数,目前登陆A股市场还比较困难。目前众多地产公司正在国外借壳上市。2005年下半年以来,约有30多家房地产公司在海外完成了借壳上市,目前还有天水股份等等都在洽谈,瑞城、瑞安在香港登陆,阳光在新加坡登陆。总之,房地产公司上市的情况在不断发展。

  再看一下利用外资的情况。2006年二季度利用外资115个亿,同比增长了59%,其中直接投资的只有81亿,同比增长了156%。外资进入的速度是在加快,这与全球资金流动性过大及人民币升值的预期是有关系的。在这种情况之下,五部委于2006年7月下发了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》,受此影响,三季度在房地产开发资金来源中,外商直接投资只有66个亿,同比增长了77%,涨幅比二季度减少了79个百分点。

  关于上海房地产业利用外资的情况,央行发布的《2006上海金融稳定报告》指出,2005年通过直接设立外资房地产公司或参股境内房地产开发企业、通过一级市场购买上海房产类境外上市公司在香港主板市场发售的H股、间接投资、非居民直接将外汇资金结汇购买房产这四种主要途径流入上海房地产市场的境外热钱有37.63亿美元,这一数字与2004年公布的数字相比,增长了约40%。

  最后,再谈一下央行对房地产金融方面的一些意见。2006年10月,央行在其公布的《中国金融稳定报告(2006)》中发出了警惕房地产金融风险的警示,指出"房地产市场波动带来的宏观经济波动、房地产价格下跌和房地产信贷下降以及银行信贷损失"等三大潜在金融风险值得关注。

  这一警示缘于央行对于中国房地产泡沫问题的持续关注。没有说泡沫到底是有还是没有,但是必须持续地关注。今年5月份,针对房地产金融在金融总量中所占比例越来越高的问题,央行曾指出,必须高度关注我国的房地产和房地产金融问题,警惕房地产泡沫的负面影响。

  房地产业关系到国计民生,这是没有问题的,但是它的资金投入与回收之间有一个时间差,盖了房子三年以后才能回收资金。这个时间差就决定了需要金融机构来支持。随着银行贷款在房地产市场各个环节的作用的增强,它的风险也在增大,如果形成了泡沫,形成了不良贷款率的同步上升,泡沫一旦破裂,就会对国民经济带来很大的负面影响,所以这个问题值得关注。

  2005年底房地产贷款余额达到3.07万亿元,占金融机构人民币各项贷款余额的14.84%,这个比例从国际上看不算太高;与GDP的比率为16.75%;商业性个人住房贷款余额为1.84万亿元,占金融机构人民币贷款余额的8.9%,与GDP的比率为10.0%。这个数字应该说还是不小的,所以引起了很大的重视。由于我们的资产证券化这样一些防范金融风险的产品是缺失的,一旦出现问题,风险全部集中在银行。如果房地产价格下跌,就可能通过银行控制信贷损失的行为进一步加剧房地产市场的波动,从而使房价进一步下跌,银行的房地产抵押贷款的价值会随之降低,这样就冲抵了银行的自有资本,又会使银行减少对房地产的投放,从而推动房价更大幅度地波动和下降。所以,央行在《报告》中建议,在相当大的自住性需求远未得到满足,相当数量的商品房投资和投机需求将继续存在的情况下,需要保持各项调控政策的持续性,重点控制房地产过度投资行为,注重完善房地产市场的各项交易制度。我认为在这种情况下,既然银行风险很大,就应该开放直接融资,让信托基金、担保、证券等各种体制尽快地健全和发展,这样就可以使中国房地产和金融市场更加稳定,因为这些直接融资机制都可以使投资者自觉地防范金融风险,从而使银行的风险降低。

(责任编辑:丁潇)
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