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中金公司:房地产业四季度季报 重业绩轻调控

  政府对房地产行业调控将是长期的,调控有利于行业长期健康发展,优质公司将受益于调控,所以投资应该轻调控,重业绩。

  焦点问题讨论:两会后房地产行业调控政策

  1、调控政策以执行原有政策为主:我们对政府工作报告的解读是政府对房地产行业整体走势是满意的,认为调控政策是有效的,但有滞后性,因而两会以后不会出台超出市场预期的调控政策,执行现有政策为主且力度将加大:

  未来调控的重点是增加有效供应,即中小户型和中低价商品房的有效供应,存量土地进入市场速度将加快。

  房价调控的主要任务归到各地方政府头上,变成差异化调控,房价涨幅将成为各地方调控力度轻重的指标。

  2、物权法即将通过带来物业税征收的预期:我们认为物权法将有利于不动产价值的提升,而随之而来的物业税即将成为行业未来二到三年关注的焦点,我们对物业税的基本判断是:不会很快实施,过程是先试点后推广、先高端后普通、先增量后存量;物业税将有利于抑制房价的上涨,但不会必然带来房价下跌。

  3、维持行业判断和投资建议:房地产行业走势和投资判断维持我们07年策略报告中观点,即全国性龙头和区域性龙头目前均具有较好的投资价值,房地产板块下半年表现将更好。我们认为政府对房地产行业调控将是长期的,调控有利于行业长期健康发展,优质公司将受益于调控,所以投资应该轻调控,重业绩。

  06年房地产行业数据分析

  06年数据表明房地产行业调控效果显现:按照国家统计局监控数据,全国房价涨幅5.6%,低于05年的6.7%;区域市场差异加大,北京房价涨幅较大,而上海房价维持低迷。一线城市和省会城市房价涨幅较大,而二、三线城市房价趋稳。

  先行指标显示07及08年房价涨幅将持续放缓:06年新开工面积增幅16.9%,同比上升6个百分点;在建面积增幅18.0%,同比上升1个百分点;土地开发面积同比增加28%,比05年增速高近23个百分点,这些指标显示,未来两年供给将是先平稳后增加的趋势。

  作者:白宏炜 中金公司

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