近年来物权热点话题

　　热点1：农民宅基地使用权、土地承包经营权抵押问题

　　全国人大常委会在组织开展“三农”问题调研时发现，农民的贷款要求能够得到满足的不超过30%，其中一个重要原因就是没有抵押物。于是有人大委员建议，应通过评估，允许农民以农村宅基地使用权、农村土地承包经营权作抵押，将农村宅基地使用权和土地承包经营权转变为流动资产，以获得抵押贷款搞经营。

　　应体现让农民富起来的原则。然而在物权法草案起草过程中，对此有两种对立的观点。

　　■一种观点认为，中国地少人多，必须实行最严格的耕地保护制度。当前农村社会保障体系尚未全面建立，土地承包经营权和宅基地使用权则成为农民基本生产生活保障。

　　从全国范围看，放开土地承包经营权和宅基地使用权抵押或转让的条件尚不成熟。如果允许宅基地使用权和土地承包经营权进行抵押，会引起一系列社会问题，影响农村稳定。

　　■另一种观点认为，这种顾虑不必要，因为维护农村稳定的首要问题是让农民致富，不应该因为可能会出现极少数的负面案例而剥夺所有农民的土地权益。

　　热点2：歧视农民的物权，会适得其反

　　物权法草案建议，禁止城镇居民购置农村宅基地。有评论指出，虽然此立法建议的出发点很好，很显然是为了保护有限的土地资源，尤其是耕地资源，但如果立法不当，效果会适得其反。因为禁止城镇居民购置农村宅基地既有失公平，也很难执行。

　　首先，这是对农民自有土地及房屋产权的歧视。当前，中国城市居民所拥有的土地和房屋可以在任何国民之间自由交易，如果禁止农村居民拥有的土地和房屋在城乡之间自由交易，甚至只能由国家统一征收，这实际上是部分剥夺了农民自有土地和房屋的产权，还会造成农民自有土地和房屋的交易市值大大降低。

　　其次，即使法律禁止，城镇居民依然可以变相购置农村宅基地。例如，他们可以与农民达成协议，长期租用农村宅基地。更为天经地义的是，一些原来在农村拥有宅基地的农民，后来成为城镇的常住人口，虽然未经任何转手交易，这些前农民所拥有的宅基地实际上已经摇身变为城镇居民所拥有的农村宅基地。如此一来，初衷旨在保护农村耕地和宅基地的条款，反而导致城镇居民在农村购宅置地的成本大大降低，也使得农村宅基地“圈地”运动越来越缺乏规范。

　　再次，中国正经历着大规模城市化运动，未来若干年将持续有大量农村居民进入城市定居，随之而来的必然是大量农村房屋空置。如果禁止农村宅基地和房产在城乡之间自由交易，等于是在剥夺农民的房屋财产权，导致这类“城市新移民”在农村的不动产无法变现为可以和他们一起进入城市的动产，无形中提高了他们的进城成本。尽管如此，禁止城乡之间房屋自由交易的法律不仅阻挡不住，而且还将继续扩大城镇居民长期持有农村宅基地的规模。

　　热点3：拆迁、征地补偿标准

　　拆迁和征地补偿标准，关系到老百姓切身利益，在起草物权法（草案）当中一直是重

　　点研究领域。关注的焦点主要是两方面：

　　■拆迁、征地的前提条件。在谈这两者的前提条件时，有一个基本出发点，即无论是拆还是征，都必须是为了公共利益。在此基础上再来确定，什么样的情况下可以拆，什么样的情况下可以征。

　　■补偿标准。这也是发生纠纷最多的问题，无论是拆迁补偿还是征地补偿，都存在补偿标准低、补偿不及时的问题。征地补偿问题尤多。最近国务院以及国土资源部对此非常重视，在加强和完善对征地补偿标准的指导意见中，包括国务院的有关规定，都非常明确地提出“保证被征地的农民不因征地而降低原有的生活水平”。

　　热点4：土地征用七大问题

　　■土地征用过多、过滥，失地问题严峻

　　■征而不用现象普遍，土地大量闲置

　　■开发用地获得困难，成本过高

　　■补偿标准偏低，农民利益损失严重

　　■补偿方式单一，难以解决农民的长远生计

　　■补偿金发放监管不力，克扣、贪污现象严重

　　■腐败现象成风，社会各界反映强烈

　　热点5：让与担保制度与融资融券制度

　　全国人大常委会第23次会议第五次审议备受争议的物权法草案时，引出了两个焦点问题：物权法草案中如何规定股票担保制度？是否引入“让与担保”这一新型担保方式？

　　这两个问题将决定证监会依据证券法所制定的《证券公司融资融券业务试点管理办法》中所确立的让与担保能否在物权法中取得上位法律依据。能否建立合法有效的担保关系，直接关系到融资融券担保物的安全，关系到融资融券整体性市场风险的防范和控制。但是，就法律适用而言，现行担保法律规范不能完全适应融资融券的业务需要。因此物权法草案制订过程中有关让与担保的争论引起证券业普遍关注。

　　■相较于传统的抵押、质押等担保方式，让与担保的吸引力在于：

　　*有利于兼顾效率和安全，平衡担保权人和债务人之间的利益关系；

　　*有利于充分发挥担保物的效用，促进资金融通；

　　*有利于简便担保手续和操作环节，降低担保成本。

　　■具体到融资融券交易，让与担保较之于传统意义上的登记型质押有如下优点：

　　*方式灵活、操作简便、成本低、效率高等优势；

　　*让与担保的标的物既可以是证券也可以是资金；

　　*设立担保比较简便，只要开设专用信用交易账户，将其中的资金和证券之权利通过信托方式，在名义上归于债权人，成为担保物即可；

　　*投资者可以按照一定的规则动用信用交易账户内的证券或者资金，不断买卖证券，活跃市场交易。

　　热点6：让与担保制度与银行按揭业务

　　由于当前房地产市场按揭交易发展势头迅猛，在物权法制定过程中，就是否应将从大陆法系判例中形成的让与担保法定化为一种具体的担保类型，理论界、立法界存在激烈争议。其中有代表性的观点有两种：

　　■肯定说：建议中国的担保制度应有一个显著特点，即规定被作为典型担保物权的让

　　与担保，目的在于解决房地产市场中的按揭交易。

　　■否定说：建议物权法所规定的典型担保形式中没有让与担保。理由有二：一是在物权立法中，无论是从现有的动产或不动产担保制度、现实的社会信用状况还是商业实践来

　　分析，都不存在让与担保制度的需求；二是让与担保制度产生的诸多理论问题尚无法解释，其与传统担保形式之间的矛盾和冲突难以协调，正因为此，其他国家成文法也未将之作为正式的、法定化的担保制度。

　　热点7：抵押权证券化

　　物权证券化是现代物权法发展的趋势之一。而在物权证券化中，抵押权的证券化是一项重要内容。所谓抵押权证券化，主要是指银行将其享有的抵押权转移给投资公司或其他金融公司，由这些公司以抵押权所具有的权益发行证券对外出售。这样做的好处有两方面：

　　■通过发行抵押权证券进行资产变现，加强资产的流动性。

　　■买受人通过购买证券分担抵押风险。如果成功，将使担保物权变得更有效率。当前，银行有很多抵押物，如果银行能够将抵押权实行证券化，就能大大优化资产结构、盘活

　　金融资产。在中国目前的法律体制下，抵押权的转让受到严格限制，而抵押权证券化恰恰强调的是抵押权的流通性。因而，这种制度在中国的实行还需要物权法和证券法等有关法律的协同。