投资要点:公司3月14日公告将向控股股东蛇口工业区非公开定向增发约1.10737亿股，募集23亿元，发行价格为20.77元/股。蛇口工业区将全部以现金认购增发股份，承诺增发股份在36个月内不转让。本次定向增发资金将用于收购深圳招商地产5%股权、收购新时代广场写字楼、收购美伦公寓土地使用权并开发建设、海月华庭开发以及南京仙林（1-2期）的开发。
上述投资需要24.45亿元，不足部分将由招商地产自筹。本次增发完成后，公司滚存利润将由新老股东共享。本次增发完成后，蛇口工业区直接和间接持有公司股份将由444.58%上升至52.99%，股本将由6.1882亿股上升至约7.2926亿股。蛇口工业区是由招商局集团有限公司及其子公司联合100%控股的子公司，是招商局集团下属重要利润中心，随着经济实力和业务规模迅速壮大，已发展成为拥有园区开发、物流服务、风险投资、客运服务和酒店管理等主业集团。2006年总资产270亿元、净资产75亿元、主营收入74.4亿元、净利润10.05亿元。连续15年被评为AAA级资信等级。我们长期以来持续看好一直在增持自己股份招商地产。本次蛇口工业区增持公司股份收购和投资的项目也将给公司带来良好的盈利预期，并增厚每股收益。由于公司年报未出，我们暂时不调整以往对公司的盈利预期。蛇口工业区已承诺自己拥有的商品房开发用途的土地，将优先出让给招商地产。可以说，本次蛇口工业区实质增持公司股份将给未来的公司带来实质性的变化和增长。一方面，公司每股帐面净资产约将提升至9.04元，RNAV不低于30元，资产负债率降大幅下降，盈利能力也将同步增长。另一方面，2007年7月，深圳西部通道--香港和蛇口的跨海大桥将顺利通车，南油和蛇口工业区旧城改造也将拉开序幕，这一系列利好否将助推公司高速增长。加上公司在全国各地的土地储备已超过400万平米，以及招商局漳州开发区在厦门-漳州跨海大桥也将开通，厦门-漳州跨海大桥的开通也将为招商地产带来很好的发展前景。我们已然维持“强力推荐”的投资评级，中短期定价34元。我们非常展同招商局董事局局长秦晓所说的，再造一个招商地产，已经不是梦。公司将在3月14日复牌。
作者：2007-03-14 李少明
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