房地产：对未来调控政策的预判

　　用西游记里的人物关系能比较形象地说明政府调控房地产的逻辑。

　　房地产业运行出现问题时，政府就会出台调控措施，如同孙悟空犯错误时唐僧就会念紧箍咒。

　　但我国经济的发展和居民住房问题的解决离不开房地产业，如同离开孙悟空，西天取经事业也无法取得成功是一样的道理。

　　所以我们认为调控是针对行业存在问题，延长行业上升期的手段，我们长期看好多重需求支撑下的房地产行业。

　　具体回顾06年至今的调控政策，显示出两条主线，一是调整土地收益分配，促进集约利用；二是抑制投资性购房，平抑房价上涨。未来调控仍将围绕这两条主线展开，具体措施按性质可分为行政、金融、税收手段，其针对性不同，产生效果也各异。我们预期未来可能出台的调控措施包括：..耕地占用税标准提升。

　　征收集体土地时的安置补助费和土地补偿费标准提升。

　　外资购房细则在全国范围的出台。

　　个人住房转让土地增值税在全国范围实施。

　　保有环节的特别房产税推出。

　　物业税试点。

　　目前各界对物业税概念的理解存在诸多分歧。物业税的基本框架是将现行房产税，城市房地产税，土地增值税，城镇土地使用税（可能还包括土地出让金）等税费合并，转化为房产所有者在持有期内缴纳。

　　由于物业税在法律意义上的逻辑起点是国家对私人财产的保护，只有存在清晰的物权，物业税才有其法律基础，因此物权法是开征物业税的基本前提。如果两会通过物权法，将为物业税开征扫清基本障碍。

　　但由于技术设计的难度，物业税在2-3年内推出可能性很小。国家可行的方法是先在部分城市进行试点，但同样由于技术设计上的原因，试点在短期内也不可能推出。

　　我们预计特别房产保有税开征会在物业税之前，暂时部分承担物业税的功能。

　　投资策略。针对房地产的调控尚未结束，我们预期部分调控措施会在两会后陆续出台。由于我们长期看好行业内优质公司，如果届时相关公司出现波动，将是较好介入时机。建议重点关注万科、招商地产、金地集团。

　　作者：7 曹旭特 国金证券