海外基金投资内地房地产现新动向

    □本报记者 李和裕

    从谨慎“试水”,到汹涌而入,再到完善布局,对中国内地房地产青睐有加的海外基金也在积极“成长”中。

而去年以来,楼市调控深入、“限外”大幕开启,懂得顺势而为的海外基金也开始在投资领域的“跑马”、收购项目的“换马”、战略合作的“养马”三方面展现出新的态度。

    一方面,海外基金对内地房地产的投资视野开始放宽,“跑马”的范围更加广阔,这从去年海外基金由一线城市向二线城市挺进、从商业物业转向住宅物业等动作中便可见一斑。而随着政府加强调控,房地产的社会性质比经济性质更为突出,一些海外基金开始把触角伸向普通民居。

    如前一阶段,德意志银行旗下最大的房地产基金RREEF一边忙着与希尔顿酒店集团合作,计划在上海、北京、天津等核心城市收购、开发并改建20多家酒店；一边又宣布参与三线城市珠海的普通民居开发,携手一家来自澳门及两家内地的投资商,联合投资发展价值2.25亿美元、面向当地中等收入水平消费者的“中珠上城”项目。

    “从商业物业转向住宅物业,再从高端住宅转向大众住宅,看来海外基金也很会看‘风向’,并且对中国房地产市场前景仍持乐观态度。”BAZO投资(亚洲)有限公司董事长郑小平表示。事实上,RREEF在自己的研究报告中也指出,中国许多城市的房地产收益率仍十分具有吸引力,住宅项目的毛利率预期高达20%-30%,

    另一方面,海外基金在一直关注的中国成熟物业收购方面也开始动新脑筋,行话所说的“换马”动作又有新迹象,如从外资向内资收购物业变成外资向外资收购物业。去年的上海房地产市场就不乏这样的案例,如印尼三林基金以1.16亿美元向荷兰ING购得盛捷酒店式服务公寓,新加坡腾飞集团以1.6亿美元向“同乡”星控股、吉宝置业和淡马锡控股购得海洋广场等。

    “由于这些物业原本就被外资持有,如今再转让给新的外资,就不会受到‘限外令’的影响。”在近日搜狐焦点房地产网举行的小型访谈活动上,仲量联行亚太区董事陈立民告诉记者,“由于‘限外’政策影响,外资向内资开发商收购物业的难度增加,除非是那些进入较早,已经‘生根发芽’注册了企业的,所以一些海外基金开发把目光瞄向‘同类’手中的物业。毕竟海外基金本质上是冲着收益而非项目来的,所以总有‘换马’的时候。”

    另外,随着“限外”影响逐渐铺开,业内预计海外基金与国内开发商的合作会愈演愈烈,而且除了以往在资本面上的合作,战略层面的结合也在增多。“内地开发商因资金问题而借力于外资的想法现在的确很多,同时外资也在积极寻求合作投资机会,不过它们并非纯粹是追求高回报的项目,有的也是想找到一个好的当地伙伴,为其未来的内地发展养精蓄锐。”正在上海筹备中国房地产投资世界峰会的郑小平告诉记者,海外基金本身是资本管理者而非开发商,他们也需要向内地开发商借资源、借经验。