国金证券：招商地产 区域外市场进入收获期 买入

　　招商地产在06年实现主营收入和主营利润29.4亿元和8.9亿元，同比增长10.53%和37.3%；实现净利润5.68亿元，同比增长34.7%，每股收益0.92元，基本符合我们先期0.89元的预期。

　　地产业务的主营业务利润率从05年的23.67%提升至36.35%，是利润增长快于收入增长的原因。

　　地产结算面积为16.45万平方米，同比下降22.1%，但结算收入仅同比下降3.6%，主要由于高端产品招华曦城参与结算，而蛇口地区的花园城等项目售价同比明显提升。

　　06年公司在全国8个城市开发18个项目，在建面积达112万平方米，其中苏州依云水岸和天津假日风景项目在报告期内参与结算，标志着招商地产走向全国战略初步取得成功。

　　报告期内公司新增土地储备89.26万建筑平方米，在07年初又拓展了佛山项目，三大经济圈的项目布局初步形成。储备项目的权益建筑面积达到370万平方米，分步于全国9个城市，已经具备抵御系统性风险的能力。07年上海、苏州、天津、南京项目进入收获期，公司将变身为完全意义上的全国性开发商。

　　预计公司07、08年实现每股收益1.22和1.74元，考虑到大股东在蛇口地区约300万平米建筑面积项目将逐步注入上市公司，锁定公司拓展项目资源风险，赋予公司25倍市盈率，合理价格为30.5元，建议买入。

　　2006年，招商地产主营业务收入和主营业务利润分别为29.4亿元和8.9亿元，同比增长10.53%和37.3%；实现净利润5.68亿元，同比增长34.7%，每股收益0.92元，基本符合我们先期0.89元的预期。

　　地产盈利水平提升导致利润快速增长..地产业务的主营业务利润率从05年的23.67%提升至36.35%，是利润增长快于收入增长的原因。

　　实现结算面积16.45万平方米，同比下降22.1%，但结算收入为16.03亿元，仅同比下降3.6%，主要由于高端产品招华曦城参与结算，而蛇口地区的花园城等项目售价同比明显提升。

　　06年公司在全国8个城市开发18个项目，在建面积达112万平方米，其中苏州依云水岸和天津假日风景项目在报告期内参与结算，标志着招商地产走向全国战略初步取得成功。

　　招商地产的部分收入来源物业出租。

　　泰格公寓和花园城中心在06年正式投入运营，使公司出租类物业面积增至50.65万平方米。物业年均出租率达91%，同比基本持平。

　　出租物业实现收入3.06亿元，同比增长30.2%，增长部分主要来自新投入运营的泰格公寓和花园城中心；出租业务成本为1.73亿元，同比增长40.5%，成本快速上升的原因是花园城中心开办费在报告期内一次性转入所致。

　　06年公司的水电业务出现一定程度萎缩。主要是蛇口地区正面临产业结构升级，原有企业的外迁导致供水供电量出现一定下滑，但基本不会对公司业绩产生负面影响。

　　因为这部分业务对利润的贡献较小，06年仅占主营业务利润的15.6%。

　　上述业务下降幅度也有限，报告期内供水、电量同比仅下降0.19%和5.2%。

　　06年公司新增了包括深圳前海物流园区在内的近十平方公里的营业区，其中的水电业务仍将由公司开展，将有效地减少蛇口产业结构调整带来的影响。

　　报告期内公司共新增土地储备89.26万建筑平方米，在07年初又拓展了佛山项目，三大经济圈的项目布局初步形成，储备项目的权益建筑面积达到370万平方米，分步于全国9个城市，已经具备抵御系统性风险的能力。

　　07年公司的上海、苏州、天津、南京项目进入收获期，公司将变身为完全意义上的全国性开发商。

　　招商地产计划向第一大股东蛇口工业区定向发行股票。发行价格为每股20.77元，计划募集资金不超过23亿元。

　　增加稳定租金收入。本次收购的新时代广场和美伦公寓都属出租类物业，在稳定运营后，上述项目将分别贡献每股收益0.05元和0.025元。

　　优化现金流。本次增发募集资金23亿，扣除购买股权和资产的14亿，招商地产可获得9亿元现金，将明显改善公司现金流。

　　盈利预测及投资建议..预计公司07、08年实现每股收益1.22和1.74元，考虑到大股东在蛇口地区约300万平米建筑面积项目将逐步注入上市公司，锁定公司拓展项目资源风险，赋予公司25倍市盈率，合理价格为30.5元，建议买入。

　　作者：曹旭特 国金证券