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万科A:领跑行业 优势扩大 买入

  06年万科实现主营业务收入178.5亿元,同比增长69%;净利润21.5亿元,同比增长59.6%;每股收益0.49元,与我们预期的0.48元基本相符。

  完成销售面积和销售金额分别为322.8万平米和212.3亿元,同比增长39.3%和52.2%,市场份额由05年的0.59%提升至1.04%,扩大了领先优势;在土地储备方面万科也表现得身手不凡,新增项目1201万平米,储备项目的权益建筑面积达到2235万平米,规模效应更加明显。

  万科净利润已经连续三年增长超过50%,业绩增长仍主要依靠长三角和珠三角地区项目。

  两大区域合计实现收入119.6亿元,占总收入的67.6%,贡献了78.4%的净利润。

  珠三角地区项目盈利能力最强,平均净利率达到18.5%,该区域储备项目仍足够满足未来两年开发需求,因此投资者不必担心万科短期盈利水平出现明显下滑。

  报告期末,万科有119万平方米已售但尚未结算项目,合同金额96.6亿元,我们预计万科在07年的结算收入为239.1亿元,也即万科在06年底就已经完成了07年40.4%的销售任务,奠定了业绩增长基础。

  国家的调控政策会压缩行业盈利空间,企业胜出的途径只有依靠规模扩张弥补毛利率的下降,而万科多元化的融资渠道、细分市场和由土地导向到客户导向的思路转变以及住宅产业化的技术储备将帮助公司提升效率和缩短开发周期,从而实现增长方式的转变。

  预计万科07、08年每股收益分别为0.68、和0.90元,考虑到万科规模经济效应和分散系统性风险的优势在新市场环境下将表现得更为突出,是行业内最值得长期投资的公司,赋予公司07年26-28倍市盈率,合理价格17.68-19.04元,建议买入。

  06年万科实现主营业务收入178.5亿元,同比增长69%;净利润21.5亿元,同比增长59.6%;每股收益0.49元,与我们预期的0.48元基本相符。

  完成销售面积和销售金额分别为322.8万平米和212.3亿元,同比增长39.3%和52.2%,市场份额由05年的0.59%提升至1.04%,扩大了领先优势;在土地储备方面万科也表现得身手不凡,新增项目1201万平米,储备项目的权益建筑面积达到2235万平米,规模效应更加明显。

  珠长三角区域是主要利润来源..万科净利润已经连续三年增长超过50%,业绩增长仍主要依靠长三角和珠三角地区项目。两大区域合计实现收入119.6亿元,占总收入的67.6%,贡献了78.4%的净利润。

  珠三角地区项目盈利能力最强,平均净利率达到18.5%,明显高于其他区域市场。

  深圳地区项目是珠三角区域中利润率水平最高的,也是该区域的主要结算来源。

  预计深圳07,08年将合计结算86.7万平米,而目前储备的高盈利项目约90万平米,所以投资者不必担心万科短期盈利水平出现明显下滑。

  报告期末,万科有119万平方米已售但尚未结算项目,合同金额96.6亿元,而我们预期万科在07年的结算收入是239.1亿元,也即06年底,公司已经完成了40.4%的销售任务,奠定了07年业绩增长的基础。

  合作开发成为主要拓展资源方式..万科在06年内新增项目1201万平方米,其中约占总面积60%的资源是通过各种合作方式获取。相对于市场公开方式,合作有两点优势。

  付款期限相对灵活。如果采取公开方式获取土地,一般在半年或一年内必须支付全部地价款,而合作方式对付款期限要求比较灵活,利于公司妥善安排资金支出。

  减轻资源整合压力。采取合作方式,相当于在获取开发项目的同时,收购了原公司所积累的各方面资源,减少重新整合地方资源的压力,也降低了开发风险。

  万科07年计划增加1000万平方米的项目储备,资源整合和资金周转的压力仍然较大,所以未来仍将采取合作开发为主的扩张方式。

  最有能力实现增长方式的转变..国家的调控政策会压缩行业盈利空间,企业胜出的途径只有依靠规模扩张弥补毛利率的下降,万科最有能力实现增长方式的转变。

  多元化的融资渠道。除来自银行的传统融资渠道,万科多年在资本市场上积累的品牌和形象使其更容易获得直接融资的支持;而我们在行业年度报告中曾分析过,升值对行业的正面影响更多体现在供给层面,即升值背景下,万科这样战略清晰的优质公司更容易获取外资的支持。

  细分市场和由土地导向到客户导向的转变。新市场环境下,万科对客户市场的区分更加细致,并且从拿地环节就开始考虑根据客户的需求来确定资源拓展方向,通过准确的市场定位来加快销售速度和降低销售风险。

  住宅产业化的技术储备。万科对住宅产业化研究的起步较早,住宅产业化实施的前提是规模化生产,在万科市场集中度提升到一定水平,产业化技术的推广会大幅提升住宅生产效率,缩短开发周期。06年万科位于东莞的住宅产业化基地将正式运行,公司将进一步提高工业化技术在住宅开发中的应用比例。

  投资建议..预计万科07、08年每股收益分别为0.68、和0.90元,考虑到万科规模经济效应和分散系统性风险的优势在新市场环境下将表现得更为突出,是行业内最值得长期投资的公司,赋予公司07年26-28倍市盈率,合理价格17.68-19.04元,建议买入。曹旭特国金证券

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