百万物业费“神秘”失踪

　　您知道什么是“物业管理的启动性经费”吗？作为业主，您知道开发商应该将建安费的2%用在您身上吗？本周一，健翔园业委会向前期物业公司追讨物业启动经费一案在北京市海淀区人民法院开庭审理。作为北京市首例追讨物业启动经费的案例，健翔园小区向业主揭示了自家百万物业费“神秘”失踪的症结所在。

　　事件回放

　　位于北四环健翔桥西北角的健翔园是由北京经济技术发展投资公司于1999年开发建设。2000年6月健翔园的首批业主进住之后，业主与前期物业公司——北京健翔物业管理有限责任公司在服务质量及物业费、采暖费等收取上一直纠葛不断。小区业主代表在维权的过程中发现，根据北京市政府1995年第21号令《北京市居住小区物业管理办法》第十四条规定，居住小区物业管理的启动性经费由该居住小区的开发建设单位按照建安费2％的比例，一次性交付给物业管理委员会或物业管理企业，而健翔园小区的这笔费用业主却从未听说过。2005年1月小区业委会正式成立之后开始向健翔物业追讨这笔经费的下落，但得到的答复却是“花光了”。对此，以任晨光为代表的业委会人员认为，既然这笔钱是由业主在购房之初缴纳的建安费的2%划拨出来的，理所应当属于全体业主所有，在经过了6个月的追讨之后，2005年7月，该小区经业主大会决议与健翔物业公司解除物业服务关系，另聘新物业。2007年3月，业主委员会将健翔物业告上了法庭，要求健翔物业归还健翔园小区的物业管理启动性经费。

　　10年旧文件 今朝来追讨

　　“此次健翔园事件的性质是对一则已经出台了10年的政府文件重拾。”当记者询问此次健翔园小区追讨物业启动经费的法律依据时，北京市仁和律师事务所律师孟宪生表示，北京市在10年前颁布的《北京市居住小区物业管理办法》中确实有规定“开发商应将该居住小区按照建安费２％的比例一次性交付给物业管理委员会或物业管理企业作为小区物业管理的启动性经费”。

　　那么究竟是什么原因造成了业主们要在10年之后才重新拾起相关文件来保护自己呢？北京市业审委的相关负责人表示，由于大部分业主在购房之初并不会对政府的相关文件予以细读，加之这笔费用已经包含在购房款中，开发商在收取业主购房款时未能予以明示，最终造成了业主对“开发商应将建安费的2%用作物业启动经费”的事情毫不知情。对此，建翔园业委会主任任晨光向记者算了这样一笔账：按照21号文件规定计算，建筑面积在11万平方米左右、建安费为1600元/平方米的健翔园小区，其物业启动性经费达到了330万元之多，按照健翔园小区每平方米2元的物业标准来说，这笔费用足以抵消整个小区居民1年的物业费。但对于居住了将近6年的健翔园小区的居民来说，这笔钱却从未见过。不仅如此，由于目前许多小区在建成之后采取建管一体的物业管理模式，即小区的物业公司由开发商自己组建的物业公司担当，即使开发商向小区业主明示了这2%建安费的去处，部分物业公司与建设单位“左手换右手”的行为，也让小区业主对这笔钱无处可查，于是便造成了10年前的旧文件现在才被业主们用来维护自己的权益。

　　启动不到位 物业多收费

　　与此同时，任晨光表示，在2002年出台的《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中第十三条规定：1999年1月1日前，未建立公共维修基金的住宅，产权人应补建维修基金，按每月0.60元／平方米的标准交纳，具体补建办法另行制定。产权人已交纳的房屋大、中修费（扣除已用于维修费用），物业管理启动性经费应纳入公共维修基金管理，并按建筑面积比例计入各产权人明细账。换句话来说，物业管理启动性经费和大、中修费等属于跟公共维修基金同样性质的资金，应纳入公共维修基金（即专项维修资金）管理，归产权人即业主所有，并且物业管理启动性经费已经列入了开发建设成本。

　　事实上，在拥有4000余家社区、1000多家物业公司的北京来说，业主们却一直在“重复交费”。购房之初，几乎所有项目的业主在办理入住手续时都要事先交纳1年物业费用给小区前期的物业公司，如果不交，开发商就不会将房屋的钥匙交给业主。而一般来说，由于目前大多数小区都采取分期滚动式开发，前期业主入住数量较少，业委会尚未成立，因此小区的前期物业公司多数是由开发商自行聘用强加给业主的，其中不乏有隶属于小区开发商自身的物业公司。在入住之后，没有拿到物业启动资金的物业公司又根据《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》向业主们重复收取房屋中修费和电梯费、水泵大修费、折旧费等。

　　开庭审理 树追讨先锋

　　在本周一下午海淀区人民法院开庭审理此案时，健翔园小区的代理律师代表健翔园小区的业主向法庭提出了要求移交物业管理启动性经费、移交公共房屋出租收益和广告收益等6项主要诉讼请求。对此健翔物业代理律师认为，物业管理的启动性经费已经在管理过程中用完。小区成立业委会后也曾经给业委会提供过相关账目清单，但业委会不满意。目前由于物业办公室被业委会查封，对于相关账目的具体情况要等到办公室启封后翻查旧文件才会清楚。

　　对于此次健翔园小区起诉前期物业公司一案，北京业申委相关人士表示，物管启动性经费去向不明是很多小区存在的问题，但目前没听说哪个小区移交了物管启动性经费，“健翔园一案从某种意义上来说是京城首例业委会向前期物业公司追讨物业启动经费的案件，具有非常重要的意义”。由于种种原因，此次审判结果并未同期公布，而记者在采访时了解到，目前北京市已经有部分小区打算在健翔园一案审理结束之后，开始自己的维权之路。

　　各方声音

　　●业委会

　　按照北京市的相关规定，房地产开发企业应该将建安费的2%交予业委会或物业管理企业，作为物业管理启动性经费，按照北京市目前建安费每平方米1500-2000元的标准，每个商品房小区此项经费都应该有数百万之巨。开发商究竟有没有将这笔钱划拨给物业管理公司、这笔钱又将如何应用，对于属于全体业主的这笔经费，不光是健翔园小区，我们所有的业主都应该问一问“钱在哪里”，所有小区都应该关注这个问题。

　　●开发商

　　对于目前健翔园小区业委会的要求，我们无法完全满足。由于这部分“物业启动性经费”早已用完，我们无法再将其交还给业委会。在我们接手健翔园小区的时候，无论是在保安还是保洁方面，都超过了政府相关部门的管理要求，高品质的物业服务是要花费一定的物业费用的；另一方面，由于目前我公司的部分文件尚存放在被业委会查封的办公室中，因此具体问题要等到业委会对查封办公室启封后，待我们详细查找后才能做进一步的回复。

　　●健翔园代表律师

　　健翔园小区一案，从案件的性质来看，是属于物业纠纷。但由于涉及到开发商建安费的划拨问题，又不能用单纯的物业纠纷来解释。无论健翔园小区追讨物业启动经费一案最终的结果会怎样，作为北京首例业委会起诉前期物业公司追讨物业费的案例，势必将会成为推动1995年北京市政府21号令执行的动力所在，而目前业委会应该做的便是在合理合法的情况下，为业主争取到最大限度的实惠。

　　记者观察

　　10年文件因何被漠视

　　一个已经颁布了10年的法规，却在10年后的一次维权中才开始走入人们的视线。

　　一个已经实行了多年的“潜规则”，却在10年后面临前所未有的质疑……

　　前者便是我们此次报道中提到的《北京市居住小区物业管理办法》，而后者则是我们业主在收房时想要拿到钥匙所必需交纳的1年物业费。

　　刚刚听说这个案件的时候，对于将“建安费的2%划拨做物业启动性资金”的这一说法，记者也是毫不知情。是我的无知吗？当问过10多个已经买了房子的同事得到了清一色的“不知道”之后，小记有了些许的安慰——原来不知道的不止我一个，但随之而来的却是强烈的不安。

　　从2005年开始，北京市各个部门关于调控房价的各种政策接连出台，尤其是2006年，粗略地统计了一下，大约有30个大大小小的楼市调控政策相继出台，目的很简单——调控。但这么多出台了的文件中，又有多少真正被落到实处了呢？雷声大雨点小的悲哀我们早已经历了许多，政策还在出台，调控仍在进行，对于处于调控中的楼市来说，如果每一个出台了的政策都能够贯彻始终、充分地予以落实，想必我们所居住的房屋便不再会问题重重，我们的房价也不会飞涨不停。

　　对于已经漠视了10年的文件来说，我们所要做的、最为行之有效的方法便是趁着此次“北京首例业委会追讨物业启动经费案”将其推广开来，使其真正地成为保证业主权利的“尚方宝剑”。