新法影响六方面谨慎投资地产股

　　———《物权法》对房地产 行业的影响分析

　　中信证券王德勇段海瑞

　　2007年3月16日，第十届全国人民代表大会第五次会议闭幕，会议表决通过了中华人民共和国物权法草案。

我们认为，就该项法律而言，长期来看，会对房地产市场产生六方面的影响，但是短期来看，不会对房地产造成重大影响，而且还会大大增加调控政策出台的预期，特别是限制需求及加速处理存量土地储备的预期。鉴于目前房地产行业面临比较大的不确定性，投资地产股可能存在较高的风险，谨慎起见，我们依然维持行业“中性”的投资评级。

　　我们认为，物权法对房地产行业的影响有六个方面，鉴于投资者关心的主要是其对房地产上市公司的影响，我们也主要从与上市公司有关的三个方面进行分析。

　　严格的土地制度预示着未来调控的方向。物权法70年使用权的规定，奠定了房价 长期上涨的基础，但是我国国情决定了建设用地供应的紧缺，因此未来控制房价过快上涨的调控方向，会集中在三个方面：第一，在一定程度上抑制需求；第二，调节现有土地供应结构，用尽量少的土地建更多套住房；第三，加快存量地和闲置土地的开发和利用。

　　拆迁补偿的规定，将可能增加开发成本，延缓房地产开发的速度。物权法对拆迁补偿的规定，一方面保护了拥有物权者的利益，在某种程度了维护了弱势群体的权益；另一方面，这些规定可能会增加房地产开发的成本，同时有可能延缓拆迁的进度，进而影响房地产开发的速度。

　　物权法的出台，为物业税的征收提供了法律保障。物权法的出台，明确了产权关系，为开启物业税征收提供了法律保障。物业税的收取对房地产行业有以下几点影响：其一，规范房地产市场税收体系。房地产行业税费比较混乱，税费多而且杂，物业税的出台可以起到规范税收体系的作用；其二，增加保有环节税收，抑制了房地产需求。我国房地产市场目前的现状是流通环节税赋较多，而保有成本相对较低。增加物业税，在一定程度上抑制了购房需求，特别是投资和投机性需求；其三，间接抑制房价和销售速度，进而影响房地产企业利润。该项政策，通过对需求的抑制，有助于缓解房地产市场的供应紧张局面，抑制房价的进一步上涨，同时对房地产销售速度造成一定影响，进而影响到企业利润；其四，通过对不同物业实行差别税率，有助于调整住房供应结构。通过税收手段的调整，可以有效调整住房供应结构，加大普通住宅、中小套型住宅的供应，通过市场化的手段达到调控的目的。

　　在具体投资建议上，我们认为，根据往年的历史，“两会 ”过后，是房地产调控政策出台的密集期，需要高度注意风险。2007年可能的政策，主要集中在土地、税收、信贷三个方面，其中具体政策可能有：试点开征物业税、严格执行土地两年不开发收回的规定、严格累进制土地增值税、单位自建房、集资建房、严格90平方米70%政策、增加政策性住宅供给、消费信贷政策、预售政策等。

　　此外，我们认为，房地产行业是典型的政府主导型产业，目前面临比较大的不确定性，意味着投资地产股存在较高风险。