谨慎投资 予房地产行业中性评级

    ———《物权法》对房地产行业的影响分析

    ●物权法的起草工作始于1993年,2007年3月16日,第十届全国人民代表大会第五次会议闭幕,会议表决通过了中华人民共和国物权法草案。

    ●物权法对房地产行业的影响有以下六个方面：第一,住宅七十年使用权到期自动续期,提升了房屋的内在价值；第二,严格的土地制度预示着未来调控会在一定程度上抑制需求；第三,土地出让方式的规定,维护了国家的利益；第四,拆迁补偿的规定,将可能增加开发成本,延缓房地产开发的速度；第五,小区公用部分的规定明晰了产权；第六,物权法的出台为物业税的征收提供了法律保障,增强了物业税试点的预期。

    ●我们认为,就该项法律而言,长期来看,会对房地产市场产生如前文所述的影响,但是短期来看,不会对房地产造成重大影响,维持行业“中性”的投资评级。

    □中信证券

    一、漫长七审终获通过

    物权法的起草工作始于1993年。2002年12月,九届全国人大常委会对民法草案的物权法进行了初次审议。2005 年7 月将物权法草案向社会全文公布,充分听取各方面的意见,并对草案进行了七次审议,审议次数之多在我国立法史上是空前的。

    2007年3月16日,第十届全国人民代表大会第五次会议闭幕,会议表决通过了中华人民共和国物权法草案,其中赞成2799票,反对52票,弃权37票。

    1、初审：从法律上明确保护私人财产

    时间：2002年12月,九届全国人大常委会第31次会议

    焦点1：明确物权有关概念。

    焦点2：明确保护私人财产。

    2、二审：完善保护私人财产法律制度

    时间：2004年10月,十届全国人大常委会第12次会议

    焦点1：赋予拾金不昧者报酬请求权。

    焦点2：强调农民集体财产不可私分。

    3、三审：强调私有财产平等保护

    时间：2005年6月,十届全国人大常委会第16次会议

    焦点1：明确规定“国家、集体和私人所有权受法律保护。禁止任何单位和个人用任何手段侵占、破坏国家、集体和私人的财产。”

    焦点2：征地、拆迁补偿应到位。

    4、四审：房产三大变化

    时间：2005年10月,十届全国人大常委会第18次会议

    焦点1：小区道路、绿地和无合同约定车库归业主。

    焦点2：对侵害业主共同权益的行为可提起诉讼、申请仲裁。

    焦点3：住宅建设用地使用权期间届满自动续期。

    5、五审：删除有关居住权规定

    时间：2006年8月,十届全国人大常委会第23次会议

    焦点1：加强对国有资产保护力度。

    焦点2：删除有关居住权的规定。

    6、六审：严控农用地转为建设用地

    时间：2006年10月,十届全国人大常委会第24次会议

    焦点1：删去“土地承包经营权抵押”条款。

    焦点2：住宅用地满70年续费条文被删。

    焦点3：合并分立造成国资损失的承担法律责任。

    焦点4：车位车库应首先满足小区居民需要。

    焦点5：严格控制农用地转为建设用地。

    焦点6：业主对建筑物内住宅享有所有权。

    7、七审：绝不保护非法财产

    时间：2006年12月,十届全国人大常委会第25次会议

    焦点1：宅基地使用权的有关法律和规定。

    焦点2：删去质押公路桥梁收费权条款。

    焦点3：首次对城镇集体财产作出原则规定。

    焦点4：绝不保护非法财产。

    二、对房地产业的影响

    物权法对房地产行业的影响有以下六个方面：

    1、住宅七十年使用权到期自动续期,提升了房屋的内在价值

    70年后住宅建设用地使用权期满,我们的房子怎么办？许多人为70年后自己住宅的命运担心。物权法草案规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。”

    该项规定延长了住宅用地的使用年限,减少了70年后为获得土地使用权而支付的费用,提升了房屋的内在价值。从大处看有利于普通民众的安居乐业,但同时也奠定了商品住宅价格长期上涨的基础。

    2、严格的土地制度预示着未来调控方向

    我国的国情是人口多、耕地少,现在全国耕地保有量只有18.3亿亩,人均耕地只有1.4亩,是世界平均水平的三分之一。十届全国人大四次会议批准的“十一五”规划纲要确定,到2010年耕地保有量必须保持18亿亩,这是一项约束性指标,是不可逾越的底线。实行最严格的土地管理制度,特别是切实保护基本农田,是我国面临的一项十分紧迫而又艰巨的任务。物权法草案明确规定：“国家对耕地实行特殊保护,严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。”

    物权法70年使用权的规定奠定了房价长期上涨的基础,但是我国的国情决定了建设用地供应的紧缺,因此未来的控制房价过快上涨的调控方向会集中在三个方面：第一,在一定程度上抑制需求；第二,调节现有土地供应结构,用尽量少的土地建更多套住房；第三,加快存量地和闲置土地的开发和利用。

    3、土地出让方式的规定,维护了国家利益

    草案规定：严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的,应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的,应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

    该项规定一方面有利于切实加强土地调控,制止违法违规用地行为,保持了政策的连续性。同时,保证了政府获取土地的收益,维护了国家利益。

    4、拆迁补偿规定将可能增加开发成本,延缓房地产开发速度

    依据宪法,物权法草案规定,为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。同时,草案对征收补偿的原则和内容作了规定。

    关于征收集体所有的土地问题,物权法草案规定：“征收集体所有的土地,应当支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,并足额安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。”这一规定体现了党和国家关于征地补偿安置必须确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障的原则。关于征收单位、个人的房屋及其他不动产的问题,草案规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。”考虑到各地的发展很不平衡,具体的补偿标准和补偿办法,由土地管理法等有关法律依照物权法草案规定的补偿原则和补偿内容,根据不同情况作出规定。

    针对现实生活中征收补偿不到位和侵占补偿费用的行为,物权法草案明确规定：“任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”违反规定的,要依法承担法律责任。

    物权法对拆迁补偿的规定一方面保护了拥有物权者的利益,在某种程度了维护了弱势群体的权益,另一方面,这些规定可能会增加房地产开发的成本,同时有可能延缓拆迁的进度进而影响房地产开发的速度。

    5、小区公用部分的规定明晰了产权

    随着住房制度改革,越来越多的城镇居民拥有自己的房屋,而且大量集中在住宅小区内,业主的建筑物区分所有权已经成为私人不动产物权中的重要权利。物权法草案从维护业主的合法权益出发,明确规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分如电梯等公用设施和绿地等公用场所享有共有和共同管理的权利。草案还对小区内的车库、车位的归属,业主委员会的职能,业主和物业服务机构的关系等,作了规定。以上这些规定明晰了产权关系,为规范房地产市场提供了依据。

    6、物权法的出台为物业税的征收提供了法律保障

    物权法的出台,明确了产权关系,为开启物业税征收提供了法律保障,物业税的收取对房地产行业有以下几点影响：

    (1)规范房地产市场税收体系

    房地产行业税费比较混乱,税费多而且杂,物业税的出台可以起到规范税收体系的作用。

    (2)增加保有环节税收,抑制了房地产需求

    我国房地产市场目前的现状是流通环节税赋较多,而保有成本相对较低。增加物业税,在一定程度上抑制了购房需求,特别是投资和投机性需求。

    (3)间接抑制房价和销售速度,进而影响房地产企业利润

    该项政策,通过对需求的抑制,有助于缓解房地产市场的供应紧张局面,抑制了房价的进一步上涨,同时对房地产销售速度造成一定影响,进而影响到企业利润。

    (4)通过对不同物业实行差别税率,有助于调整住房供应结构

    通过税收手段的调整,可以有效调整住房供应结构,加大普通住宅、中小套型住宅的供应,通过市场化的手段达到调控的目的。

    三、房产股的投资建议

    我们认为,就该项法律而言,长期来看,会对房地产市场产生如前文所述的影响。但是短期来看,不影响我们对当前投资的建议。

    根据往年的历史,两会过后是房地产调控政策出台的密集期,需要高度注意风险。2007年可能的政策主要集中在土地、税收、信贷三个方面。其中具体政策可能有：试点开征物业税、严格执行土地两年不开发收回的规定、严格累进制土地增值税、单位自建房、集资建房、严格90平方米70%政策、增加政策性住宅供给、消费信贷政策、预售政策等。

    房地产行业是典型的政府主导型产业,目前面临比较大的不缺定性,意味着投资地产股存在较高的风险,谨慎起见,我们依然维持行业“中性”的投资评级。

    (执笔：王德勇 段海瑞)