深发展国内首家创新房贷产品

    “气球贷款”,无需为到期还款愁；推出半月,受理金额超两亿元———深发展国内首家创新房贷产品

    证券时报记者汤亚平

    以“创新兴行”的深圳发展银行,自今年2月13日零售银行推出国内第一支个人房贷“气球贷”后,利用春节假期全力帮助消费者认识了解新产品“低月供”、“省利息”的特性。

    气球贷是一款利率低、真正为房贷客户节省贷款利息的房贷创新产品。记者在营业厅看到,很多人都在热情踊跃办理该项产品,但也有客户在观望,担心气球贷的到期不能还款的风险,不敢贸然申办该项产品。据了解,气球贷已经在业内引发了国内房贷市场的新一轮激烈竞争。带着大家所关心的种种问题,记者采访了深圳发展银行总行住房与消费信贷部总经理柳博。

    在美国工作了十余年的柳博,加盟深圳发展银行一年多的时间里,成功领导开发了非常具有市场吸引力的“双周供”、“气球贷”等一系列产品,并从2006年初开始在深圳等地区率先大规模开展“非交易转加按”业务,将这项在国外极为成熟的业务引入中国,使广大消费者在已经贷款后仍有机会通过“转按”来二次选择自己喜欢的银行和最适合自己的产品。同时,他在业内还率先推广和倡导了批发按揭的业务模式和“按揭生态圈”的概念。

    柳博介绍说,气球贷的还款特点是,前期还款压力小,最后一期还款压力大。部分本金在贷款期限内分期偿还,剩余本金到期一次性偿还。气球贷是一款在上世纪三十年代以来西方普遍流行的成熟产品,是根据城市化、工业化过程中,个人收入增长快、变动大而设计的。我国目前正处于这种收入与消费的转型期,个人既有稳定的工资收入,又有年底奖金、分红或投资等变动收入,经常是在几年内就将全部贷款还完。然而由于对将来预期的不确定性,或限于当时的收入水平,绝大多数人还是不得不选择一个较长期的贷款,自然也就不得不承受长期贷款较高的利率。根据我国国情特点,深发展对气球贷进行了创新,并根据国内消费者这种“长贷短供”的特定需求,结合行内已有产品优势,通过调整还贷方式,帮助消费者实现了“低月供”、“省利息”的双重需要。

    当记者问到很多人想办气球贷但担心到期不能一下子还款怎么办时,柳博证实,气球贷到期后可办理再融资,相当于延长贷款期限。气球贷的再融资借款人与银行签订的合同中有明确约定,借款人完全不用担心到期不能还款的风险。

    在谈到借款人到期再融资是否有条件限制时,柳博表示,只要满足两项条件,深发展都承诺对气球贷到期后的剩余本金提供再融资：一是在前面的贷款期限里,借款人要正常还款,欠供的次数要求最多不超过6次；二是作为抵押物的房产,在申请再融资时须没有法律纠纷、产权完整。前者是关于还款记录的问题。只要不是恶意欠供,一般客户都能满足。而且深发展还允许一定的善意欠供,它的信贷制度规定欠款7天以内视为正常还款。后者关于房产的产权问题。抵押房产产权出现纠纷,一般是指房产被第三方查封。而一般只有在房屋所有人有恶性债务时,才可能发生债权人查封房产的情况。所以,绝大部分客户对此也不用担心。

    业内专家告诉记者,气球贷的设计确实存在一种“低利率”省息的机会。在不增加每月还款金额的前提下,借款人可将一笔长期贷款拆成连续几期的中短期气球贷,从而适用于中短期贷款的低利率,实现轻松省息。例如,借款人要借一笔金额为50万的15年期按揭贷款,可以在深发展办一笔5年期的气球贷(按照15年期计算月供),然后通过连续2次的再融资,实际上还是贷款15年。但是通过这样的转换,贷款利率降低了,本来15年期贷款最优惠利率是6.044％,现在5年期气球贷就可以给予5.738％了。这样,虽然调息了,但采用气球贷的话,月供不升反降。

    气球贷上市也引发市场上不同的争议。有人说“气球贷”是现在市面上最省息的房贷产品,因为它比普通贷款节省了近10％的利息支出；也有人认为“气球贷”并不比其它产品省息,只是偷换概念而已。那么,深发展的这款“气球贷”到底是真省息？还是假省息？

    对此,柳博回应说,决定贷款利息支出多少,有三个因素：贷款金额、贷款期限、贷款利率。贷款越多、期限越长、利率越高,支付的总利息就越多。相应的节省贷款利率的机制也只有三条：一是贷得少；二是贷得短,或者还得快；三是利率低。他认为,贷得少,大家都明白。所以,实际所有以省息为卖点的房贷产品都是着眼于后两种机制进行创新：贷得短(或还得快)、利率低。他还坦言,由于我们国家还没有实行利率市场化,人民银行规定贷款利率最多能在基准利率基础上下浮15％。而现在的住房按揭贷款,实际上各银行都下浮到底了。由于政策的限制,即使银行想给优质客户更优惠的利率,也很难做到。所以,实际上在“气球贷”之前,还没有哪家银行开发的省息产品是因为“利率低”带来的。

    柳博最后表示,气球贷如同气球一样,大而轻。最后一次还款金额较大,月供压力较轻。深发展的策略是宁愿牺牲一些收益,希望换来信用良好的借款人和低风险的业务,相信会获得市场的认同。

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    什么是“气球贷”？

    “气球贷”是一种采用全新还款方式的房贷产品,其利息和部分本金分期偿还,剩余本金到期一次偿还。通过“气球贷”,房贷客户可以选择一个较短的贷款期限(3年、5年或10年),但以较长的期限(如30年)来计算月供。这样,房贷客户即可同时享受到短期贷款的低利率和长期贷款的低月供。