单位自建房备受质疑 究竟是良药还是开倒车？

　　在目前的监管水平下，带有行政色彩的单位自建房有多少能真正落到困难群众手中？其到底是有助于平抑房价，还是在重新制造住房不公？

　　随着广州市长张广宁公开表示“只要单位有土地，且符合城市建设和土地使用规划，即可自行建房分给没有享受实物分房和货币分房的住房困难职工”，已逐渐淡出公众视野，却使一直存在的单位自建房问题再度陷入争论的漩涡。

　　在住房分配货币化推进近十年的今天，大张旗鼓地鼓励单位集资建房是否意味着实物分房仍将延续？而在目前的监管水平下，带有行政色彩的单位集资建房到底有多少能真正落到困难群众手中呢？自建房到底是有助于缓解职工住房困难、平抑房价，还是在开倒车、重新制造住房不公平？

　　《瞭望》新闻周刊为此走访了曾参与1998年住房制度改革政策制定的专家学者，以求深度解析这一热点话题。

　　政策一直允许单位自建房

　　“对包括单位自建房在内的集资、合作建房，政策是允许的，是经济适用住房的形式之一”，1998住房制度改革政策制定的参与者、现任中国房地产及住宅研究会副会长的顾云昌指出，“这也意味着单位自建房要遵循经济适用住房的管理办法，即购买人群以及住宅的套型都要符合经济适用住房的标准要求”。

　　在终结了货币分房的“98房改”重要文件《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（简称23号文）中，可以看到对此的明确规定：“在符合城市总体规划和坚持节约用地的前提下，可以继续发展集资建房和合作建房。”而为了多渠道加快经济适用住房建设，紧接23号文之后，国务院办公厅又转发了《建设部等部门关于支持科研院所、大专院校、文化团体和卫生机构利用单位自用土地建设经济适用住房若干意见》的文件，要求地方各级人民政府及计划、建设、规划、土地、银行等部门要简化办事程序，积极支持这些单位自建经济适用住房。

　　顾云昌指出，由于地方政府财力有限等原因，经济适用住房的建设量一直处于供不应求的状态，一些城市甚至出现了连夜排队难求一房的场面，而单位自建房可以减少一个城市没有住房的中低收入者的总量，客观上有利于政府集中精力去解决那些没有自建房条件的单位职工的住房问题。

　　尽管这样，仍有不少人认为保留单位自建房是给住房制度改革留了尾巴？对此，亲自参与“98房改”政策起草的中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华从国际经验角度进行了解释，据他了解，有30多个西方国家一直在推行住房合作社建房，时间长的已超过百年，而且长盛不衰。集资建房对于加快住宅建设、降低房价、保证中低收入者的住房供给，都起到了很好的作用。

　　“在我国，合作集资建房也并不是新鲜事物”，包宗华指出，新中国建国以后实行的是公房低租金制度，鉴于当时政府和单位的经济实力较弱，就推行过合作集资建房。而到上世纪80年代末至90年代初，我国合作集资建房出现了一个小高潮，1992年还发布了《城镇住宅合作社管理暂行办法》，对那些“分房无份，购房无力，建房无法”的职工，发展合作集资建房、解决住房问题可谓行之有效。

　　据统计，90年代初，即合作集资建房的高潮期，有的城市通过住房合作社，年完成的住房面积，占到全市年完成住房面积总量的5%以上；但目前来看，合作集资建房数量在下降，全国住房合作社的数量不及90年代初的一半，年建房量还不到全国建房总量的1%。包宗华指出，合作建房的模式，可以缓解中低收入者的住房困难，尤其是在政府财力有限的情况下，这也是“98房改”将集资、合作建房作为经济适用住房组成部分加以保留的原因，但前提是要加强管理，完善政策，并严格执行。在他的记忆中，当年一些城市在兴建解困房过程中，单套面积动辄达到120平方米甚至150平方米，背离初衷。

　　能否公平是关键

　　包宗华所强调的“前提”，正是多数人的担心。所以，尽管张广宁市长表示，由单位负责建造一部分经济适用房等于是加快了政府推行经济适用房政策的速度，但广东省省情调查研究中心针对这一问题展开的调查结果显示，近70%的受访者更担心这会造成不公平和腐败。

　　而围绕单位自建房的诸多问题，专家、学者以及媒体乃至普通购房人也展开了激烈的讨论。

　　首先是公平问题。从外部来看，并不是所有企业都有地可以集资建房，一些权力部门更有拿钱拿地建房的能力，他们利用掌握的公共资源建房，然后以低价或者说成本价卖给内部员工，这事实上加大了行业之间的收入差距，既是社会资源分配不公，也有国有资产流失的嫌疑。

　　从单位内部来看，到底以什么标准来分配集资房，按收入水平，还是工龄、职务或者说对企业的贡献大小，各自的标准又是什么，又如何甄别单位员工的家庭收入情况？有学者评论指出，带有浓厚行政色彩的单位集资建房既难公平，也无效率，还有后患。

　　事实上，以北京为例，在近年来的单位自建房中，并不乏一些企业、机关借职工集资建房之名，建大套型住宅分给企业、机关领导；也不乏一些手握权力的人凭借单位集资建房而锦上添花，住房不断升级换代，虽然美其名曰买，但价格远远低于市价，而一些真正的住房困难户却没有等来雪中送炭。

　　其次是效率问题，也即集资建房能否达到降低房价的目的。对于房价，顾云昌认为，重要的是供求关系的影响，他以北京为例，北京2006年的住房竣工面积下降了20%，但销售面积相当，而从全国来看，2006年住宅竣工面积下降了0.8个百分点，但销售面积上涨了13%，受供给总量不足的影响，调房价的难度自然很大，在他看来，这也是宏观调控难以抑制高房价的重要原因。

　　具体到单位自建房，顾云昌认为，其在一定程度上加大了经济适用住房的供应量，对住房供应总量和结构都有一定的调节作用，应该对平均房价有向下拉的作用。至于幅度，顾云昌认为取决于供应量对供求关系的影响程度。

　　以广州为例。广州市住房建设规划(2006～2010)》规定，“十一五”期间广州共建设政府保障型住房900万平方米，其中部队和国有企业自建经济适用住房300万平方米，3.76万套，约占住宅供应市场的5.6%，平均每年7500套左右，大约占供应总量的1%，要想达到平抑广州房价的目的，似乎还有些勉为其难。

　　第三，是否影响了住房改革的市场化方向问题。反对者认为带有浓厚行政色彩的单位集资建房大有开房改倒车的意味，也有挤占公共资源之嫌，因为房价高而赞成单位自建房，只会离充分竞争的目标越来越远。只有让政府的责任归于政府，市场的责任归于市场，才能解决房地产市场难题。而包宗华副会长认为，在目前政府财力有限的情况下，单位自建房作为经济适用住房的有益补充，可以有效地缓解一部分困难人群的住房问题，至于公平问题，可以通过制定完善的政策以来最大限度的保障。例如，严格限制购买人群并张榜公布、完善退出机制防止从中牟利等。

　　未来能走多远？

　　尽管当前的集资合作建房暴露出了这样那样的问题，也存在诸多质疑，但包宗华认为，不要轻易地肯定或者否定，需要作进一步的研究。

　　在他看来，我国正处于社会主义初级阶段，广大居民特别是中低收入者还存在着比较突出的买房难问题，而发展合作集资建房，让它在住房建设中占有一定比重，应是解决我国住房问题的一条可行的办法。当前，应该趁社会上较多地议论和推崇合作集资建房问题的时机，组织有关单位和专家坐下来深入研讨这个问题。

　　首先，在要不要发展合作集资建房这个大问题上统一认识。

　　其次，如果大家都认为我国应该发展合作集资建房，就要认真总结经验教训，针对合作集资建房存在问题的症结，提出对策，包括思想认识、多种组织形式、法律支持、政策优惠、建设规模（即合作集资建房占总建房量的比重）、土地供应、监管办法等，拿出一整套符合我国国情的可行办法，以保证合作集资建房的稳定健康发展。

　　第三，对集资建房的形式，可以进行有益的尝试。目前来看，有土地的国营企业推行集资建房颇有成效，一些职工住房困难又可以挤出一部分土地（含拆掉一些低层住房）来建房的国营企业，通过选派人员，或者由企业工会出面，组织开展了集资建房；而为了解决无地的困难企业集资建房，有的中小城市曾经采用了一种城市主管部门牵头组织，拨给土地，由无地企业参加的集资建房形式，包宗华认为也是很好的经验。

　　除此之外，包宗华介绍，有人提出了实行集资建房与咨询公司或房地产企业相结合的建议。即由咨询公司（或房地产公司）购得一块地，再由集资建房的发起人去邀请愿意在这块地上购房的人参加集资，集资款（含购房抵押贷款）存入指定的银行账户，专款专用。集资人选出监督小组，负责审查造价、审查规划设计以及监督施工等事宜。

　　至于一次性社会性集资建房，即目前正在艰难运作的“于凌罡们”发起的个人集资建房，包宗华认为，面临着购地、资金、信任，如何分配、如何界定责权利等一系列难题，前景不容乐观。（文/《瞭望》新闻周刊记者唐敏）