广州一楼盘涉嫌“捂盘” 专家：易滋生楼市泡沫

　　捂盘销售囤积房源这一行为，在去年年中已经被建设部、国家发展改革委、工商总局三部门列入六类需要重点整治的房地产 交易行为之一。三部门明确规定，房地产开发企业在取得预售许可证10日内必须开始销售商品房，一旦发现将严厉查处。

　　华悦山庄供不应求？

　　记者踩盘发现，位于世界大观旁的华悦山庄(半山溪谷E墅)最新一期——浅水湾(自编A5-A8、A9-A11栋)目前正在进行“诚意登记”，现场销售人员表示，这一组团将在4月中旬开始公开发售，均价12000元/平方米。而且被告知该项目前两次推出的A1-A4栋和G1-G4、B1、B2栋两批单位仅剩少量单位，可选择的不多。

　　日前，记者再次拨通现场售楼部电话，接线人员表示，目前“准备”推的浅水湾组团(也就是华悦山庄自编A5-A8、A9-A11栋)样板房还没出来，但格局跟前期的差不多，并奉劝记者有意向的话可以过来看看，并进行“善意”的提示：目前，E墅前期推出的产品已经基本卖完，而浅水湾的样板房还有一段时间才能出来，如果等到那个时候再过来，价钱肯定会提升。“而且，现在二沙岛的美国人学校也将在今年搬迁到科学城，到时候肯定会带动这里的房价 ，升值是肯定的。现在这个市道，当然是越早买价钱就越便宜，迟了就未必有货，价钱也不会像现在这么便宜了。”

　　去年12月已拿预售证

　　事实是否就是如此？记者经过调查所得知的信息，除了价格方面(该项目刚开盘时候的销售均价10000元/平方米，目前已经上升至12000元/平方米)之外，其他的跟现场销售人员所说的却并不一样。首先，记者从广州房管局的阳光家缘网站查询得知，华悦山庄浅水湾组团(也就是A5-A8、A9-A11栋)在2006年12月25日已经拿到预售证，也就是说当时就已经达到销售资格，却迟迟没有对外发售，存在捂盘的嫌疑。

　　其次，关于前两次推出产品的销售情况，记者在阳光家缘看到的情况同样有所不同。阳光家缘系统显示，截至2007年3月17日，华悦山庄的住宅销售方面，A1-A4栋只售出24套单位，尚有8套未售；而G1-G4、B1、B2栋这批单位则只售出39套，还有41套未售。在货源还如此充足的情况下，现场销售人员却告知记者目前除了“尚未推出市场”的浅水湾组团(A5-A8、A9-A11栋)，之前拿了预售证的单位货量已经不多。这一“不多”不知是何概念？

　　销售经理：处在调整期

　　记者也向华悦山庄销售经理招礼雯请教项目为何拿了预售证这么久还没推出市场。她承认华悦山庄浅水湾这一期产品是在去年年底已经拿到预售证，目前尚未推出市场。她表示，之所以没有推出市场是因为华悦山庄目前正在处于一个战略调整期，他们将对产品重新作出定位，以符合市场发展及周边附近的一个实际情况。“浅水湾可能会在下个月推出市场，但具体时间还没最终确定。目前，消费者如果想购买，只能买到前期产品剩下的一些单位了。”

　　这一说法是否能让人信服呢？业内专家表示，开发商所谓的战略调整、重新定位，无非也是为了更好地去包装、销售，对消费者来说并没有什么实际的好处，房子该是怎样的还是怎样的。因此，华悦山庄的这一说法对消费者并没有说服力，拿了预售证超过10天不卖产品，就是一个问题。或者某房地产网站华悦山庄业主论坛的一位网友的观点更具有代表性：“近来和半山溪谷的销售人员接触，发现他们都是几套几套地放出来，让来看楼的没有多少选择的空间，人为制造一种销售火爆的景象。虽然这种做法已经不再新鲜，但却100%搞定房奴 ，唉！苦啊！”

　　专家：捂盘易滋生楼市泡沫

　　业内专家指出，捂盘、囤房等违规行为对楼市的持续健康发展极度不利，容易助长房价和滋生楼市泡沫，是一种人为造成的虚假繁荣现象。这是以往不少开发商惯用的营销手法，他们往往会利用捂盘这一手段，分阶段分批推出产品，利用控制销售来假造一种供不应求的现象，让消费者为避免房价上涨而匆忙入市购房，进而不断推高房地产价格。目前，虽然三部门硬性规定了“拿到预售许可证10天后必须开盘”，但仍有开发商以变相捂盘的方式来规避政策。

　　也有业内人士指出，目前市场上有一些捂盘开发商所追求的并不是价格的上涨，而是采用这一方式来规避政策风险。通过捂盘，开发商可以主动调整项目的销售节奏，政策一有变动就可调整销售价格，随变化满足市场需求。然而，不管出于何种目的，捂盘销售就已经违反了政府部门的相关规定，这无论是对广大消费者的利益，还是对房地产业的长期、稳定、健康的发展都是无利的。

　　四种主要捂盘手法

　　1.故意晚领证分批拿

　　开发商尽可能地拖延拿预售许可证的时间，或是分次分批地拿证，这是开发商想拉长销售周期最直接的方法，一般来说这种手段只能用在短期捂盘上。分次分批拿证，开发商可以将一个项目中品质较差的房源先变现，待市道转好后再拿出自己的精品房源卖个好价钱。

　　2.恶意抬高开盘价

　　开发商脱离市场均价，大幅提高开盘价，导致市场内无人应价，变相拉长销售周期，这是最典型的恶意捂盘行为。

　　3.后续房源转售为租

　　开发商将一些项目的后续房源转售为租(一般都限制租赁期限)，待租客撤离后，重新翻新外立面和内部装潢，再高价出售，有的甚至就带租约出售，瞄准长线投资客。这种变相捂盘方式不但可以延长销售周期，而且还可以拿租金来偿还银行利息。

　　4.谎称进入尾盘期

　　有些楼盘，如果你亲自去售楼处询问，工作人员会告诉你只剩几套大房型，前提是你要买小房型；如果你要买大房型，他则会告诉你只有几套小房型可以选择。但是如果你查询网上房地产，则会发现项目还有两三百套未售出。这些楼盘一般会分批分次低调开盘，不做媒体宣传。（来源：中国新闻网/信息时报 李东元）