无惧调控 港资地产商执着掘金梦

　　本报记者 李和裕

　　去年内地房地产业务盈利56.67亿港元、同比增长44%的和记黄埔，已经把94%的土地和项目投在了内地；去年花了约66亿港元在内地买地的恒基地产，又在内地30多个二、三线城市进行地块磋商；正在北京大力发展商业地产的太古地产透露，今年准备投入118亿港元发展内地项目……

　　这几天，香港地产商（不包括在香港上市的内地房地产企业）相继发布年度最新业绩报告，可以发现，庞大的内地房地产市场又让他们赚了个盆满钵满，而令股东们振奋的“吸钞”体验也更坚定了香港地产商内地掘金的信念。

　　业内人士分析，香港过高的地价是香港地产商转投内地的重要原因之一，毕竟内地土地资源丰富，且往往用同一笔资金在两地购得的土地面积相差甚远。同时，开拓投资战线、分散投资风险，也促使香港地产商纷纷“北上”。

　　无论如何，香港地产商大举进军内地的潮流已经势不可挡，并在中央政府实施宏观调控的背景下，显示出攻城略地的新思路。

　　[关键词一] 无惧调控 跑马圈地

　　“房地产开发商在香港只被称为地产商，而非房地产商，由此可见土地在香港人心里的地位。”在香港土生土长的仲量联行亚太区董事陈立民一语中的。由于土地供应在香港受到严格控制，“有地就发”的思想在香港地产商脑中根深蒂固，而他们想在内地大把“吸钞”，最先“吸”的自然也是土地。

　　经历了上一轮宏观调控的内地房地产市场，自2000年明显走入上升通道。回想香港地产商自2000年以来在内地土地市场的表现，真正发力不是在土地还未完全公开招拍挂出让的时候，也不是在楼市泡沫显现但政府尚未出手调控的时候，而是在“新国八条”开始掀起此轮房地产调控风暴的2005年。有统计显示，这一年，香港地产商在内地吸纳了约30幅、超过880万平方米的土地。

　　“不少香港地产商就是乐意在调控背景下趁机拿地，他们可能觉得内地开发商因受调控影响而动作趋于保守后，自己的机会就来了。一方面是参与地方政府公开招拍挂出让土地，而凭资金实力直接购入；另一方面，内地一些面临资金压力的开发商会考虑转让手中的闲置土地，这也成为香港地产商增加内地土地储备的机会。”中原地产的分析师表示。

　　确实，在“国六条”刮起更猛烈的房地产调控飓风的2006年，香港地产商也丝毫没有退却的意思。首当其冲的还是李嘉诚麾下的“长和系”，就是通过上述两种方式，在“国六条”出台以前，已将广州、武汉5幅土地拿到手，“国六条”出台后，更在土地供应紧缩的上海连下两城。

　　“我们在内地城市补充土地储备没有遇到过困难。”就在几天前的年度业绩发布会上，李嘉诚就是这样自信满满。他介绍，“长和系”目前所持有的土地可发展楼面面积达2550万平方米，其中包括内地项目及英国、新加坡等国外项目。他还表示，目前“长和系”的多元化土地组合极具发展价值，可供未来5至6年的物业发展需要，而凭借充裕的资金实力，未来还会进一步收购优质土地。

　　此外，在今年2月1日正式实施的土地增值税“清算令”，虽然对房地产开发企业来说是一个利空因素，政策一经发布，就对房地产上市公司的市场表现产生影响，但事后一些香港地产商纷纷表态，增加内地土地储备的热情并没有受到影响。有媒体报道还显示，在对118家从事物业投资的香港上市公司所作的调查显示，88%的公司表示土地增值税“清算令”不会影响到他们投资内地房地产的信心。

　　“香港市场很透明，大部分香港地产商是上市公司，而为了对股东负责，就得持续发展、获取利润，所以，加快在内地的拿地速度，让股东们看到公司业务还在不断壮大。那些所谓的合作，也显然是冲着土地、项目去的，这也很正常。同时，香港地产商的投资基调还是长线型的，所以在拿地时对市场价格的一些波动并不敏感。”恒基兆业的一位人士对记者这样表示。

　　“香港毕竟是‘弹丸之地’，进入广阔的内地市场，对香港地产商来说也是必须要走的路。”陈立民告诉记者，“虽说在香港培养出的‘地主心态’，使得香港地产商确实存在囤积土地、坐享其成等升值的想法，但相对于更多的不太珍惜土地、粗放式经营的内地开发商来说，土地价值观强烈的香港地产商更懂得精耕细作，铺植自己的‘领地’。”

　　[关键词二] 扎根一线 转战二线

　　在拿地方面，香港地产商不但是姿态勇猛、速度加快，布局上也有所调整，最为明显的就是，从早期进入内地时的扎根于一线城市，转而向一些有发展潜力的二、三线进军。

　　2005年的有关统计已显示，香港地产商在内地获得的约30幅土地中，位于二、三线城巿的占了21幅，可见他们城巿布局的转移之势。而2006年，香港地产商扩充二、三线城市土地储备的迹象依然十分明显，武汉、青岛、无锡、沈阳……已成他们的青睐之地。

　　戴德梁行的分析师认为，近年内地不少二线城巿经济发展迅速，而在这些城巿发展的成本基数相对一线城巿仍要低，中央政府对于投资二线城巿也有相应的政策扶持，这些都加大了香港地产商的投资信心。

　　“与一些内地开发商‘短、平、快’的操作不同，香港地产商更懂得把握区域性机会。”为不少香港地产商开发项目提供服务的世邦魏理仕上海住宅项目营销部高级董事陈炜向记者表示，“一线城市他们不会放弃的，我们公司今年春节前后就分别成立了深圳、上海浦东分公司，说明业务空间还在。对于二、三线城市，则还是看中省会城市、核心城市。主要是该地区的经济发展和人口的消费能力达到一定水平，项目的地理位置又适当，估算投资能带来合理稳定的回报，他们就会采取进一步行动。”

　　仍以李嘉诚麾下的“长和系”为例，除了继续稳固在一线城市的发展，2005年以来他们在二、三线城市“攻城略地”的成绩也最为显著。从武汉市江汉区到成都市温江区，从长沙市望城镇到天津市营口道，从长春市净月潭旅游区到青岛市小港湾，“长和系”在近2年的时间里就储备了几百万平方米的内地住宅及商用土地。

　　当然，觊觎内地二、三线城市的香港地产商远不止“长和系”，更有一些香港地产商明确表示，将把目光从一线城市移向二线城市。如恒隆地产从2005年起就表示，公司从13年前开始在上海发展项目，而到目前为止，上海巿中心地段土地供应稀少，巿场竞争也相当激烈，所以从长远发展来看，应是时机向二线城巿投资。今年初，恒隆地产宣布，计划在3年内斥资300亿元人民币在内地8至9个城市买地，目标拓展12个商业地产项目。目前，恒隆地产已经开始在无锡、南昌、沈阳、天津发展项目。

　　不过，在业内人士看来，香港地产商布局内地二、三线城市，其本质还是一种追逐利益，甚至于博土地升值的行为。“香港地产商比内地开发商更明白土地价值，他们会想，只要这个城市的基建、环境等不断发展，哪怕让到手的土地‘晒太阳’，总有一天会被眷顾到的。”仲量联行亚太区董事陈立民如此分析。

　　“香港地产商觉得‘攒小’是没好处的，必须向外拓展。当然，升值潜力一定是香港地产商拿地时考虑的关键因素之一。”一位不愿透露姓名的香港房地产上市公司高层也表示，“在项目开发、经营的同时，能够享受到土地增值的益处也是无可厚非的。”

　　2006年至今香港大型地产商内地拿地情况企业名称拿地时间 拿地方式 土地位置土地面积发展计划长江实业2006年2月收购内企股权广州市中新镇金坑村 225550平方米（4幅） 住宅和记黄埔 新鸿基地产 2006年3月 与华润集团合营无锡市太湖新城1115600平方米 住宅、写字楼、购物中心、酒店等九龙建业 2006年6月 招标沈阳市东陵区可建2900000平方米住宅、商业新世界中国 2006年12月 向关联企业收购 贵阳、北京、成都、长沙可建4127300平方米（4幅）住宅、办公、商业等恒隆地产 2006年8月 与政府协议 沈阳市斗姆宫地区92000平方米整体开发中信泰富 2006年1月与内地企业合营 浦东新区陆家嘴 251380平方米 商业、办公楼、酒店、住宅等

　　（资料来源：各企业相关公告 整理：李和裕）

　　香港大型地产商内地布局情况企业名称 已进入城市内地土地储备量和记黄埔北京、上海、广州、深圳、武汉、青岛、长春、长沙、成都、重庆、东莞、昆明、天津、珠海、西安可建建筑面积约21150000平方米新鸿基地产北京、上海、广州、中山、无锡、杭州可建建筑面积约2000000平方米九龙建业沈阳、佛山、天津约543000平方米新世界中国北京、上海、广州、天津、武汉、成都、长沙、贵阳、珠海、海口可建建筑面积约5000000平方米恒隆地产 上海、天津、沈阳、济南约130000平方米中信泰富 上海、宁波、扬州、海南约1528700平方米恒基地产北京、上海、广州、徐州、长沙、西安、重庆、苏州、沈阳 约3000000平方米

　　（资料来源：各企业2006年半年/年度业绩报告 整理：李和裕）

　　[关键词三] 资金为王 大显财技

　　“近年来的房地产市场调控，正在客观上校正土地和资金这两个原来被低估的要素价格，使得房地产市场正在回归到其资本密集型行业的本来特征。”国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松先生的一句客观评价，恰恰道出了房地产开发的基本“门槛”。而除了前面谈到的“地主心态”，香港地产商更是把“资金为王”牢记心中。

　　在比较香港地产商与内地开发商时，几位采访对象也不约而同地把“资金”放在了首位。“香港地产商就是有钱，这钱并不是指获得了多少银行贷款，而是指自有资金，以及通过多元渠道筹得的市场资金。”仲量联行亚太区董事陈立民直言。

　　虽然内地开发商也已意识到要打造融资平台，但毕竟慢了几拍。在市场化程度更高的香港，地产商几乎都是上市公司，而当内地开发商争相登陆香港股市，香港地产商已经在通过配股、发债、分拆REITs等方式再融资了。

　　从2006年的情况来看，配股成为了那些上市的香港地产商的主要融资手段。如九龙建业分别在去年5月和9月成功配售1.13353亿股和8700万股，共筹得资金25.58亿港元。九龙建业也明确表示，配股所得主要用于拓展内地业务。香港建设则在今年2月宣布配售近7.3亿股新股，所筹的约10亿港元将主要投于上海虹口国际客运中心北侧地块项目。

　　另外，分拆出租型物业打包REITs上市，也是香港地产商目前比较看重的融资途径。虽然香港REITs市场在经历了一个小高潮后，2006年的表现明显疲软，但仍有长江实业旗下的泓富REIT、恒基地产旗下的阳光REIT成功入市，分别融得超过19亿和25亿港元的资金。而今年，富豪酒店旗下的富豪REIT、新鸿基地产旗下的创纪REIT等正在排着队。

　　当然，即便有许多其他融资渠道，香港地产商与银行的关系依然是融洽的。如恒隆地产2006年7月获得了一份5年期、规模达60亿港元的银团贷款，恒隆地产主席陈启宗当时就表示，恒隆地产每年的物业租金收入超过20亿港元，加上这份银团贷款以及在售楼盘的收入，有足够的资金投入内地房地产项目。

　　在业内人士看来，香港地产商的再融资冲动，源于其抓紧时间在内地市场上聚拢资源的扩张战略，获得资金以后就可以转投内地土地，为下一轮的扩张增添筹码。“房地产是一个考验资金运作力的行业，香港的老牌地产商也都是资金运作的老手啊。”有上海开发商这样评价。

　　以李嘉诚操作长江实业为例，有关资料显示，1972年长江实业上市时，总股本只有4200万股，规模较小，但李嘉诚凭借其高超的资金运作能力，在此后4年间不断在中国香港、英国和加拿大发售新股，募集的资金则用来在香港购买物业，由此，长江实业资本实力大幅上升，到1976年末，公司资产净值激增至5.5亿港元，比上市初增加了4倍。1979年，李嘉诚又通过“船王”包玉刚与汇丰银行大班建立了良好的私人关系，汇丰银行于当年9月以市场价一半的价格将所持有的9000万股和记黄埔普通股转让给长江实业，还同意李嘉诚只需暂付20%的定金。之后，李嘉诚又不断在市场上买入和记黄埔股票以达到控股地位。正是通过一系列收购兼并，李嘉诚使长江实业短短十几年便成就了一个“王国”的神话。

　　“正是由于在资金运作方面，香港地产商比内地开发商具有优势，使得他们在土地等资源的争夺上处于一个相当主动的位置，从而也加剧了内地房地产市场的竞争。”上述上海开发商感叹。

　　[关键词四] 发挥长项 加速“转弯”

　　有地有钱还得有能力，逐鹿在这风云变幻的内地房地产市场，聪明的香港地产商除了加紧圈地圈钱，也懂得发挥自身长项，谋求长期、良性的发展。

　　“除了资金，我觉得香港地产商相比内地开发商具备优势的地方，还有信誉、专业度、经验和渠道。”恒基兆业一位高层作出如此评价。

　　“如上一轮宏观调控时，内地不少城市都留下了‘伤疤’———烂尾楼，但真正属于那些专业香港地产商的烂尾项目，应该说没有。不论时间长短，市场环境再怎么困难，也一定会做出来，哪怕降价、亏本卖，也一定把项目完成。这也是当时香港楼市衰退时他们所表现出的诚信。”他认为，“在工程管理、物业管理、物业发展模式等方面，香港地产商的专业度和经验值，也优于内地开发商。另外，在如商业地产的经营渠道方面，香港地产商的操作成熟度也比内地开发商强。”

　　其中得到市场关注的是，在投资开发的物业类型方面，近两年来，香港地产商的态度似乎在向商业地产倾斜。然而在业内人士看来，香港地产商对持有经营性物业的意愿一直存在，但并非就完全舍弃销售型物业的开发，依然是根据自身擅长的领域选择项目。

　　有调查显示，在有意增加内地投资额的香港地产商中，50%表示住宅仍是主要投资目标，25%表示会投在写字楼等商用物业，余下25%则表示会投资商铺、酒店等项目。

　　“也许是考虑到住宅市场受宏观调控影响比较大，无论是香港地产商还是内地开发商，对商业用地似乎投得都要比以往勇。但未必是香港地产商投资方向完全改变，拿商业地产项目的还是那些具备开发、经营此类物业经验的企业。”世邦魏理仕上海公司住宅项目营销部高级董事陈炜指出，“如恒隆地产本就以商业地产开发为主，所以其在内地的发展目标也是商业地产项目。比较多的香港地产商喜欢的是综合性开发，既有住宅又有商业。”

　　如恒基地产2006年下半年业绩报告显示，其目前土地储备的用途为住宅占77.9%、商业占5.3%、办公占4.4%、其他占12.4%。虽然以发展住宅项目为主，但恒基地产也很看重内地的经营性物业，2006年下半年它们给恒基地产带来的租金总收入就高达8380万港元，同比增长185.6%。

　　“香港的土地少，地产商除了开发对外销售的住宅外，也乐于参与到写字楼、商场等用于租赁的商业项目的开发和经营中去。由于租金走势向好，经营性物业就像‘蓄水池’，可以为地产商带来比较长期和稳定的收益。现在，内地开发商的这种想法也越来越强烈。”仲量联行亚太区董事陈立民表示。

　　当然，香港地产商在内地也并非没有吃过亏。“香港地产商视野广阔、体制成熟、执行度高，但也存在不考虑当地需求、复制照搬而陷入窘境的情况。”陈立民表示，“另外，在市场信息判断、政策敏锐性、大势把握、预见能力等方面，还是与内地开发商之间存在一些差异。当然，随着本土经验的丰富，及对内地人才的逐渐重用，香港地产商的‘转弯’速度有所提升。”

　　作者：上海证券报