广州楼价下半年有望回落 大户型价格依然看涨

　　　奥一网 “这是一场政府与开发商的博弈！”昨日广州稳定房价七项措施一出台，就有业内人士将其与去年5月的“国十五条”相提并论，称为“广七条”。有人将其看做广州市政府对广州楼市祭出的终极政策，也有人看到了未来楼市将出现的供求关系逆转。

受未来土地供应和政府保障型住房的增量推出影响，业内人士普遍认为广州房价或在下半年出现回落。

　　广州市长张广宁在今年全国两会期间表达了压低房价的决心，而同时又有开发商站出来说珠三角地区房价仍会上涨。广州社科院科研处处长彭澎认为，这是一场政府与开发商的博弈，今年上半年这种相持不下的局面还会持续，但政府显然在政策方面表现出更具坚定性的一面。

　　昨天接受南方都市报采访的多位房产专家和业内人士都认为，《广州市关于加快住房和土地供应，加强住房管理，稳定住房价格若干问题的意见》(以下简称“广七条”)的出台是广州市政府控制房价的强烈信号。广州房价可能在今年下半年出现回落。

　　去年底到今年春节期间，广州楼价上涨速度明显加快。广州地产专家韩世同认为，这主要是由于消费者预期楼价很难下降而被迫入市，但随着政府加大供应，广州楼市的供求关系将会发生改变。他担心如果楼价继续猛涨，将会在下半年遭遇暴跌的风险。

　　广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，“广七条”表明了政府抑制楼价增长的信心，受此影响，广州楼市今后几个月的成交量会有所下降。他建议购房者分两种情况对待，如果是首次置业购买普通住房，可以持币等待一段时间。如果要买大户型高档房，还是要尽快出手。在业内人士看来，政府调控的着力点主要是中小户型和经济适用房，大户型高档房的价格依然有上涨空间。

　　-“广七条”重点解读

　　［救市根本］

　　开闸放地规模创纪录

　　昨日发布的“广七条”由广州市国土房管局、市建委和规划局联合制定。其中第一条就是加大土地供应：从2007年开始连续三年确保全市十区每年供应住宅用地5平方公里以上，其中2007年供应5.07平方公里，住宅供应总量达到建筑面积1250万平方米。

　　每年5平方公里以上，也就是500万平方米以上，这个数字已经创下2003年土地出让制度改革以来广州年土地出让的历史纪录——此前的最高纪录是，去年，广州市十区一共出让土地200多万平方米。“广七条”制定的供地量也超出了去年9月出台的《广州住房建设规划(2006-2010)》，其中政府曾计划在2007年拿出501万平方米的住房用地，2008年拿出463万平方米，2009年拿出384万平方米。

　　广州经纬地产市场拓展及调研部主任吴定金表示，“广七条”之第一条，是找到了根本。以前都是“堵”住需求，一味地“堵住”需求只能是逼高楼价，使市场呈现一个“报复性反弹”。如今从增加供应入手来缓冲房价的压力，或可救了楼市高温之“近火”，并可打破开发商“囤地”与“捂盘”的预期。

　　由于地价高涨在很大程度上决定了人们对未来房价的预期，所以开闸放地便被认为是从源头上抑制房价的重要措施。广州市社会科学院科研处处长彭澎认为，政府加大供地力度，不仅可以减缓开发商为争夺土地而导致的地价上升压力，还可以改变市民的购买预期。

　　虽然市区的土地储备越来越少，但广州仍然有许多可集中供地的区域。据广州市国土房管局披露，金沙洲地区、番禺北部地区、白云北部地区、员村地区、萝岗中心区、南沙中心区、广州新城和轨道交通站点周边地区将成为今后新增住房用地的主要地区。彭澎指出，广州的土地储备情况要好于深圳，有相当大的供地潜力，房价应该可以得到控制。

　　如何落实如此庞大的供地计划仍然是个未知数，毕竟从近几年的情况看，土地出让计划和实际出让面积相差悬殊。广东中原地产副总经理黄韬则担心市场能否消化每年供应的500万平方米住宅用地。

　　“以往200万平方米都很厉害了，如果新增用地在城市偏远地带，开发商可能不感兴趣。”

　　据知情人士透露，广州今年的土地出让计划已经作出，已进入多部门会审阶段。

　　［一剂猛药］

　　经济适用房数量倍增

　　“广七条”决定在2010年底前建设840万平方米的经济适用房，而从1986年到2005年，广州一共才建了229.42万平方米的经济适用房。业内普遍认为，840万平方米的经济适用房将成为广州政府给楼市下的一剂猛药。

　　“广七条”中有一处引人注目，提出政府将“引导和激励房地产开发企业利用自有土地或参加公开竞争参与经济适用房建设”。只要开发商把现有居住用地在今年内投入经济适用房开发建设，并于今明两年投放市场，不仅可以享受建设经济适用房有关优惠政策，还将得到优先服务和更多激励政策。

　　据了解，广州以前的经济适用房都是由政府主导建设，现在提出鼓励开发商建设经济适用房在广州还是首创。广州市国土房管局相关负责人指出，制定这个政策的目的就是利用社会力量，加快经济适用房的建设速度，尽快解决中低收入群体的住房困难问题。而如果仅仅依靠政府力量建设，在短时间内还很难拿出足够的经济适用房。

　　广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，政府鼓励开发商建设经济适用房是一个既能降低房价，又能保证房屋品质的好方法。“以前政府主导建设的经济适用房从设计到施工都不如商品房的质量好，很多市民都不愿购买，而从外地城市的经验看，开发商建设的经济适用房可以和商品房一模一样，但价格比商品房低了一半以上。”

　　据了解，广州有一些知名开发商向国土房管局表达过建设经济适用房的意愿，这些开发商认为建设经济适用房虽然利润低，但社会效益高。

　　［“双刃剑”］

　　老城区改造或推高房价

　　“广七条”还公布了今年盘活老城区土地的具体数字。2007年，广州将公开出让16宗居住类闲置用地，通过司法拍卖和公开出让盘活再利用16宗烂尾地，合计在老城区增加供应建筑面积135万平方米、约1.5万套住宅。按照政策制定者的思路，盘活老城区土地将可以缓解中心城区的住宅供需紧张，楼价将可以回落。

　　广州房地产界多位资深人士表示，推进老城区改造是最核心的问题。这将会改变供应结构，直接反映到全市均价上，估计是会推高全市房价，因此这也算是一把“双刃剑”。

　　另外，推进老城的建设，关键看老城区地块的地价。从近期拍卖的情况来看，文昌路地面价达5000多元／平方米，最高的大元帅府旁的达7000元／平方米，这些都是“指标”，是消费者与开发商心中对房价的一个“方向标”。

　　对于允许单位自建房及增加保障型住房，业内人士认为可对楼价产生影响。尽管对这种方式存在争议，但对市场有一定的“威慑力”，主要是心理预期，对遏制买家的购房欲望有极大的作用，使更多人做到理性置业。

　　-调查

　　多数网友认为无法有效压制房价

　　广州出台七大措施抑制房价增长过快引起各方关注。截至昨日下午4时，已有超过2000位市民在搜房网上投票并发表观点。36.84%的网友认为这七条措施不能有效压制广州房价，34.21%的网友认为切实可行，其他人均选择了“不好说”。其中，“加大经营性商品住宅用地供应量，多渠道增加住房供给，缓解住房供需矛盾”是最受市民认可的措施，支持率达到23.9%。

　　开发商的担心：

　　需求变小 价格拉低

　　昨日，记者采访了多位房产界人士，综合出开发商对“广七条”的几种解读：

　　其一，反映了现在市场的需求仍很强烈。买房子，一次性付款的人比例还在增加，所以政府当务之急仍然是解决低收入人群的居住问题，而发展廉租房是关键。

　　其二，豪宅市场继续走好。政府的这些措施对中、低价位的楼盘打击力度很大，但从去年国十五条对户型等的限制来看，豪宅市场仍然是开发商的一个目标，其发展的空间仍然大。

　　其三，发展商担心的是无限量地增加福利性住房，会造成大量买家转移到福利性住房的市场上，商品房的需求变小，又拉低价格，成交量又萎缩，因此担心受到双重打击，担心市场在外力作用下出现“拐点”。

　　其四，估计投资客进场的机会少了，多数前两年入市的，也准备在近期内进行“解套”，可能会增加二手市场的供应量。但去年国十五条的“五年内转让征收营业税”及“个人所得税”、“土地增值税”等条令，仍在一定程度上拉高二手房的成交价。

　　开发商的利好：

　　旧城改造 土地供应

　　全国政协委员、宏宇集团董事长黄文仔接受记者采访时表示，“广州市政府的七条政策非常好，其出台大快人心，是一个有计划、有步骤的方案。”作为开发商代表，终于看到广州市政府拿出土地来。

　　他表示，“价格就是市场，供求说了算，多年前，房子多了，发展商亏本了还要卖，但近期房子越卖越高，无非就是供应少了，这是非常浅显的道理。”

　　关于“广七条”对开发企业最大的利好方面，黄文仔表示，“看到政府的大作为”，他认为，“广州旧城改造，城市里面增加居住用地的供应，并加快城中村改造、盘活闲置土地，提高土地的使用率等政策及决定，对开发企业而言是最大的利好。”

　　在谈到房价未来走势的问题上，黄文仔非常爽直地说，“作为发展商，我希望房价稳定，房价大起大落对任何人都没有好处。”