上海楼市潜藏硬着陆风险

　　上海房价6年来首次下跌。(新华社)相关研究报告指出：

　　◆上海未来供大于求的局面将会至少维持3年；

　　◆上海楼市出现大逆转是借地生财、寅吃卯粮埋下的祸根；

　　◆如果不对供求关系进行宏观上的调控、房价不能尽快平抑，房地产市场未来几年的成交量势必将大幅下滑，整个市场将陷入萎靡。

　　本报上海讯 (记者 刘放) 随着上海商品住宅价格在连续6年持续上涨后首次出现下跌，上海房地产市场的未来走势引起了各界普遍关注。上海社会科学院房地产业研究中心日前完成最新研究报告称，未来几年上海商品住宅将出现供远大于求的局面，要防止出现房地产“硬着陆”的风险。

　　该研究报告显示，上海房价上涨幅度目前正在逐步回落，住宅价格上涨幅度已经低于消费品价格的涨幅，2006年的涨幅为-0.5%。这是2000年以来上海房价首次出现负增长。这一数据与过去一年间国家统计局公布的情况一致。在过去12个月中，上海新建商品住房销售价格涨幅几乎一直处于跌势，其中5次领跌全国。

　　与房价下跌紧密关联的是商品住房“过剩”。预计未来5年上海竣工的住宅合计约有13700万平方米，年竣工量将在2750万平方米以上，而同期的商品住宅市场实际平均年需求预测仅2000万至2200万平方米。供大于求的发展趋势已非常明显。上海社科院房地产业研究中心因此预警说，未来几年，上海商品住宅将出现供远大于求的局面，空置量将持续上升。而此前，上海市政协所作的一项专题调研也指出，上海未来供大于求的局面将会至少维持3年，供求比约为1：0.72。

　　原因

　　房地产型财政纵容土地供应过量

　　据新华社电 两年前，上海楼市还是一派供不应求的景象：普通市民通宵排队购房，一些中介、投资客转手炒卖楼花，如今怎么就出现了大逆转？相关研究报告指出，都是借地生财、寅吃卯粮埋下的祸根。

　　“十五”时期，上海全市生产总值年均增长率为11.5%，房地产增加值年均增长(绝对值)高达20.54%，地方财政收入年均增长(绝对值)23.56%。据初步测算，房地产业所产生的税、费和土地出让金相当于同期上海地方财政收入的35%左右。

　　房地产型财政纵容土地供应过量。“十五”时期，上海出让了32351万平方米土地，可建各类房屋建筑面积约等于2000年上海全部存量房屋面积。其中，住宅用地13030万平方米，可建16122万平方米的房屋，相当于2000年全市城镇全部存量住宅面积的73.8%。由于供应的土地须在两年内开工，居住用地的过量供应，势必给未来两三年住宅市场的供应造成压力。

　　土地的过量供应又刺激房地产业投资冲动。5年内，上海房地产累计投资达4700多亿元，占同期全上海固定资产投资的35.5%。研究报告指出：“由于投资惯性，新形成的投资规模，将对未来几年的投资造成压力。”

　　前景

　　楼市投资和投机需求难持久

　　惊人的上涨幅度和高额的房价一度是上海房地产市场的醒目“标签”。住房价格非正常上涨与成本增加关联度并不大，而主要是受供求关系左右。

　　过去几年中，大量的投资、投机需求充斥市场，供不应求的局面被人为地加剧。上海社科院的研究报告认为，这不仅影响了广大居民居住条件的改善和城市化进程，最终还会影响房地产自身的健康发展，影响社会稳定和经济健康。

　　研究报告指出，上海居民家庭总支出连年来快速上升，2003年家庭总支出即开始超过总收入，负债居民家庭逐渐增多，对购房需求增长不利。由于上海居民家庭可支配收入增长速度呈倒金字塔形，高收入户增收速度高于中低收入户，而中等收入户和中等偏上收入户才是未来购房自用需求的主力，这会制约需求的形成。加之“十一五”时期，股市表现将日趋好转，居民投资渠道增多，政策不鼓励住房投资，住宅投资需求将大幅度减少。

　　研究报告认为，上海房地产市场目前存在“硬着陆”风险。上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭表示，这是因为当投资、投机资金作鸟兽散后，对住房市场起到真正支撑作用的唯有自住需求，但高企的房价会令潜在购房人心有余而力不足。在楼市供求关系逆转、自住购买力有限、投资需求又大幅减少的背景下， 如果不对供求关系进行宏观调控、房价不能尽快平抑，房地产市场未来几年的成交量势必大幅下滑，整个市场将陷入萎靡。

　　(刘 放）