上海楼市或现供大于求局面

    □本报记者 李良 上海报道

    上海楼市春节后持续近一个月的成交量增长态势戛然而止。上周,上海住宅类房源由前一周的3626套下跌到3463套,跌幅为4.5%；成交面积也由前一周的422251平方米下跌到409877平方米,跌幅为2.9%。

除了加息的政策影响外,上海市社会科学院近期披露的一份报告也引起了业内的高度关注。该报告直言不讳地指出,上海楼市的供求关系发生了逆转,未来几年,上海商品住宅将出现供远大于求的局面,空置量将持续上升。上海房地产市场目前存在“硬着陆”风险。业内人士认为,宏观调控后,投资和投机需求被抑制,目前住房市场的真正需求主要依赖于自住需求,但高企的房价会令潜在购房人心有余而力不足。而在楼市供求关系逆转、自住购买力有限、投资需求又大幅减少的背景下,如果不对供求关系进行宏观调控、房价不能尽快平抑,房地产市场未来几年的成交量势必大幅下滑,整个市场将陷入萎靡。

    不过,就目前而言,上海楼市仍表现为量缩价涨的态势,而并不像报告中所形容的那样出现一定的跌幅。一位购房者表示,在连续观望一年后,很多购房人都对宏观调控失去了信心,因为他们看到的是,越宏观调控价格越涨,增加的税费和利息反而大大加重了他们的负担。“我不知道为什么会这样,天天宣传宏观调控的成果,但我却感受不到一点成果。”这位购房者说。

    有分析人士认为,在上海楼市供求关系发生变化的情况下,真实房价仍在上涨,并不是因为宏观调控的原因,而是由于执行偏差和开发商的暗箱操作所造成的。一方面,地方政府在相关政策的执行上力度明显偏弱,打擦边球的地方较多,给开发商以较大的喘息空间；另一方面,开发商们仍然在玩过去的那套销售把戏,如控制上市规模,内部销售造成热销假象等等,人为地推动房价继续上涨。该人士分析,上海的房地产行业垄断程度较高,少数大型开发商通过大量开发大盘的方式,获得银行资金支持,并形成较强的定价能力,这也是导致房价难以下跌的一个重要原因。