土地增值税迫开发商纷纷转型

    □本报记者 唐文祺

    土地增值税清算政策的实施,对住宅开发商的影响显而易见。“土地增值税政策的实行终结了房地产企业的暴利。

    林明彦介绍说,土地增值税的征收落实会导致回报率有所下降,按照目前的市场发展态势,住宅开发的回报率已经不如从前那么丰厚。“平均在10%至20%之间,最高不会超过20%的回报率。”与此同时,近期随着政策力度的逐渐加大,房地产企业纷纷顺应时势进行策略调整。

    刚刚发布2006年业绩公告的华润置地(1109.HK)和上海置业(1207.HK),同属于在港上市的内地房地产企业,但两者于2006年的纯利表现却并不相同。与2005年同期相比,前者企业纯利8.59亿港元,同比增加123%；而后者的企业纯利却下跌了16%。究其原因,不少分析师认为,华润置地已在去年便从住宅开发商成功转型为综合性地产商,“实现了住宅开发与出租两项业务并行的发展策略”。而上海置业虽然已认识到调整发展策略的必要性,但仍然处于向产品多元化方向的转型时期,旗下发展项目依然以住宅为主。因此,对于企业纯利表现小幅下调的情况,上海置业方面也坦承,土地增值税清算政策对于集团利润率有一定影响。

    林明彦表示,企业对于土地增值税的清算已经提留准备金,因此实质性影响并不大。随着中国房地产市场的日益规范化,住宅开发的回报率已经有所下降,只能说是“一般”而已。在其母公司嘉德置地日前发布的2006年业绩报告中,截至去年12月31日,该集团在华全资子公司凯德置地在中国的年总收入达到31.75亿元人民币,较之2005年增长了44.0%。而息税前收入达到18.3亿元,同比增长幅度为81.3%。但中国区总收入在嘉德置地集团收入中的所占比例,却较之去年同期有小幅下降,从24%下调至20%。

    受中国房地产市场发展现状影响,不少发展商在企业发展策略上进行了调整。华润置地表示,随着大股东华润集团陆续进行的多项商办物业收购完成,出租物业利润回报明显增长。而上海置业同样认为,随着2006年房地产宏观调控政策的实行,房地产行业进入整合期的特征愈加明显,一方面开发企业优胜劣汰加剧,另一方面整体行业的生存方式产生转变,从过去的单纯投资性增长向长线布局方向发展。“集团基于中国房地产市场的发展趋势,致力于从纯住宅开发商转型为产品多元化发展、租售并举的综合性房地产营运商。”