全球楼价非理性震荡 中国应吸取日本"泡沫"教训

　　　近年来，并非只是我国房价迅速上涨，全球楼市也是涨声一片。如何抑制过高的房价，防止楼市泡沫，成为各国都在面对的问题。英国《经济学家》杂志最近的一项调查显示，全球主要房地产市场的价格增速正在放缓，部分楼市逼近由热变冷的拐点。

　　该杂志在对20个国家和地区每季度房价进行的追踪调查中发现，2005年第四季度以来，在被调查的国家和地区中，虽然绝大多数国家(地区)的房价依然处于上升态势，但包括中国在内的10个国家(地区)的房价增速明显放缓。

　　专家分析指出，全球房价逼近拐点，实际上是一次理性回归，如果房价上涨脱离了经济和收入水平的基本层面，那么回归就是一种必然。而在中国，中国人民银行行长周小川在今年2月底曾表示，央行鼓励大家讨论房地产和股市有没有过热，价格水准合不合理。不管是总体，还是局部，或者某些板块。因为讨论有助于大家辨明是非，也有助于投资者的教育，让大家谨慎投资，防范风险。

　　世界各国楼市“高烧”后遗症

　　美国—楼市降温风险升级

　　2006年8月是美国楼市的重要转折点，这一月，美国旧房销售中间价比去年同期下跌1.7%，这是美国房地产市场11年来首次出现的年度房价对比下跌，而中介获利已是10年来最低水平。

　　美国

　　商务部的报告也显示，美国去年8月份的新房开工量猛降6%，是2003年4月以来的最低水平。

　　而就在最近的4月2日，美国第二大次级抵押贷款机构新世纪金融公司向法院申请破产保护，并宣布计划裁减一半以上的员工和出售公司的大部分财产。

　　次级抵押贷款，是指向信用记录不够好的客户发放的房屋贷款。新世纪金融公司表示，公司曾做出种种努力以维持运行，但目前看来，寻求破产保护可能是寻找潜在买主让员工继续得到工作的最好途径。

　　近年来，由于美国房地产市场持续降温，偿贷违约现象大量出现，使得包括新世纪金融公司在内的房贷机构受到沉重打击。近几个月来，美国已有数十家房贷机构倒闭。

　　英国—楼价过高面临加息

　　IMF(国际货币资金组织)日前公布报告称，英国房地产市场可能出现崩盘，房价过高令英国面临升息压力，报告同时敦促英国财政部削减支出以避免危机。

　　2005年，英国房地产市场稳步上升，成交额达485亿英镑，创下历年新高。据英国房地产行业的评估，2006年英国全国的房价水平上升了3%以上，其中阿伯丁地区涨了17.3%，这意味着一间普通的房子能增值2万英镑以上。

　　研究还发现，2005到2006年间建造的经济型住宅数量只有上世纪90年代中期的一半水平达3.5万套，低于英国货币政策委员会成员KateBarker在住宅供给报告中提及的——最低供给量为4.8万套。

　　英国住房及规划事务大臣伊薇特·库珀表示，报告对那些反对政府建造新房计划的人来说是个严重警告。库珀称，“如果我们无法增加房屋供给，20年后将只有1／3的30岁夫妇能买得起房子，而目前这一数字大约为50%。”

　　面对迅速飙升的房价，英国政府已采取一系列调控措施，目前已初见成效。去年7月份，英国平均房价下跌3540英镑至21.404万英镑。多家抵押贷款银行预计今年英国房价增速将降低至10%左右。

　　法国—外国买家推高房价

　　房地产在法国巴黎越来越热。浪漫之都巴黎，吸引着全世界的人，越来越多的外国富人在巴黎买房置业，这使巴黎的高档房地产市场日渐红火。目前，巴黎繁华的第16区、一处300平方米的完全绿化的别墅，卖到了每平方米2万7千欧元。

　　法国权威机构调查表明，在价格超过100万欧元的巴黎房产交易中，外国买主占20%；在价格超过400万欧元的房产交易中，这一比例更是超过70%。这些外国买家中，40%来自意大利、英国、希腊、西班牙等欧洲国家，25%来自美国人和加拿大，俄罗斯人和中东人各占8%。这些财大气粗的买家中多数是商人、银行家、企业主和演艺界人士。高档房产价格暴涨带动了部分普通房产价格上涨，目前巴黎房产均价已经达到每平方米5700欧元，一些地区的公寓标价动辄每平方米1万欧元以上，业内人士评价，目前巴黎房产价格已经跟市场脱节。

　　法国就业、社会团结和住房部长博洛近日表示，法国目前的房地产价格是人为炒作的结果，在经历了前几年的房屋涨价狂潮后，法国房地产价格将在今后两三年“明显下降”。

　　澳大利亚—房价世界最贵

　　澳大利亚悉尼的楼价在2003年迅速上升，从2004年年底到2005年有所下降，而现在再次开始上涨。佩斯的楼市则热得发烫，到2006年第三季度，楼价上涨了46%。澳洲房地产价格不断攀升，已使得当地屋价晋升世界最贵的行列之中。根据年度国际负担住屋能力统计调查，在全球屋价最难以负担的城市当中，悉尼名列第7位，排在纽约、伦敦之前。

　　大约10年前，澳洲房子的平均价格大约相等于当地人民中位数年收入的四到五倍。不过，由于住宅土地短缺和房产税上升等因素，悉尼房屋价格的中位数，目前已增加到家庭年收入的8.5倍。西岸城市柏斯紧跟在后，房屋价格相等于家庭年收入的8倍；其次是霍巴特(7倍)和墨尔本(6.6倍)。

　　澳洲住宅发展理事会会长埃利奥特说，澳洲房地产市场已陷入危机，这是因为政府缺乏周详计划以及所规划的住宅土地供不应求。此外，人们的薪金也无法追上日益飙升的房地产价格。

　　韩国—多方调控房价涨幅

　　在韩国，去年前11个月的平均房价比前年同期上涨了11.4%，在首尔地区，房价更是猛涨了19.7%。韩国政府两次提高税收，以打击投机活动控制急剧上升的公寓和普通住房价格。然而这些措施并未奏效，人们担心这预示着韩国房地产泡沫很可能破灭。

　　韩国5大经济团体之一的全国经济人联合会日前发表的“2006年韩国十大经济新闻”中，房地产市场过热排名第一。韩国地产专家分析，韩国房价上升与资本相对过剩、国内投资渠道少有直接关系。韩国政府也采取了一些措施来抑制房价，如对购买多套住房者征收重税、限制期房买卖、提高利率和首付比例等。尽管政府采取了种种措施，但韩国的房地产价格却在每次新政策出台时观望一段时间，然后又继续上行。

　　现在，韩国全国上下又开始讨论新一轮的房地产调控，并计划在2007年推行。

　　世界历史上的三次房地产大泡沫

　　美国：7.5万人口的城市，2.5万名地产经纪人

　　上世纪20年代中期，美国经济出现了短暂的繁荣，建筑业日渐兴盛。在这种背景下，拥有特殊地理位置的佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。

　　由于佛罗里达的地价一直远低于美国其他州，因此该州成为了理想的投资地。许多美国人来到这里，迫不及待地购买房地产。随着需求的增加，佛罗里达的土地价格开始逐渐升值。尤其在1923年—1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。例如棕榈海滩上的一块土地，1923年值80万美元，1924年达150万美元，1925年则高达400万美元。据统计，到1925年，迈阿密市居然出现了2000多家地产公司，当时该市仅有7.5万人口，其中竟有2.5万名地产经纪人，平均每三位居民就有一位专做地产买卖。

　　然而好景不长，到1926年，佛罗里达房地产泡沫迅速破碎，许多破产的企业家、银行家或自杀、或发疯，有的则沦为乞丐。紧接着，这场泡沫又激化了美国的经济危机，引发了华尔街股市的崩溃，最终导致了20世纪30年代的世界经济大危机。

　　日本：东京都地价超过美国全国地价总和

　　20世纪80年代后期，为刺激经济发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。

　　当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。

　　所有泡沫总有破灭的时候。1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达10年的萧条和低迷。

　　东南亚房地产泡沫：导致各国和地区经济衰退

　　20世纪80年代中期，泰国政府把房地产作为优先投资的领域，并陆续出台了一系列刺激性政策，由此促生了房地产市场的繁荣。海湾战争结束后，大量开发商和投机者纷纷涌入了房地产市场，加上银行信贷政策的放任，促成了房地产泡沫的出现。与此同时，大量外国资本也进入东南亚其他国家及地区的房地产市场进行投机性活动。在金融危机爆发以前的1996年，泰国的房地产业已处于全面危险的境地，房屋空置率持续升高，其中办公楼空置率竟达50%。随着1997年东南亚金融危机的爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，并直接导致各国及地区经济严重衰退。

　　东南亚金融危机还直接导致了中国香港房地产泡沫的破灭。香港的房地产热最早可以追溯到上世纪70年代。当时，商界巨子纷纷投资房地产领域，香港十大房地产公司也先后公开上市，而来自日本、东南亚和澳大利亚等地的资金也蜂拥而入。在各种因素的推动下，香港的房价和地价急剧上升。到1981年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。

　　警惕楼市“非理性繁荣”

　　前车之鉴需要警惕

　　近日，中国社会科学院发布《2006-2007年世界经济形势分析与预测》黄皮书。黄皮书用大量篇幅分析了在世界各地蔓延的房地产热潮，并以“日本房地产泡沫形成与破灭的原因及其对中国的启示”为专门章节提出，中国应该记取当年日本房地产泡沫的教训，避免重蹈覆辙。

　　1985年，日本签署了“广场协议”，日元大幅升值，房地产市场也随之急剧升温。在此后6年内，日本6大城市的商业地价狂涨3倍多，需求旺盛投机盛行，房价也不可遏制的持续走高。可是，进入上世纪90年代以后，日本房市突然降温，接着就出现了全国性的大暴跌，整个经济也受到了重创。此后10年，日本长期处于萧条期，经济增长始终徘徊于衰退与复苏之间，被经济学界称为“失去的10年”。

　　日本国土交通省最近发表的地价统计表明，尽管东京等一些大城市部分地段的地价出现了上涨，但全国的平均地价依然在继续下跌。其中，住宅用地价格同比下跌了4.5%，商业用地价格同比下跌了5.6%，连续14年下跌。与1991年相比，住宅地价已经下跌了46%，基本回到了地产泡沫产生前的1985年的水平；商业用地下跌了约70%，为1974年以来的最低点。这些数据表明，日本不动产市场虽然经过了长达14年的艰难调整，但使日本经济陷入十多年低迷不振局面的负面影响至今依然存在。

　　莫要迷信房价只升不降

　　在日本房地产泡沫形成期间，人们只相信土地价格只升不降的神话，争相购置房产地契，以至于土地价格高出美国3倍有余。这种情况没有引起日本政府足够的警惕，反而采取了不恰当的金融和财政政策，推动了房地产市场的疯狂。在情况最为严重的1987年，日本政府并没有采取任何宏观调控措施来缓解过热的市场，还错误地认为日本经济形势一片大好，任凭国家和民众全部卷入到泡沫中去。然而，1989年，日本股市大幅下挫，接着房地产泡沫破裂，带来了灾难性的后果。

　　《黄皮书》指出，当前中国房地产持续升温，常常使人想起日本上世纪80年代的那场空前的房地产泡沫。尽管中国与日本有很大的不同，中国政府从2004年起就实行了众多的宏观调控措施，并且收到了良好的效果。不过，上述措施还没有完全消除可能存在的巨大风险。

　　及时应对楼市变化

　　日本当时是处于稳定的经济增长期，而我国目前还处于高度经济增长期。我国政府从2004年起就十分重视房地产市场的发展趋势，不断出台政策规范房地产业。而日本政府当时轻视了这种趋势的副作用，以致误判，纵容泡沫形成、变大、破灭。

　　目前几乎所有的一、二线大城市，都有不同程度的房价上涨。现在我国房地产业的危险在于，个别城市如北京、上海等城市的大幅涨价现象，已经传染甚至延伸到周边地区，照这样的发展，中国房地产应该警惕多地区“冒泡”现象。

　　反思“日本泡沫破灭”的历史教训对中国经济发展有什么启示？

　　黄皮书据此提出，中国应该吸取日本低利率政策的教训，收紧银根以待房市降温；其次，央行应该能够抓住调整货币供给的时机，不为稳定的物价指数所迷惑。另外，在实施扩大内需的转变中，我国应避免国家宏观战略调整而造成的资产泡沫。“虽然中日的国情不同，但是以增大房地产泡沫为代价来扩大内需的教训不应在我国重演。”