任玉岭:住房过分市场化致房价飙升 需重构体系

　　专访全国政协常委、国务院参事任玉岭

　　面对“越调控，房价越攀升”的局面，本报记者独家获悉，近期，国务院参事已组成了房地产调研组，拟就各地的房地产问题进行调研，并预备拿出有关建议，供中央决策参考。

　　全国政协常委、国务院参事任玉岭是此次调研的牵头人。

　　作为近二十年来持续对房地产进行跟踪调研的专家，任玉岭认为，自从上世纪80年代实施房地产改革以来，虽然取得了巨大成就，但现在出现的高房价，偏离了改革的初衷，特别是近些年过分强调住房的商品化、市场化，是导致调控房价失败的原因之一。“片面强调房地产拉动经济的功能，忽视了对居民住房的保障功能。特别是把房地产作为支柱产业提出来，使其居住功能弱化，创利和寻租的功能被强化。”

　　他指出，在此前“国八条”、“国六条”等多项调控政策都难以奏效的情况下，再持续出台一些调控政策，估计也难把房价调下来。为了真正解决居民住房问题，需要对整个城镇居民住房建设体系进行重构。

　　近日，任玉岭就此问题接受了本报的独家采访。

　　房改过分强调市场化

　　《21世纪》：过去4年以来，房价越调越高，老百姓意见越来越大，是住房改革方向出了问题了吗？

　　任玉岭：房改是有很大成绩的，但是我们的房改不到位是存在的。现在房价越来越高，这与住房过分强调市场化，忽视社会保障功能有关系。

　　从1949年开始到改革开放前，国家盖了大量的住房，分给国家干部和工人居住，那其实就是廉租制度的住房结构。由于国家财力有限，那时建的房子面积狭小，环境较差。

　　上世纪80年代初开始住房改革，国家将房子卖给大家，然后拿这些钱再盖新房子。但如果不在大的国有企业或政府部门的居民，还是解决不了住房问题。

　　1996年，国务院出台了“深化住房改革”的政策，提出“高收入者住商品房，中低收入者住经济适用房，最低收入者住廉租房”的新规定。而由于亚洲金融风暴的冲击，未能很好地执行。

　　亚洲金融风波时，我国为启动内需，将房地产当作拉动经济的重要手段，有意无意地忽视了居民的住房保障。特别是以后把房地产作为支柱产业提出来，更是忽视了住房的居住功能，而强化了住房的创利的功能。

　　现在的问题是，商品房的高价化、经济适用房的异化，还有城市拆迁行为的不规范、廉租房的缺失，已经造成了广大居民利益的损失和购买住房的困难，由此造成的信访不断，还影响了社会安定。现在的房价已经高到正常情况下，1 个普通工人买一套房，按100平方米计算需要100年。一个公务员则需要30年。

　　虽然买房可以按揭贷款，但是由于房价高，仍然给很多年轻人带来了十分沉重的负担。我国开始实施住房贷款6年以来，住房贷款已高达2700亿美元，在亚洲居首位，相当于2005年我国GDP总量的十分之一。中科院有一个调查，中国贷款购房的人有98%出现了心理焦虑、迷茫、压抑、困惑、悲观和不安。

　　《21世纪》：目前房地产市场改革滞后和错位，对于整个经济有多大影响？

　　任玉岭：房地产的供应不但直接影响三农问题的解决，还影响了城市化的进程。

　　中国目前有农民工1.6亿，占到城镇人口的1/3。是农民工没有享受到城市的待遇，其工资低，没有固定住所，无缘购买商品房，无权购买经济适用房，没有廉租房供应，大都只能住在城乡接合部。

　　这样的城市化是缺乏以人为本的城市化。只有广大的没有户口的外地大学生和农民工在城市安居了，才能做到城市的和谐，启动内需，促进城市进步和现代进程。

　　政府应使“居者有其屋”

　　《21世纪》：住房具有公益性，也有作为商品的投资升值功能，其定位首先应该是什么？

　　任玉岭：住房的建设具有很大的公益性、政治性。绝大部分住房是与人民的吃穿行一样重要的生活品。居者有其屋，是绝大多数人民安居乐业的重要条件。任何国家、任何时候都要关注居民住房的建设和供给，应把“居者有其屋”当作政府的职责和使命。

　　在房价飙升的今天，住房问题已和医疗、教育问题并列，成为百姓头上的三座大山之一。特别是数以千万计的在城市工作的大学毕业生和高达1.6亿的农民工，其居住困难成为社会的一个大问题。

　　《21世纪》：世界上其他一些国家是否也首先关注住房保障问题？

　　任玉岭：去年我去新加坡看到大批的“组屋”（相当于中国的经济适用房），是解决当地中低收入阶层住房的。他们1960年就出台了组屋建设规划，目前80%的新加坡人都住进了组屋。使得新加坡住房私有率超过60%以上。其组屋尽管外观千篇一律，但是居住环境和住房质量超过了我国的很多高档社区。组屋面积约有100多平方米，房价10—20万新元，月薪在8000新元以下的家庭都可以购买。一般的工薪阶层2－3年就可买一套住房。

　　在韩国，为了保证居者有其屋，提出“一户一房”方略，1个家庭只允许买1套住房，明确规定有2套以上住房者，增值税要交65%，3套以上的要交75%的增值税，以此抑制房价上涨。

　　英美一些发达国家也关心普通居民的住房问题。比如，在美国，对2万美元以下收入的家庭是免房租的，政府先后实施了向低收入者提供住房、给开发商以建房补贴，以及低收入者享受所得税减免政策等。

　　所以，从世界各国的经验看，居民住房不同于一般的商品，其还有一定的公益性。

　　高房价与暴利和腐败有关

　　《21世纪》：有人说房价高的背后原因是土地价格高，也有说是开发商利润高，你认为房价高的原因何在？

　　任玉岭：住房问题的核心是商品房价格过高，使广大群众失去了承受能力。国外一般房价同家庭年收入之比为1：3－1：5，即一般5年以内家庭收入可以购买一套住房。而在中国一般需15-20年的家庭收入才能买一套房。

　　房价高的原因，与房价暴利有关。据我所知，房地产利润是很高的，不像一些人所说的只有15％－20%左右。今年春节，就有一位房地产商告诉我房地产利润“何止100%”。

　　房产造价实际是不高的。2001年，我在河北燕郊、廊坊调研，那时盖房的成本也就每平方米550元。2004年，我在四川调研1个县城，当地很好的房子对外卖价也才500元每平方米。2006年年底，我在温州苍南县看到一个28万平方米的小区，造房的售价不算土地只有610元/平方米。可见建房成本每平米只有几百元，现在房价每平米上万元，甚至更高，这不是暴利所导致，又该如何去解释！

　　《21世纪》：还有导致房价高的其他原因吗？

　　任玉岭：按照房地产商的说法，是存在隐形成本的，即所谓无法说出口的无法计算的成本。比如有房地产商说利润达到150%，其中一半要用于“勾兑关系”。因此房地产领域的商业贿赂比较严重，腐败黑洞比较深。房地产拆迁投诉之多，很多难以解决，这都也与商业贿赂和腐败行为有关。

　　房地产价格高，经济适用房少，廉租房缺失，也与政府行为乏力有关系，即没有正视房地产的福利性、保障性、政治性，而过分强调房地产作为支柱产业的重要性。这就导致房地产行业成了追求GDP与创造政绩的行业。

　　在大力经营城市的操作下，政府放纵房地产商的行为，推升了房地产的价格，忽略了百姓的利益。

　　要重构住房制度与消费模式

　　《21世纪》：你对于重构整个房地产建设体系有何建议？

　　任玉岭：我认为，再像以前那样出台一些文件，是难以解决住房价格上涨问题的。我觉得应该改变一些思路。

　　首先应该将居民住房进行分类，做好消费定位。现在把住房分为商品房、经济适用房、廉租房三种，这是对的，也是与国际接轨的。参考世界年收入与房价比为1：3-1：5的水平，中国可以考虑1：6的水平定位。按照家庭年收入乘6倍，大于当地平均房价乘100（平米）的，可以购买商品房。小于和等于当地平均房价的，购买经济适用房。家庭年收入乘20，还不能买100平方米住房的，可以享受廉租房。

　　这样算来，70％-80%的工薪阶层都应享受经济适用房，其中享受廉租房比例约为20%。这样通过土地的供应量对此三类住房进行控制，30%划给商品房，70%划给经济适用房，此中的30%建80平方米以下小户型，用做廉租房。对于商品房的管理则可以完全放开。

　　第二，从根本上阻止房地产商转卖土地。房价高升与土地买卖直接相关。除了政府以外，取消一切房地产商的卖地权力，房地产商拿到土地后，必须按照协议开发房产。不开发者只许以原价交回政府，政府可以按银行标准给予利息。

　　第三，设立经济适用房建设总局。去年我在新加坡调研发现，他们为84%的中低收入层提供的经济适用房，是靠非盈利的经济适用房建设局提供的，政府向该局提供低息贷款，向国家土地局购买专用的经济适用房低价土地，房子建成后除1-2室的用作廉租房外，大部分3室一厅住房以10万-20万新元的价格卖给中低收入阶层。为了保证我国经济适用房和廉租房的建设，需要借鉴新加坡经验，成立经济适用房建设总局。

　　第四，确定经济适用房承建单位时，可以先核算建房成本，之后进行招标。去年我在温州调研发现，一个小区的建设，通过定价委托的办法交房地产公司承建，每平米给房地产公司提成28元。结果，这个小区的住房售价不含土地费仅有610元。我们可以由此得到启发，首先对居民住房造价进行核算，然后通过招标交给房地产商进行承建。

　　第五，廉租房建设也可以学习深圳。深圳在新建写字楼时，在附近建公寓楼，基本是27-35平米的小户型。这样既可以方便职工，又可以减少交通拥堵。