房屋中介“搅浑”二手房房价 购房者苦不堪言

　　　有经历过买房的朋友说，买一次房就如同生死轮回了一番，方伶(化名)对这句话有着切身体会，“买房，千万就一回。”

　　3月底，耗时两个多月，看了近30处二手房源的方伶，总算初步定了目标。她向中国经济时报记者讲述了买房的整个过程。

　　二手房价：水涨船高

　　2006年下半年，在北京丰台区一重点中学工作了4年的方伶，决定结婚。方伶和男友都住在单位集体宿舍，基于此，方和男友开始考虑买房。

　　作为高中教师的方伶，由于早上上班时间较早，经和男友商量，决定将买房的区域定在方的学校附近，即西南四环内。

　　“量入为出”，买房前方伶估算了自己的经济状况：方伶和男友月收入总共近6千元，两人加上自己的积攒和家里的资助，共有20万元的首付款。

　　方伶所执教的学校附近，新楼盘少，均价每平方米都在8千元以上，且新房两居一般都在80平米以上，这样算起来，一套房子房价加上各种税费，至少得70万元，还不包括房屋装修的费用，这显然超出了方伶他们的经济承受能力。

　　最终，方伶和男友决定购买一套小户型的二手房，原则是够两人居住且总价低，但他们这一初衷，随着房价的逐渐高涨而成为泡影。

　　节节攀升的新房价格，使得二手房房价也水涨船高，尤其是小户型的二手房，其均价甚至超过了新房的价格，而一些大户型的二手房，虽然均价较低，但总价之高让许多想买房的工薪阶层望而止步。

　　这一情形，让方伶开始感到发怵。

　　2006年12月22日，农历冬至，这也是方伶第一次看房的日子。

　　这一天，由做房产经纪人的表弟带领，方伶看了离她学校不远一个叫育芳园小区的房子，小区是上个世纪80年代末建成的。

　　这处房子位于楼房的顶层，是套面积89平方米的两居室，房主在方伶去看房前的报价是50万，等方伶看房时已是52万元了。

　　房子的格局是卧室大，客厅小，且厨房和客厅同处一室，由于房子位于顶层，卧室的暖气管道裸露在房间内。

　　方伶对这房子不是很满意，其表弟也认为该房子不太好，第一次看房以不成功结束。

　　由于方伶表弟所在的房屋经纪公司在海淀区，离方伶所要购买二手房的地域较远，故难得有合适的房源信息提供给方伶。因此，方伶只好选择自己单位附近的房屋经纪公司。

　　在随后的看房过程中，一些格局好的小户型房，其价格总是高得让方伶难以接受，即使有价格合适的，往往也是一面市，就被众人抢购。

　　有资料显示，二手房市场中，最受青睐的是90平方米以下的房子。2007年一季度，北京二手房交易中，面积在60至90平方米的二手房，占到总交易量的35.54%；紧随其后的是面积在60平方米以下的小户型，其交易比重达到34.39%。

　　2007年1月中旬的一天，晚上快7点钟，方伶接到”链家地产”(房地产经纪公司)经纪人马小姐的电话，马小姐电话里语气很急促，说望园东里(方伶学校附近的小区)有一套60平方米的小户型房，格局非常不错，让方伶赶紧去看房，并告之最好带上5000元的定金，因为，有很多想买房的人也在看。

　　方伶和男友坐上出租车便赶了过去，房子位于六层板房的第二层，南北朝向，房屋面积虽小，但格局在方伶看来，确实不错，房子里面精装修，总价48万元(不包括经纪服务费和税费)。

　　就在方伶看房不到10分钟时间，就又有两拨看房的人。

　　“这是我们公司集体看房，刚才听同事说有人已经去取钱了，准备交定金，你看好的话赶紧定吧，”马小姐催促道。

　　方伶看完房子，和男友商量好后，决定定下此房。于是，方伶便和马小姐准备去外面的自动取款机取钱，交纳购房定金。

　　在取钱的途中，又有一对年轻男女前来看房，就当方伶和马小姐快要走出该房所在的小区时，马小姐接到公司打来的电话，被告之该房子已被客户定了。

　　“这哪是买房啊，就像抢房似的。”方伶男友自我调侃道。

　　“买房毕竟是件大事，基本是倾其半辈子的积蓄，那能像买一件家电似的，这么快就作出决定，而且下手还得快。”方伶无奈地说。

　　房价水涨船高，二手经济适用房也不例外，方伶曾看过几套。

　　之前，北京对于二手经济适用房交易作出的规定是，购买经济适用住房的家庭未住满5年，不允许按市场价格出售，但可以不高于购买时的单价出售给符合经济适用住房购买条件的家庭；已住满5年的，可以按市场价格出售，出售人须按成交额的10%补交综合地价款。

　　“从取得房产证之日算起，经济适用房购买5年内不许出售。”北京市建委有关负责人在2006年12月26日如此表示。

　　“政府这一举措不是减少了二手房源吗？到底是遏止房价还是助推房价？”方伶得知这一消息后，发出了一系列的疑问。

　　“但是，这项规定在实际执行中存在很大偏差，”北京市建委负责人透露，“一些不法房地产经纪公司为居住不满五年的经济适用房业主制作‘黑白合同’。‘白合同’按照规定以原价出售房屋，‘黑合同’却以高出原价、接近市场价的价格进行实际交易，使一些经济适用房业主有了渔利的空间，给市场带来很大混乱，也让很多买不到经济适用房的中低收入家庭不满。”

　　事实就是如此，方伶学校附近有个经济适用房小区，其大多数房主取得房产证都未满5年，但很多都通过房产经纪公司交易，而让方伶失望的是，这些二手经济适用房的价格比二手商品房便宜不了多少，甚至一些房子比商品房还要贵。

　　房地产经纪公司搅动二手房房价

　　在方伶频繁看房的过程中，其房源信息全都来自于房地产经纪公司。方伶每次看房都由房地产经纪人带领，房地产经纪公司为了防止客户直接跟房主交易，看房前或后，都会让客户签一个《看房协议》。

　　根据北京市房地产中介协会的统计，目前北京登记注册的中介公司有3000多家，而业内人士估计，实际上可能达到6000多家。

　　近年来，房产中介行业乱象丛生，由于二手房地产市场竞争激烈，房地产经纪公司之间互抢生意的情况不可避免，而房地产经纪公司抢生意的手段，往往就是对房主承诺能将房子卖出更高的价格或对买主承诺降低自己的服务费。

　　今年3月上旬的一天傍晚，“中大恒基”(房地产经纪公司)在方伶学校附近的一家分店给方伶打电话，告诉她前泥洼小区(方伶学校的小区)有套非常不错的房子。

　　该房子是一处80平方米的两居，房主报价60万，不包含营业税(2006年，国家规定不满五年交易的二手房，得收房主5.5%的营业税，但房主往往让买主交)，该房位于六层的第二层，东西朝向，室内精装，房子的格局让方伶感到非常满意。

　　如同以往看房经历的一样，这次看房的人也有好几拨，这其中有其他房地产经纪公司带来的客户。方伶看完房之后，带方伶看房的房产经纪人小袁便告诉方，刚才听同事说，这房明天就有人要定下来，并透露，这房子是从“我爱我家”(房地产经纪公司)那里抢过来的，原因是他这边跟房主谈得好。

　　方伶见此情形，怕重蹈望园东里那套房子的结局，和男友商量后，便决定迅速定下此房。

　　由于房主晚上有事，定房合同签不了，在小袁的建议下，方伶随即到自动取款机上取了5000元，交到小袁所在的店作为定金，并约好两天后再签订购房合同。

　　根据房产经纪人的要求，签署合同的那一天，方伶得再带33000元，这其中包括15000元的定金(房屋定金一般交20000元)和18000元的中介服务费(购房款的3%)。

　　约定签署合同的这一天是星期六，很多银行的网点休息，方伶跟男友满大街地寻找开门营业的银行网点，最后通过银行的服务热线查出了营业点并取到了现金。

　　然而，事情并没有这么简单。

　　就在房主、方伶一起在房产中介公司准备签合同之际，当方伶提到贷款事宜时，房主以事前中介公司从未跟她提及买方要贷款且以不了解贷款为由，拒绝签合同，房主坚持的是全款交易，一手交钱一手交房，认为这样安全。

　　经过中介公司跟房主近两个小时的交涉和解释后，房主最终给出的答复是，回去跟家人商量后再作决定。

　　之后的两天，该房主给出的答复是，接受买方贷款买房的方式但房价为64万元。

　　方伶显然不能接受涨得如此之高的房价，按规定，5000元的定金全额退给方伶。事后，这套房子便暂时搁置下来，方伶又开始看其他的房源。

　　其间，方伶致电过“我爱我家”，得知前泥洼这套房子最初在“我爱我家”报价58万元，而现在房主报价63万元。

　　这些信息，让方伶感觉两家房产经纪公司在抢生意。

　　一个星期后，“中大恒基”突然致电方伶，说是前泥洼这套房子由64万元降到62万元，且由于房主的新房还没装修好，要等到4月份前泥洼这套房才能腾出来。

　　基于前泥洼小区离学校近，且该房确实让方伶非常喜欢，方伶决定接受这一房价，但要求房产中介公司降低服务费，全部算下来65万元(包括房款、中介服务费、契税等)。

　　最终，“中大恒基”接受了这个要求，随后告之方伶两天后的晚上签合同。

　　两天后，戏剧性的场面再次出现了。

　　方伶同上次一样，带着3万多元的现金去中介公司，人还未走进“中大恒基”，便接到小袁的电话，告之房主在路上出了车祸，其车尾被其他车剐了，正等待交警来处理事故。

　　第二天，“中大恒基”再次致电方伶，说是房主询问过替她装修新房的装修公司后，得知新房5月中旬以后才能住进去，这意味着前泥洼的房子也在这个时候才能腾房。

　　之后的一个星期内，方伶致电给“我爱我家”，得知该房主将房价又涨了5000元。自此，方伶对该房彻底死心。

　　对于这一买房过程，方伶的表弟自爆内幕：北京的房地产经纪行业门槛不高，既没有行政许可和严格的行业准入制度，又缺乏相关的法律支持，因此，受巨大的利益驱使，以至于“赚取差价”成为房地产经纪行业的潜规则，这其中也包括一些大的房地产经纪公司。

　　虽然，2006年底，北京市政府对房地产经纪公司这一行为进行“严打”。 但“上有政策下有对策”，有些中介公司明着就和房主说要吃差价，房主为了省事和中介签订协议，在房主确定最低价后，中介再与买主商谈价格，签订协议，高出的差价归中介。

　　而即使在房产中介公司不吃差价的情况下，中介公司为了抢夺客户，也会以抬高房价来跟房主签订独家代理协议。

　　3月28日，方伶终于以合适的价格选定了一处让自己满意的房子。“买房是一件极度身心疲惫的事情”，方伶发出感慨，而下一步，方伶面临的是漫长的手续办理过程。(黄胜利)