沪上热销别墅4大看点

　　上海易居房地产研究院

　　自去年万科红郡、依云郡热销以来，别墅在房地产市场紧缩时期逐渐崭露实力，尤其是价格合理、配套相对齐全、具有实力开发商的别墅产品，一经上市便得到市场的追捧。上海易居房地产研究院认为，性价比高的中高档别墅仍会在近期市场走俏，随着近期推出的热销别墅，我们不难看出这一端倪。

　　看点一：万科·红郡———英式精装别墅，全面居家解决方案

　　2006年10月开盘以来，作为均价16000元/平方米的别墅，曾在开盘当日创下售出40套别墅的记录，一时在市场上引起了轰动。该社区的建筑面积为6万平方米，容积率为0.8。自开盘以来，推出122套，销售率93%以上。

　　2007年3月份新开盘的联体别墅的价格为18000－20000元/平方米，叠拼15000－17000元/平方米，其中叠加别墅建筑面积为150－200平方米，叠拼别墅为200－250平方米。总价基本控制在500万元以内。易居解读：

　　易居房地产研究院分析师认为，万科·红郡现象似乎预示了"近郊别墅"时代的到来。"近郊别墅"将会成为此类买家"第一居所"的首选。

　　万科·红郡所属华漕板块近期利好不断，先是嘉金高速徐泾出口即将开通，然后是虹桥交通枢纽规划全面启动。项目东隔外环线与长宁接襄，南临318国道，北接沪青平高速，万科·红郡上面两个规划的直接受益者。业内所谓“城市别墅”与“近郊别墅”之间的交通差距问题一下子迎刃而解。

　　为了更全面满足和引领外籍人士的居住和生活需要，万科·红郡更深入、更高端地引入了“全面家居解决方案”。家庭室的开辟、首层客厅、过户花园等组成连续空间，承担起不同家居功能，使产品本身与客户的生活习惯相契合。近期，万科·红郡二期即将推出，升级版“全面家居解决方案Π”，力求营造接轨国际居家生活。

　　看点二：复地北桥城、观庭——高“附加值”凸现

　　3月30日，位于闵行都市路沿线的复地北桥城推出二期产品，联排135万元起、独幢220万元起。整体特色为现代简约风格，联排建筑面积183-200平米，独栋建筑面积212-141平米，首期内庭设计继续延续在二期内。位于青浦徐泾的观庭4月也推出新房源，总价在550万以上。建筑特色为原味赖特式，建筑面积275-360平米，附送200平米左右的半地下室。虽然是两个完全不同的别墅产品，但高"附加值"在06年就将它们推上热销别墅的宝座。易居解读：

　　根据网上房地产统计，复地北桥城一期在06年的别墅销售排行榜中名列前三甲，同样，观庭也位居06下半年青浦别墅市场销量排行榜首位。易居房地产研究院认为，本次两个别墅的上市会再次掀起一场销售热潮，产品的高“附加值”依旧是主要推动原因。复地北桥城一期的共用内庭设计可谓是为别墅产品带来了新的思路，业主在使用时候不仅可以多出一个使用的空间，也可以增加邻里之间的交流。据了解，本次的二期产品继续继承了前期3重庭院、3大露台的设计模式，而独栋别墅更将地下空间优化拓展至100平米左右，业主可根据自身需要很好利用该空间。观庭新品也继续将“明朗的半地下空间”附送，性价比优势非常明显。

　　看点三：佘山3号——小独栋，别墅投资新选择

　　佘山3号项目坐落于佘山别墅板块内，东临佘北公路，南临泗陈公路，与世茂佘山庄园、紫都晶园南北比邻，享有正对佘山的优越风景位置。4月再度推出新房源，单套建筑面积在220-330平米之间。06年的佘山3号，狠狠地火了一把，在上海的独栋别墅销售中名列前茅，也叫无数没买到的购房者重重地懊悔了一顿。易居解读：

　　06年一纸“独立别墅用地禁止审批（关于当前进一步从严土地管理的紧急通知）”令，更是掀起了一股“别墅投资热”。佘山3号所在的佘山板块是上海顶端的豪宅板块，世茂佘山庄园、佘山高尔夫别墅、佘山月湖别墅等项目一直引领着这里高端生活，拥有自然山水的佘山生活令无数人羡艳，但是千万的总价令不少人却步。06年佘山3号推出的220-330平米小独幢别墅成为投入别墅市场的一枚重磅炸弹，产品和区位的优势再加上相对便宜的售价，成为投资人买入后长期“捂盘”盈利的典型案例。此次佘山3号推出的房源是一期最后一批，稀缺性无需多言。

　　看点四：万科深蓝——大社区，“造城”式别墅

　　4月万科蓝山别墅———深蓝别墅开盘，户型面积为260-380平米（附送180平米左右底层），位处浦东金海路华东路，与二期隔庙港河相望。深蓝别墅总建筑面积约6万平方米，预计分四个区建造，一、二区由独栋和独院别墅组成。深蓝是浦东的首个高档别墅项目，也是迄今为止上海万科开发的最具原创性和艺术气质的别墅产品。易居解读：

　　在统计06年别墅销售排行榜时，易居房地产研究院发现，位于前10的楼盘中，有5个是大型社区，包括金地格林世界、复地北桥城、英郡雷丁、中科大学村、万科蓝山等，以上除了复地北桥城周边有零星商业规模外，其他基本缺乏相应规模配套。尽管如此，这些项目仍然成绩斐然，最关键的因素是业主对这些大社区所具备的自身条件和居住氛围青睐。万科蓝山别墅规划占地面积达43万平方米，是区域内少见的大型别墅项目。无论是业主关心社区气势、居住人气、邻里交流还是生活需要的多样化房型、自带配套等都可以在此地一一找到，项目的每个细节都在感染着购房人对未来美好的想象。

　　楼盘追追追

　　中环第一大盘：万源城再现排队购房

　　位于闵行区古美梅陇板块的大盘———万源城，于2007年2月开盘推出一期首批155套房源，当月即售罄；3月底推出第二批216套房源，一周之内已经售出192套。截止到目前该项目去化率达到91%，成交均价10385元/㎡。

　　在市场还没有完全打开销售旺季的情形之下，对于万源城再现排队购房并取得如此骄人的销售业绩，上海易居房地产研究院将从三个方面进行解析：

　　区域供求———稀缺性在售大盘

　　虽然闵行区的新房和存量房市场供应都很充足，但万源城是该区域中外环间唯一在售的大盘；从板块角度看，古美梅陇板块内的新房供应明显不足，万源城是板块内最大的新房供应项目。由此看出，区域新房市场存在供不应求的现象，万源城作为目前在售的项目中，在市场内具有相当的稀缺性，这是造成万源城淡季热销的主要原因。

　　项目规划——低容积率超大型社区

　　万源城总建筑面积130万平米，规划有住宅、办公、商业、别墅等六大功能区，目前一期的普通住宅项目———逸郡建筑面积22万平米，项目的整体规划目标是建成中外环间的“城市综合体”。这种独特的产品规划将万源城区别于其它住宅项目，成为区域内唯一的多功能综合社区，提升了产品的定位。另外逸郡1.16的低容积率，53%的绿地率充分保证了居住舒适度，是该盘的一大卖点，技术指标明显优于区域内其它住宅项目。目前在售的靠近小区干道的小高层，未来还可以欣赏别墅区和规划公园的景观，更增加了对消费者的吸引力。

　　价格合理——未来仍有上升空间

　　价格是决定购买力的第一要素。目前万源城的成交均价是10385元/㎡，其周边的二手房（带装修）价格在12000元/㎡左右，二者之间近1600元的价格差，对准备在古美梅陇板块置业的消费者形成了巨大的吸引力。因此，除了以上所述因素外，万源城合理的定价是热销的另一重要原因，随着前两批房源的热销，预计未来价格有一定的上升空间。易居视点：易居房地产研究院认为，区域内新房源的供应不足造成了万源城的稀缺性，其超大型综合社区、完善的规划将社区品质大大提升，除了这些成为吸引消费者的关键因素外，开发商合理的定价符合消费者的承受力，为楼盘的热销扫除了最后的障碍。由此可见，价格合理品质优秀的楼盘依然受到市场的追捧。

　　易居快报

　　4月20日：易居论坛再度开幕 “两会”之后看房产

　　4月20日，2007年第二期易居论坛在“海上海·海上讲堂”拉开帷幕。此次论坛的主题为“‘两会’之后看房产”。届时，沪上房地产法律专家、学者、业内专家齐聚易居论坛，针对“两会”所引发的房地产热点问题进行探讨，并对房地产市场发展方向作出精彩分析和预测。

　　目前“两会”虽已结束，但会中涉及到的房地产市场话题并没有停歇。“两会”期间，诸多代表对房地产市场调控表示了高度关注，提出了涉及房价、保障性住房等众多敏感性话题，反复讨论多次的《物权法》也终于通过……这些均折射出了多重的房地产市场信号。

　　针对这些热点话题，此次易居论坛邀请了著名房地产法律专家、上海市人民政府法制办副主任顾长浩，届时他将发表题为《〈物权法〉对房地产市场的影响》的精彩演讲，在对法律条文进行深入解析的同时，并研判其对房地产市场产生的深远影响；另外，上海易居房地产研究院副院长丁祖昱以大量客观、全面的统计数据为基础，对上海市第一季度的房地产市场作出总结，并对其未来的发展趋势作出科学判断；此外，上海易居房地产研究院院长张永岳、上海联合律师事务所总经理朱平，业内专家蔡为民、上海易居房地产研究院房地产发展研究所所长李战军等专家将在“热点交流板块”针对“两会”房地产热点问题作进一步地热烈讨论。

　　此次论坛在“两会”后的顺势召开，对仍旧扑朔迷离的房地产市场来说犹如一场及时雨，届时定将吸引数百名业界人士到场，成为业内人士互相交流、共同探讨的一次盛会。