威胁论言过其实 外资银行在房贷市场胜算几何？

　　外资银行对中资银行的房贷造成威胁的说法，有些言过其实。外资银行的房贷业务将集中在高档住宅和别墅房贷业务上，中资银行在中低端住房贷款业务上有绝对优势。

　　中外资银行在房贷业务上各自优劣势均很明显，竞争前景尚待观察。

　　近日，东亚银行即将推出一款名为“轻松按”的人民币个人住房贷款业务，不过，产品宣传单上显示，这款房贷的最高可贷款额是房价的7成，最长贷款期限为30年。据东亚银行一位客户经理透露，目前针对外籍人士的人民币房贷利率水平已与中资银行拉齐，可享受最优惠贷款利率为人民币基准利率的85折，还免收贷款手续费。

　　据了解，汇丰、花旗、渣打、东亚银行都拥有丰富的成熟市场房贷经验。东亚银行在香港的房贷市场一直占据50%以上的市场份额。现在，这些银行正在用服务打开内地的房贷市场。就上海而言，渣打的二手房贷款业务发展良好。据一位渣打银行的理财师透露，目前，渣打银行房贷业务在上海外资银行中规模最大，并且还在稳定地增长。

　　业务多盯别墅豪宅

　　虽然，针对本地居民的房贷业务还没有开展，各种关于外资银行房贷低利率博市场的传闻已炒得沸沸扬扬。

　　“目前，外资银行房贷业务对中资银行影响不大，原本在中资银行贷款买房的外籍人士非常少，无法进行比较。”一位交通银行负责人说。

　　美联物业交易管理部高级经理王磊告诉记者：“外资银行对中资银行的房贷造成威胁这种说法并不正确，威胁还谈不上。外资银行的房贷业务对市场的影响一分为二。中低端个人住房贷款并不是外资银行现在的业务目标，中资银行在这部分房贷上占有绝对优势。中资银行能提供公积金、商业房贷、甚至混合贷款，品种非常多样，已能满足大众的需求。但是，在高档住宅、别墅房贷业务上，外资银行的竞争力较强，在外资银行贷款币种选择较自由，服务也很周到。”

　　从汇丰银行网上观察，该行在上海地区推出的房贷楼盘集中于别墅、豪宅，独栋别墅御翠园均价为24000元/平方米，古北中央花园二期最早于2006年12月份面市，均价高达25000元／平方米，单套房源总价基本为1000万元左右。

　　不过，王磊说：“即使外资银行现在就操作本地居民的房贷业务，也不可能马上看出高低，因为房贷办理周期就要1个月，所以起码还要有3个月才看得出高下。”

　　不以低息博份额

　　央行加息后的五年期以上房贷利率为7.11%，各银行可在此基础上给以八五折，即6.04%的贷款优惠。中资银行给优质客户6.04%的最优利率，外资银行也不甘落后，渣打、东亚银行推出的个人住房贷款，对于用人民币贷款的优质客户执行同样优惠的利率。

　　东亚银行香港网页上私人住房贷款的规定放得很宽，还款期可长达30年，款额可高达95%，也就是首付仅仅半成，不过，在本地经营中不太可能。

　　业内人士分析：“外资银行与中资银行相比，首付与利率都是银监会比较注重的指标，年限上，中资银行也能达到。所以，中外资银行通过低利率博贷款市场份额的可能性不大。这样，外资银行与中资银行的较量就集中在了服务上。”。

　　全球网络显优势

　　在外籍人士贷款的房贷上，外资银行所提供的外币贷款及全球化服务网络相对更为有利，在管理体制以及风险控制方面也有所长。甚至对于高端房贷市场有利率优惠，或在贷款成数和年限方面稍有优势。

　　一位不愿透露姓名的外资银行客户表示：“我的理财师特别热情，当他得知我要买房子时，马上给我快递了许多产品资料。而且，外资银行的全球化网络非常发达，我的生意在美国和台湾两地，我想在上海老家买房子，渣打的客户经理向我介绍了4种还款币种和优惠利率，让我有很多选择，并且向我推荐用台湾的账户进行自动还款，非常方便。”

　　外资银行在存贷款环节都会有专门的客户经理全程给予意见进行发放贷款。汇丰银行一位理财顾问表示：“与中资银行相比，外资银行客户经理不是被动等待客户操作，而是比较主动联系客户，为他们服务。”

　　外资银行在为客户定制贷款品种时，还能将按揭贷款与理财等服务结合起来。这并非是要贷款人开设理财账户，成为理财品牌客户才能贷款。但如果贷款人已是理财客户，外资银行会自动把他升级为VIP客户，提供更优质的服务。

　　在即将对本地居民推出房贷业务之时，外资银行在付加的费用上进行了减免，东亚银行“轻松按”人民币贷款业务宣传单上写着贷款手续费全免。

　　潜规则成“拦路虎”

　　外资银行立稳高端房贷市场的同时，也对中低端房贷市场跃跃欲试。

　　目前，房贷市场上，无论消费者选择公积金贷款、商业贷款还是组合贷款，这些贷款市场均是中资银行的天下，特别是国有四大商业银行占有房贷市场的绝大多数份额。

　　房贷业务需要很丰富的业缘关系。初来乍到的外资银行在与开发商、二手房中介机构的合作上，无疑处于竞争弱势。

　　国内，大多数的新房按揭都实行“封闭式贷款”(即在指定开发贷款银行办理按揭)。这一潜规则无疑成为外资银行面前的“拦路虎”。“开发商与银行的关系不是随随便便就可以介入的。”一位房产人士说。

　　相对于新房来说，二手房较为容易突破。经纪机构在二手房贷的过程中有着重要的地位和作用，一般来说70%的二手房房贷均有经纪机构代理与银行办理。美联物业工作人员透露，几家外资银行都纷纷联系了他们，希望进行合作。汇丰一位高层表示，该行从外籍人士房贷业务开始，就一直与国内几大二手房中介保持较好的联系。

　　不过，也有业内人士分析，虽然，有一些高端项目已有外资银行介入，但从覆盖面上还是远远不够。即使外资银行试图通过联合有品牌和实力的经纪公司来分流中资银行的市场份额，但是，短时间内让经纪机构舍弃合作多年的原有合作伙伴也不是件容易的事。

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　　统计显示，从1998年到2005年底，我国个人房贷余额增长了近43倍。截至2006年年末，全国个人住房贷款余额超过了2万亿元大关。

　　五年以上贷款利率为7.11%与五年期存款利率4.41%相比，仍有接近4%的净利差，丰厚的利润令外资银行垂涎不已。不过，房贷市场绝大部分市场份额过去一直被四大国有银行所占领。

　　外资银行抢占一手房市场有困难，于是将目光瞄准二手房。

　　二手房贷款是指购房人以在住宅二级市场上交易的楼宇作抵押，向银行申请贷款，用于支付购房款，再由购房人分期向银行还本付息的贷款业务。

　　个人房贷是银行最优良的资产之一，不良率仅为2%。至3%。。并且在一、二手房贷中，二手房贷的优良率要好于一手房贷。且其收益率是非常高的，远远高于风险率。而且对于二手房贷款业务而言，外资银行在国外就已经运作非常成熟，有丰富的操作经验。

　　所以从二手房贷市场切入可能对外资银行更有利。(张竞怡)