热钱会不会“豪赌”中国房地产

　　专家认为，由于我国加强了外汇管理和监控，热钱不足以引发房地产再发高温

　　朱啸波

　　海外热钱是如何流入房地产的

　　据记者了解，非居民外汇流入，在结汇后购买房产的外籍人士很多，主要是海外华人和在华工作的外籍员工，这些海外华人往往购置多套房产。

　　高清云两口子都是持有加籍护照的华人，在摩托罗拉公司工作，从2003年以来，他们在北京万柳地区买了三套高档房产。在他们看来，国内大城市房子本身的升值每年至少5%，而实际上这两年都超过了10%，保守地估计，人民币对美元的年升值幅度能达到3%；买房后租金年收益大约在3%-5%之间。这样算下来，年投资回报率大约在10%以上。

　　除了不少进入内陆楼市的海外民间资本外，国外一些投资机构的动作也颇大。

　　“可以这样说，目前北京有一定规模或实力稍大点的房地产公司大都有外资找上门来商谈合作，不过有些是试探性的，有些是意向性的，实质性的合作不是很多。”一位房地产商告诉记者。这位房地产商所在的公司规模并不是很大，但也有日本的、中国香港的投资机构找过他，谈了好多次，尽管都是无果而终。

　　外资机构投资中国房地产主要有几种方式：第一种是直接设立房地产开发企业。比如，新加坡某企业2005年上半年在北京的投资就达到78亿元人民币，在华投资总额已超过200亿元人民币；第二种是收购境内著名房地产开发企业的股份，如某外资集团入股北京某房地产企业；第三种是直接收购国内房地产物业，通过长期持有或出售获取利润。其投资目标往往选择收益稳定、租金回报高的物业，以此抵押在海外借款。然后，将这些物业打包，通过房地产信托投资基金等形式寻求在海外上市，资金回笼后再做下一单交易。

　　据一位资深地产评估师的不完全统计，近一年来，仅北京一地，海外资本投资了近20个房地产项目，总建筑面积超过500万平方米，投资总额近30亿元人民币。而商务部公布的数据显示，2005年中国房地产业与外资的合作项目2119项，合同利用外资金额达194亿美元，实际利用外资金额54.18亿美元。

　　“这些投资机构之所以能够在中国房地产市场进行大手笔投资，主要是利用了中国外汇管理政策模糊、资本项目下的外汇管理与贸易项下的外汇管理界定不清之便利。”某业内人士分析说，由于海外资本投资的目标大多是国内各大城市的高档房地产项目，因此可以说，是外资或明或暗地进入，部分地拉升了中国房地产的平均价格。

　　不过，这位人士也表示，在房地产市场，由于短期资本或长期资本有时很难界定，有些投机资本也可能转化为长期投资，而有些长线投资也可能因为其他原因而迅速套现。这就增加了不确定性。

　　热钱流入房地产会带来哪些危害

　　在目前国际流动性过剩的问题比较严重的背景下，热钱到处寻找投资机会，中国免不了成为这些资金的目标。不少经济学者认为，全球过剩流动性的输入，使得我国的资本账户顺差增长。现在外汇储备增长较快，特别是今年一季度再创新高，更增加了人们对热钱流入的担忧。

　　显然，外资拉动高端房价，会导致周边房价上涨，普通百姓购房需求必受其害。而外资大举进入中国，缘于对人民币升值的预期。一旦认为升值已经见顶，他们就会集体撤离，那时候中国经济将面临艰难调整。因为一旦外资热钱撤离，在一定程度上会对国内房产造成相当大的打击，如果房产价格过快过猛下降，将会涉及到整个中国经济。

　　首先是银行受不了。据中国国际金融有限公司资料，大约60％的房地产投资来源于银行贷款，再加上个人房贷的2万亿元左右，如果房价真的大落，好资产就变成了呆坏账。本来就很脆弱的中国金融业能否承受？其次，是农民工受不了。不可否认的是，进城的农民工一半以上都在从事建筑业以及与建筑业有关的行业，如果房价大落，带来的必然是房地产业的萎缩，这样，很多农民工就会失业，农民的增收问题难以解决。再次，城市居民也会受不了。据中国社会科学院经济研究所李实教授的研究，城市居民净房产几乎占居民总财产净值的64％，房价大落就意味着居民财产的缩水和贬值，进而会影响到居民的消费支出心理，国内需求也会随之大落。

　　热钱不足以引发房地产再发高温

　　但对热钱的效应和影响力也没必要过度夸大。对于外资进入房地产的问题，去年已经出台了相关政策加以治理，外汇部门高度重视和密切关注短期资金通过贸易、个人外汇和投资等渠道流动的状况，深入研究改进外汇管理，强化对跨境资本尤其是短期资本流动的监控和管理，不仅热钱活动空间很小，而且已经部分撤出。

　　“目前这方面虽是有一定量的异常，但是不会有很大的规模。因为在历次检查中并没有发现大的案件。”国家外汇管理局的一位高层人士不久前曾这样表示。这位官员认为，从情理上讲，如果没有真实的贸易和投资背景，又在国内人民币的外汇衍生产品和对冲工具缺乏的情况下，大量建立人民币敞口投资会有很多风险，诸如政策和制度风险等，因此虽然会有钱来赌但不会豪赌。而且真的是要豪赌的话，也不会来中国，可以利用周边市场，因为中国的市场不是很开放，会在开放的新加坡、韩国等市场上进行操作。

　　“我们没有很好的证据可以证明楼市高烧和热钱有直接而明确的联系。”中国人民银行金融研究所做博士后的梁猛说。他认为，热钱进来的目的除了赌人民币升值以外也会投入房地产市场。但是热钱的规模，特别是进入楼市和股市的规模并不确定。而且按照我们的观点它的规模相对于国内资金来说，目前还是比较有限的，而且楼市是拉高或拉低不会由热钱来决定。