上海房价走势区域性分化 外环以内上涨势头明显

　　近来，上海商品住宅价格整体回升，并呈现区域性分化特征，外环线以内（包括中环、内环）大片区域的房价上涨势头明显。市场交易案例和统计数据均显示，上海房价此前连续10个月的跌势已止。如果成交量与价格逐步上扬的势头能延续到6月份，那就意味着上海房价进入新的上行通道。

　　统计数据：上海房价止跌回升

　　2月，国家发展改革委和国家统计局联合发布的全国70个大中城市新建商品住房销售价格指数显示，上海新房价格经过此前持续10个月同比下跌后首次止跌。

　　3月，中房上海指数办公室最新月度报告显示，中房上海住宅价格指数比2月上升5点，涨0.4%。更关键的是，这一指数比去年同期涨3.6%。房价上行的同时，交易量也逐步放大。根据中房上海指数办公室统计，3月上海新房成交187.9万平方米、15926套。整个一季度总成交量为461.7万平方米，比去年同期增长11%。银行新一轮27个基点的微幅升息，并未对上海新房市场产生影响。

　　不仅一手房在涨，上海二手房办公室最新统计显示，3月上海二手房指数也较上月增加6点，环比上升0.37%。二手房市场整体表现大幅度回暖，中环内大部分区域上涨，其中徐汇区涨幅最高达0.77%，长宁、静安及黄浦涨幅也都在0.5%以上。

　　现场观察：不是有价无市 而是量价齐升

　　记者走访了上海内环、中环、外环代表区域：徐汇、静安、黄浦、杨浦、虹口、闸北和闵行的新楼盘和二手房市场，发现眼下上海房价走势呈区域性分化，外环线以内上涨势头明显。

　　记者发现，与以前不同，眼下上海房价趋涨有以下特点：其一，不是有价无市，而是量价齐升。截至4月13日，今年上海一手房累计成交4.56万套，面积529万平米。4月2日至8日这周，商品住宅周成交均价突破万元大关；其二，投资客较少，以刚性需求为主；其三，区域分化明显，热销楼盘多位于中环内近郊区；其四，同一板块内新开标杆楼盘对本区域整体房价拉抬作用明显。

　　第二季度往往是楼市销售旺季，上海房地资源网统计数据显示，4月前半月，上海一手房成交量逐步放大。如果这一势头能延续到6月，就意味着上海房价进入新的上涨通道。

　　“现在说房地产调控已到位为时尚早”

　　3月初，上海社科院的一份报告说，2006年上海住宅价格指数增长负0.5%，上海房价自2000年持续上涨6年以来首次下跌。

　　但老百姓纷纷反映，没有感受到房价下降。更显蹊跷的是，即便用官方公开数据测算，不同机构得出结果也迥然不同。上海房地产机构易居研究院将上海房地局网站“网上房地产”2006年每天公布的成交信息汇总，测算出全年成交总金额，再除以成交面积，得出平均房价为9437元/平米。而上海房地局通过抽样、加权平均等“专业统计”，得出平均房价为7038元/平米。

　　为什么主管部门公布的房价涨跌跟老百姓的切身感受不一致？为什么不同机构公布的同一城市的房价数据互相“打架”？

　　21世纪不动产龙茗路加盟店置业经理冯新华分析，原因“主要是郊区的板块下降幅度大于市区上涨幅度”，只要“精心”选择样本，“最后的结果自然就是下降了”。

　　业内人士指出，“数字”房价与“感觉房价”不一致留下诸多启示：

　　其一，平均数并不能代表大多数。统计数据给的是平均数，只要多放些远郊的成交量进入统计范围，均价就拉低了。如实衡量一个城市的房价，应该分区、分圈层统计。政府部门须及时公开不同区域、不同板块新房、旧房成交信息，而不是只给出一个整体也许真实、但局部失真的概念———均价；其二，不可轻言房地产调控已经到位。此前个别“专家”大谈上海房地产市场已经调控到位，潜台词无非是不必再执行调控政策了。

　　上海社科院房地产业研究中心常务副秘书长姚宏来指出，客观来说，上海在房地产上的宏观调控执行得比其他不少城市要好。但2006年上海住房价格和居民收入比仍超过10，廉租房覆盖面仍不过几万户。他认为，在住房保障体系尚未完善、房价没降到合理水平前，还谈不上调控到位。