北京经济适用房的变脸

　　北京市一项关于住房的未来发展规划，从去年9月30日公示，到11月出台，再到前不久周刊记者前去采访时相关当事人所表现出的讳如莫测，其中的一波三折虽不如小说般精彩，却让人感慨政府在“解决住房问题”时所要面对的复杂局面。

之所以会有一波三折，是因为这项规划中涉及到了一项新政策，那就是“经济适用房回购”政策。到目前为止，北京市建委一共公布的三个版本的经济适用房回购政策，虽然只是个别字句的删减和添加，但对与经济适用房相关的人们看来，这些风吹草动足以增加他们对经济适用房的不确定性。而这种不确定性自始至终伴随着经济适用房现在和将来的走向。

　　经济适用房回购政策的第一个版本

　　经济适用房回购政策的第一个版本出现在2006年9月30日北京市建设委员会在其官方网站上公示的“2006年－2010年北京住房建设规划”上，原文如下：今后要探索建立经济适用住房实行“内循环”的流转模式，即经济适用住房不得直接上市，由政府回购；加强建设、销售、流转全过程管理，从制度上制止违规购买、谋取不正当利益的行为，切实发挥经济适用住房的保障作用，真正解决低收入家庭的基本住房需求。

　　从之后北京市建委对“回购政策”进行的修改来看，2006年9月30日的这次公示更像是一块探路石。不过，这块探路石还是激起了千层浪。

　　战义：这不止是我一个人认为，我们已经在下边，已经多次就对这个问题，小区居民进行过沟通。那么几乎异口同声都认为这个可能性不大。

　　战义，北京最大的经济适用房社区回龙观最早入住的居民，去年８月，当他听到经济适用房有可能回购的时候，第一个反应是“这项政策不可能执行下去”。

　　战义：我觉得很难做到。

　　记者：你为什么觉得难做到呢？

　　战义：很难做到，既然我已经花钱买了。你不能强制收购嘛，你能强制收购吗？

　　姜远：他很茫然的。而且他觉得这制度他自己也搞不清楚到底是怎么回事。

　　姜远，北京大型经济适用房社区天通苑的社区网站的总版主，2006年8月回购政策开始征询市民意见之后，天通苑社区网站上关于回购的讨论就不绝于耳。 “不知所措”也许是那个时候的一种心情。

　　姜远：很多疑问，然后有很多遗憾，就说如果真的是这样的话，那我没赶上这拨，然后他还有一些希望奇迹发生，他说这么多政策都在出，那以后会不会再出一个政策？再把这个事再调一调呢。反正他们的思想是比较乱的，比较混乱的。我做社区网站做了这么长时间，眼看着天通苑成长起来，我都乱，别说他们了。

　　而那些没有买到经济适用房的人们，对这项回购政策则保持了谨慎的乐观。

　　市民1：这挺好的，对百姓有益嘛。

　　记者：你怎么看这个政策啊？

　　市民2：这个我说不好。这个真说不好。

　　市民3：回购，我觉得跟我们没有什么关系。

　　记者：为什么？回购可能会让更多中低收入阶层的人住到里面？

　　市民3：可能落到实处的时候，可能比较难。

　　市民4：就是看具体实施情况了我觉得，这政府很关键。

　　市民5：经济适用房回购政策。听说过，但是政府不是有收回的意向了吗？

　　经济适用房回购政策的第二个版本

　　2006年11月4日，北京住房建设2006-2010年规划正式通过市政府批准，与公示稿不同的是，公示中原有的“经济适用住房不得直接上市，由政府回购”的说法被删除。同时，拟采用“内循环”制度的经济适用房也仅仅针对今后新建和销售的房屋。

　　姜远：因为政策是这样，回购这个政策出台以后，再买的房子进行回购，那么之前买的房子就是按之前的政策走的，所以对于他们来讲，这些利益对他们的干扰来讲，没有受到很大的影响，

　　取消“回购”，只对今后新建的经济适用房采用“内循环”制度，新的回购政策暂时平息了已经拥有经济适用房的人们的焦虑。那么，我们也许要问，为什么经济适用房回购政策会引发这么大的争议？回购政策到底触动了谁的神经？

　　经济适用房的现在

　　记者：2005年那时候在天通苑开始做中介，那时候房价是3000左右。

　　心情：对，最高可能就是4000左右。

　　记者：这是那时候房价，你去了以后房价涨的快吗？

　　心情：快。平均每月100、120平方米都涨了。

　　记者：那好卖吗那房子？

　　心情：好卖。但是当时我们就有一个失算，没有想到它能涨得这么快。

　　在天通苑的一个酒吧，我们对“心情”进行了采访，在此之前，这个网名叫做“心情”的房地产经纪人已经在天通苑的二手房市场工作了两年。

　　记者：现在涨到多少钱？

　　心情：现在好一点的房子，交通便利点的已经到了6000多了。

　　记者：对你们来说。你觉得现在对比商品房的利润空间，跟经济适用房的利润空间哪个大？

　　心情：经济适用房，肯定是经济适用房。

　　记者：你能不能给我们举一个具体的例子。

　　心情：我给你算，按2000年算，这个房子是2650元每平方米，商品房就按照5000元每平方米，差不多5000元。过了2007年商品房基本上还是涨了1000元、2000元，可是天通苑的房子涨到了6000元每平方米，这一平方米就涨了3000多块钱，而商品房一平方米只涨了1000块钱。如果你买大户型的，你说100平方米的房子，这什么都没干就挣了四五十万，而商品房才挣了二三十万。

　　首开集团置业事业部总经理 杨宝林

　　为什么有这么多人盯着，想方设法买这个经济适用房，它的价钱不变，价钱已经和背离现在市场一个规律，规则了。

　　杨宝林，北京首开集团置业事业部总经理，他所在的天鸿集团是回龙观社区的开发商，2006年天鸿集团并入首开集团，成为北京资本规模最大的国有房地产开发公司。2000年5月，回龙观经济适用房项目第一批居民入住，那时候经济适用房每平方米的房价为2600元，而2007年，回龙观第七期经济适用房即将竣工，每平方米的房价依然为2600元，而与之毗邻的天通苑的情况同样如此。

　　杨宝林：那时候我预感的今天这个价格十年不变的话，那我就不去做了，我怎么做，我没法去做，十年不变怎么做呀。

　　一边是快速上涨的二手房价格，一边是不变的一手房销售价格，经济适用房就在这市场与非市场之间来回穿梭，不停的变换着自己的面目，它到底是什么？它的两副面孔来自哪里？它是如何获得它的第二张面孔的？这一切，都要从它的诞生说起。

　　经济适用房的过去

　　中原地产华北区域总经理 李文杰：1998年那当时正式面临的，实际上是一个叫取消福利分房，当时99年是最后截止时期，比如说像北京比较晚，

　　杨宝林：别的（城市的经济适用房项目）都起来了，但北京市作为首都，又是这个需求量这么大的时候，这个没有一个项目在开工，所以可能市政府也比较着急，因为确实需要房子人比较多。

　　中原地产华北区域总经理 李文杰：当时政府就认为，给大家的概念就是我不再分房，但是你们都到市场上去买房，买不到房子怎么办呢？那我就给你用财政补贴的方法，比如说我每个月除了工资以外，我给你加一部分这个叫住房津贴。

　　北京华远集团总裁 任志强(任志强新闻,任志强说吧)：因为我们中央政府在经济危机之后。亚洲整个的经济情况不好的情况下，重点放在了用经济适用住房拉动经济增长，所以我们当时的经济适用住房出台的时候，是两种目的，一种是要解决中低收入家庭的住房问题，另一个目的是拉动经济。

　　杨宝林：应该说政府那阵在推动这个项目的力度还是非常大的，所以很多问题都是，它太快了，所以相关配套正确，完整法律法规责任可能都是没有完成跟上来，因为你要确定这个时间非常长的，你要定一个法制化要通过人大，所以那个时候就是经常就是以《办法》、《暂行规定》等等这样的来处理，来出现。像《经济适用房管理办法》都是在这个经济适用房建设开工以后才出来的。

　　北京的经济适用房项目就这样在摸索中上马了，那个时候，中国的房地产市场还正处于从福利分房到商品房市场的转变过程，当时经济适用房每平方米2600元的价格与商品房相差并不像现在那么大，似乎谁都没有意识到经济适用房和商品房之间到底有什么区别。

　　记者：你理解当时经济适用房是一个什么概念？

　　战义：就是比较便宜。当时认为就是比较便宜，一是便宜，二属于是政府投资的。

　　姜远：我那时候买的时候，别说城里，就说四环以里三环以外，四环以里这个价格应该是在5000，5000左右，这边就相对便宜了一半。

　　便宜—— 成为了当时经济适用房区别于商品房的主要标志，而购买经济适用房的门槛为只针对拥有北京城镇户口的人群。

　　记者：那时候没有想过门槛？

　　杨宝林：那个门槛不是由企业来设置。

　　记者：政府那时候。

　　杨宝林：政府也没有考虑。

　　记者：也没有考虑。

　　杨宝林：对，因为什么，在开始的时候，经济适用房需要去做宣传推广才能卖的。

　　姜远：我最开始想买房的时候，也各个楼盘都看过，那么有一个朋友介绍说你到天通苑来看看，当然天通苑很远的，然后一路上都是比较荒凉，像城乡接合部，我一路上有觉得很失望，不想到这边来。

　　战义：那时候天鸿的口号是：替政府分忧，替政府解难。

　　经济适用房的失控

　　地理位置的偏远成为了经济适用房项目的软肋，于是，低廉的价格成为了开拓市场的最重要的砝码。于是，更多的人们加入到经济适用房的购买当中。

　　姜远：以前我公司有一个老板，是集团公司他不是我们这个下属公司干，他是集团公司的老板，他在天通苑就买了4、5套，都是复式楼，就是你进大门口看到那个200平方米的复式楼。

　　记者：那时候好像没有限制一个人能买多少套。

　　杨宝林：没限制，没限制，十套八套没有，不是像传说。但是说一个人买两套，这个我情况知道的。

　　任志强(任志强新闻,任志强说吧)：没有做任何限制，这样就让大量的富人去购买了经济适用住房，就是没有设定准入制度，当然可能政府是在担心经济适用住房没有人买，所以它就没有做限制性标准，所以大量的富人去购买了。就我们的调查中很清楚，北京市是经济适用住房里头出租率最高的，就是富人或者中高收入阶层购买了。

　　记者：你理解的经济适用房真正卖穷人吗？

　　心情：没有，肯定没有。可能说，就是说一半，一半给卖给穷人了，那真正的穷人他不可能说是花多少钱去买房子。

　　至此，经济适用房逐渐驶入商品房的轨道，但它似乎又不是商品房，因为它有“北京市城镇户口”这道门槛。随后，北京市建委再次增加了“家庭年收入在六万元”的标准，其根据是购房者所在单位出具的证明。随后的几年中，北京市的房价开始节节攀升，经济适用房在二手房市场的价格越来越高。而在一手市场中，经济适用房的价格仍然维持在2600元。

　　杨宝林：应该说跟1998年核定的价格相比，只有征地费用没涨。 而且我们征的地，实事求是的讲，今天再去这么征，可能就有难度了。 由于农民安置问题，或者是各种各样的保险问题，现在三险都增加了，

　　杨宝林：我现在已经倒挂了。已经。肯定是亏损的， 而且数目是不小的。确实数目不小。

　　2004年，北京市经济适用房项目停顿下来。

　　李文杰：其实变成了说大家的积极性都不是很高，比如开发商因为利润比较低，开发商积极性不是很高。

　　记者：它的利润会低到多少程度？

　　李文杰：现在规定的是3%，但商品房现在年度的，我们叫回报都应该在15%以上，第二政府积极性也不是很高。

　　记者：为什么？

　　李文杰：因为政府呢，土地毕竟作为税收上来讲，对于政府上来讲也是一个很重要的财政收入。如果你这样长期补贴下去，对于政府上来讲，他认为我没有认为有效的建立这个机制之前，那如何能够有一个很好的办法能去建立这个保证体系。

　　李文杰介绍说，目前，北京市公共财政对经济适用房每平方米的财政补贴为500元，按照一年400万到500万平方米的供应量来算，政府要提供每年约20亿的补贴。

　　究竟什么才是经济适用房？是比商品房便宜的房子？是价格永远不变的房子？是需要政府补贴的房子？现在，我们回到问题的原点：什么是经济适用房？北京市建委是这样解释的：经济适用房是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的实用效果，而不是降低建筑标准。经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。这段话出自2004年5月12日由建设部颁布的《经济适用住房管理办法》，面对急需规范的经济适用房市场，这个管理办法来得也许显得有些晚，但它毕竟来了。它最大的意义也许就在于重新强调“经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房”，而不是可以随便买和随便买的商品。

　　对于2004年5月12日由建设部颁布的《经济适用住房管理办法》，周刊记者更愿意把它看作是对经济适用房的归位。1998年，国家房改23号文件明确提出经济适用房这一概念的时候，就决定实施“对不同收人家庭实行不同的住房供应政策”。当时的经济适用房被定义为商品房的一种，但同时又含有政府补贴的性质。这个定位是希望其既为拉动GDP做贡献，又能给部分中低收入人群提供住房保障。

　　任志强：我们可以说经济适用住房在全国的法律中，立法中是没有保护的，因为没有一个法律上规定有经济适用住房这一种做法，它是法规，是部门的政策，那么部门的政策有人可以不执行，那就造成了它的混乱，而在文件的最初出台的时候，就写得很清楚，有准出准入制度。什么叫准出制度？准出就是允许不允许你卖？卖给谁是我要规定的，准入制度是什么？就是你什么样的资格的人可以去买，经济适用房是有限定的。 可是我们一些地方政府没有制定细则，这不是中央文件的错误，这是地方政府执行中的错误。

　　经济适用房的发展究竟该向何处去？这或许是 2004年北京市相关部门思考最深的问题。而此时的经济适用房，因为建设放缓，出现了被“热捧”的局面，“倒房号”成了依附经济适用房存在的衍生产业。

　　经济适用房的困惑

　　杨宝林：有个两联，两联以后，你拿一联，我拿一联，上面有编号，写的你的名字，写了你的名字以后，在我们二期销售，开始销售的时候，就按照这个顺序来叫房。

　　号贩子1：那个所谓房号，其实没有这么一个东西， 所谓房号就是让你签了合同，有了买经济适用房的资格。

　　杨宝林：后来随着排队人多，房子盖不了那么多，这个就出现了就是，这个有人就出现了我占着号以后，我想换人。

　　号贩子1：回龙观里边我听说我朋友说过，（一个房号）好像是十八万左右。

　　记者：涨这么厉害了？

　　号贩子1：对。因为现在回龙观七期可能办下来，也是二十万了。

　　记者：就是我想问一下，就是现在好点的房号，差一点的房号，之间价钱大概是多少？

　　号贩子2：应该是十五万左右。

　　号贩子3：开发商那里压了很多房。

　　记者：现在开发商手里有多少房子，政府知道吗？

　　号贩子F：政府也不是都知道，像北二区中间那一片房子都是开发商压着的，并没有居住。

　　市民1：我很多朋友都是说，如果有经济适用房的话，肯定会考虑的，但是怎么能拿到号这是个问题。

　　市民2：要不你就有人，要不有势力你能排上，没人没势力你上哪儿排去。

　　市民3：光一个号还得十几万，所以现在挺郁闷的，尤其来北京发展挺郁闷。我觉得现在租房都比买房要强。

　　市民4：它是抢穷人的钱为富人办事，这是现实的结果，初衷可能好一点，但是没有用。

　　市民5：房号，那挺暗的，本来经济适用房就是卖给收入比较低的，再去赚人家的房号钱多不道德啊。

　　市民6：我觉得很不公平的，我觉得很不公平。

　　记者：很多我采访过一些中介，他们说房号从开发商手里得来的，你怎么看待这种说法？

　　杨宝林：我每期在卖房子的时候，在一些顶层，不太好，不太好卖的时候，谁排到的时候，谁排到的时候，他都不愿意挑了， 剩下来一些顶层的，不太好卖了，我们就把它直接就敞开大门，对向市场，而就在这一个空档中，因为我们的售楼所旁边，每天经营贩子都在这，他抓住这个信息，看到这个盘推出这个东西以后，他手里掌握一部分客源，说我给你弄一套房子，你现在赶紧到那签，你拿这些表，一个小时之内必须赶到。 这个人得到信息以后，不管想什么办法，拿了钱就过来，到我们这看，你不找他，到这买了也买了，也能买到。

　　经济适用房归位

　　2006年2月，北京市建委宣布，奥运场馆及配套设施的搬迁居民、重点整治“城中村”的外迁居民等四类人将优先获得购买经济适用房的资格，定向销售的具体方式审核由各区县政府组织。这从一定意义上将经济适用房的审核权全部由政府收回了。

　　杨宝林：2005年年底我们开发商开始和政府做对接，就是保障这个四类人。那个时候，分配权，房子分配权不在我开发商手里了。

　　号贩子F：因为前几天房号闹得太火了，所以国家管得比较狠，现在可能办不下来了。

　　号贩子C：现在办不了。

　　记者：为什么啊？

　　号贩子C：这个现在所有的号全都停办了。

　　号贩子C：我告诉你所以然，就是什么，就是现在因为这号的问题，抓起两个人来，明白吗？ 所以说现在一切都停办，等风头过去了才能再办。

　　心情：为什么到2006年经济适用房开发商手里没有房子了，全归建委管，就是想制止炒房的人。也就是说只能是拆迁户买，结果还有有炒房人买，一样，你没法制止。你除非就是把建委或者哪儿的人全换一批，全换了，制止了可能能制止一段时间。

　　记者：就有市场。

　　心情：就是只要有人在，现在就是这个话嘛。

　　更换工作人员就能堵住经济适用房的监管漏洞吗？在回答这个问题之前，，我们再次给您梳理一下经济适用房2000年以后的发展轨迹：2000年，只需拥有一张北京市城镇户口，就可以购买经济适用房，且不限制购买套数；2001年，购买者除了户口，还需提交年收入在六万元以下的证明，单位须盖公章；2004年，经济适用房建设暂时停顿，坊间开始出现“倒房号”的现象，随后，房号价格节节攀升；2006年2月，北京市政府将经济适用房的审批权全面收回，房号出现“一号难求”的局面。2006年11月，北京市建委宣布经济适用房要实行“内部循环”制度。这背后是政府逐渐收缩的监管之手。那么，“内部循环”制度的最终目的是什么呢？

　　李文杰：公共财政投入这个对政府的包袱也很大，你想如果一平方米我算过，如果一平方米在北京上来讲， 每平方米至少500元，有的是达到1000元，如果是按照1000元，2000元来算，你算这是多少个亿，这是200个亿以上的补助，每年，那这个对于政府的财政上的收入上来讲是一个巨大的包袱，如果我们能够再建立一个，政府来建立一个经济适用房开发建设和上市的一个模式。又从根源上解决了经济适用房的一个资金问题，不会构成财政压力，我觉得这个就是一个很好的例子。

　　国务院国情研究所研究员 清议：我们说经济适用房它毕竟带有一定的政府补助在里面。政府补助是什么，政府补助就是共有资产，就是公共资源。如果你购买你享受了公共资源，然后你把这种享受的公共资源在它的利益放大之后，去变成个人的资源，这显然是不合理的。那么这个方面的话，我觉得应该讲就是从长计议。

　　关于经济适用房回购政策的讨论至今仍然在延续，它能否还原经济适用房主要解决中低收入家庭住房的本来面目？今年北京市的住房规划中，经济适用房、廉租房，将承担起解决中低收入家庭和贫困家庭的住房问题。北京市建委将于三个月后公布经济适用房回购政策的具体实施办法，

　　好，以上就是本期节目的全部内容，我是李南。欢迎您拨打我们的新闻热线 010―66703355 ，把您感兴趣的经济话题与我们共同分享，下周同一时间再见。