林涛：房地产供给结构转变拉低均价是幻觉

　　广州楼市在经过一轮降价传言后，再次陷入“数据打架”的尴尬局面。日前国家发改委公布的数据显示，3月广州新建商品住房销售价格同比上涨8.6％，环比上涨了1.2％；而此前广州市国土房管局给出的数据显示，广州3月份新建商品住房均价比2月份下降了700元或9.1％。

　　据广州市国土房管局指出，广州3月住宅均价的变化主要是结构性变化。由于价位较高的中心城区交易量减少，价位较低的非中心城区交易量增加，结构变动拉低整体价格水平。事实上，此前早有清醒的评论指出，广州本轮房价调整，并没有触及市场根本，在一直处于供不应求状态的广州房地产市场，只要供给结构没有改变，供给量没有大幅提升，则房地产价格高企的局面不可能有根本改观。

　　广州房地产市场供应结构扭曲由来有自。自2003年前后广州开始将土地供应从粗放型批地转向集约型“招拍挂”出让后，土地供应量急剧减少，2004、2005年内批出土地量明显小于市场需求量。由于配套措施不力，开发商反而开始囤积土地，并减少开发量，一时间出现了市面上80%以上的产品为大户型的局面。供不应求拉高了单位面积房价，产品结构的高档化则提高了购房门槛。从2003年到2006年，广州房地产价格涨幅超过50%。

　　由此可见，要解广州房地产市场之套，首先必须解的是供求结构扭曲之结。从政府的系列表态看，有关部门对此关键问题了如指掌。张广宁市长的“广七条”中，在提高土地供应量，盘活闲置土地方面，提出“未来三年每年供应土地5平方公里”，延续了“广州市住房建设规划(2006-2010)”的出让规模，相当于每年供应量达到2003-2005年出让土地总和的5倍。

　　但广州在城市中心的存量土地已不多，每年5平方公里的土地供应将更多来自花都、黄埔、金沙洲、南沙等新城区。因此，在供应量方面，国土房管局口中的“价位较高的中心城区”增长有限，而“价位较低的非中心城区交易量”则大有可为。本次花都成交量拉低全市均价的“奇迹”，为广州以供给结构转化来拉低均价埋下伏笔。

　　根据最新数据，3月份广州新四区价格下降较大，主要降幅来源于南沙、萝岗两区。南沙、萝岗区均价环比分别下降37.2%和8.0%，降幅较大。高价区域交易量减少和低价区域交易量增加，这一减一增拉低了整体价格水平。

　　实际上，有关部门口中“价位较低”的非中心城区已经历了一轮房价飚升。据业内人士反映，由于花都、番禺、南沙、黄埔等新城区过去商品房开发量不多，这两年才开始大规模开发出售，而过去当地单位和居民自建的住房并未列入楼价统计口径，因此事实上，两年内的房价提升幅度恐怕远高于广州旧城区的上升幅度。以花都为例，当地开发商称，两年前当地的房价一般在2500—3500元/平方米左右，但自从当地被打上了“广州”的概念，几个新盘一开盘就把公寓房价猛提至5000元以上。

　　广州迅猛的城市扩张以及产业外迁的步伐，为城市副中心提供了巨大的发展机遇，也同时为土地供应、商品房开发提供了巨大空间。但在可以预见的将来，无论是城市中心，还是新城区，除了统计口径的结构性变化所带来的均价下降外，同一地段的房价下降，恐怕并不乐观。