“聚集效应”太强推动中心城市房价猛涨

    □李长安

    根据国家发展和改革委员会最新发布的报告表明,今年一季度部分中心城市房价仍然偏高,上涨较快。同时,房地产行业投资过热的势头依然不减。

在当前房地产行业已成为宏观调控重中之重的情况下,中心城市的房价却依然我行我素,照涨不误。笔者认为,个中的原因虽然较多,但与中心城市巨大的聚集效应不无关系。

    中心城市的聚集效应一是表现在对人口的积聚,二是对资本的积聚。前者形成了对房地产的消费需求,而后者则增强了房地产的投资需求。一般来说,房地产的价格取决于它的供给和需求。从相对短期的时间来看,一个城市的房地产供应是比较稳定的。也就是说,如果不是城市的面积突然出现大规模扩张,或者城市房产建设投入出现超常的增长外,城市的房地产供应是不会出现大起大落的。因此,在城市房地产供给相对稳定的前提下,房地产的价格就在很大程度上取决于对它的需求。

    相对于其他中小城市而言,中心城市的聚集效应更强,这还不仅仅体现在人口的数量方面,还体现在人口的财富结构方面。从人口的数量上来看,中心城市的人口膨胀速度不断加快。这一方面是因为随着现代化建设的快速推进,城市化的步伐也日渐加快。与世界上各国相比,中国的城镇人口增长率是最快的国家之一。据统计,1982年第三次人口普查的时候,我国城镇人口比重大约为20.6%,人口为2.07亿。而2006年统计公布显示,我国的城镇人口已经增长到5.8亿,占总人口的比例也上升到43.9％。城镇人口的比例和总量都翻了一番多。除了户籍人口的增长外,大量的流动人口也涌入城市,据估算,目前我国的流动人口已经超过了1亿之多。以北京为例,“十五”期末的北京人口总量已接近1500万人,照此趋势下去,到“十一五”末期常住人口规模将达到1700万人。引人注目的是,导致人口规模持续膨胀的主要因素是外地毕业生来京工作等机械增长和流动人口持续增长。这种情况也同样发生在上海、深圳等中心城市。不断增加的人口成为城市房地产需求的重要力量。此外,中心城市不仅吸引了大量的流动人口,更为重要的是积聚了一大批财富拥有者。这些中心城市的收入水平不仅大大高于全国平均水平,也比绝大多数中小城市的收入水平要高出不少。

    为了应对人口膨胀的压力,中心城市必须在包括房地产在内的固定资产投资方面加大投入。据统计,今年1至2月,北京城镇固定资产投资完成243.2亿元(含房地产开发投资),同比增长21.5%。其中,房地产开发投资完成145.8亿元,同比增长21%。而上海市在采取较为严厉的调控措施后,全社会固定资产投资仍然达到455.77亿元,比去年同期增长16.9%,其中房地产开发投资均保持较快增长速度。

    中心城市强大的经济功能和购买力还吸引了大量的外国资本源源不断地流入,为本地的房地产推波助澜。据中国人民银行报告统计,外资在中国房地产市场中所占的比重已达到15%,而中心城市则是外资进入的首选。比如据北京市最新的统计数字,截至去年12月底,全市共有外资房地产开发企业344家,比上年同期增加34家,增长了9.9%；房地产开发项目共254个,完成投资占全部房地产开发投资的15.5%。

    由此可见,中心城市巨大的积聚力造成了对本地房地产市场的强大需求,实际上在很大程度上形成了推动房价上涨以及房地产投资过热的主要动力之一。而我国的中心城市之所以具有如此强烈的积聚力,一方面与我国的经济发展阶段有关,另一方面也跟我国的不平衡发展战略有关。自改革开放三十余年以来,随着我国城市化进程的发展,许多城镇特别是中心城市经历了积聚效应明显大于扩散效应的发展阶段。而城乡分割的市场经济缺陷和不平衡的发展战略进一步强化了少数中心城市的积聚功能。在少数地区,甚至形成了中心城市“一枝独秀”,周边地区依然比较落后的严重不平衡发展状态。

    目前,我国的一些中心城市经济发展水平已经达到了相对较高的阶段,应该是认真思考如何弱化自身的积聚功能、强调其扩散效应的时候了。其中,北京、上海、深圳等中心城市的人均GDP均已超过了6000美元,提前进入了中等发达地区的行列。事实上,有一些中心城市已经开始了行动,比如大力发展“卫星城”,将某些产业迁出中心区等等。这其中,除了必须认真搞好和周边地区的区域规划以加强合作之外,还应该尽快解决地域分割的户籍制度。这是因为中心城市本身的面积有限,而分割的户籍制度已经成为阻碍中心城市人口疏散以及房地产开发商投资地域选择的重要藩篱。由此可见,充分发挥中心城市的扩散功能,也应该是化解中心城市房价上涨压力的一条新思路。