改善居住，上海二手楼市缓慢回暖

    □本报记者 唐文祺

    据上证房产指数办公室独家合作单位———搜房网上海二手房集团提供的数据,2007年3月,上证二手房指数延续了上个月的上升态势,至2208点,较上月上涨24点,环比涨幅1.10%。

与去年同期相比,上升了107点,同比涨幅为5.54%。3月份上海二手房挂牌均价达到12982元/平方米,比上月上涨141元/平方米。

    改善型需求成为市场主力

    3月份,上证二手房指数继续小幅上升,升幅较之2月份有所增加。与2月份相比,3月上海二手楼市呈现出回暖态势,市场平稳上升。我们认为,究其主要原因,一方面,改善型需求客户逐步取代了首次置业的刚性需求客户。对于此类客户来说,对政策后市有所适应之后,开始试探入市,这是主要原因。另一方面,部分保守型投资客渐渐入市,部分区域内长期满租的售后公房和90平方米以下的中小户型,成为这些客户的关注点。在这些客户的购置行为推动之下,3月份的上海二手房市场略有升温。

    以2月份的上证二手房指数作为参照,根据样本数据,黄浦区的二手房指数仍保持最高,达2878点,超出全市指数30.34%；闵行区指数依旧垫底,为1492点。与2月份相比,3月份虹口区、浦东新区、卢湾区指数均有小幅上涨,分别上涨55点、36点和37点,环比涨幅分别为2.57%、1.71%和1.34%；此外,除了普陀区表现持平之外,其它各个城区指数都有不同程度下跌。其中,闸北区指数下跌幅度最大,指数下跌100点,环比跌幅为5.00%,其他各城区指数跌幅都不超过1%。

    内环内区域均价回落

    3月份,上海内环以内区域二手房指数整体呈现下降态势。除了卢湾区指数出现环比增幅为1.34%的上涨之外,黄浦区、静安区的指数均有下跌,但跌幅较小。其中,黄浦区指数为2878点,下跌6点,环比跌幅为0.21%；静安区指数为2615点,较上月下跌2点,环比跌幅为0.08%。

    我们认为,卢湾区受到世博板块动工在即影响,导致区域内动迁户数量明显增多,使得近期成交十分活跃,因此价格呈现一定上升趋势。而黄浦区、静安区等地,指数表现下降明显的片区,属于投资客较为集中之地。首先,短线投资客受到股市向上影响,抛售套现进入股市的心态较为明显；其次,供应量的增大导致中高档物业价格开始回落,因此直接影响了内环以内区域的二手房价。

    从内环以内各个片区指数的变化情况来看,3月份整体内环区域指数虽有小幅下滑,但超过60%的片区指数出现上涨。除了黄浦区的南京东路片区、卢湾区的中山南路片区、静安区的静安寺、南京西路等片区指数有所下跌之外,其他各个片区指数都有不同幅度上涨。其中,静安区的曹家渡片区、卢湾区的打浦桥片区指数涨幅相对较大,分别上涨了96点100点,环比增幅分别为4.36%和4.08%。

    中环区域房东调价忙

    3月份,上海中外环区域各城区的二手房指数依然呈现下跌趋势,总体来看,除了虹口区、浦东新区指数出现上涨之外,普陀区指数持平,而其他各城区均有不同程度下跌。闸北区指数下跌100点,环比跌幅为5.00%；徐汇区、闵行区和长宁区指数分别下跌了5点、15点和25点,环比跌幅均未超出1.00%。

    中外环间各个片区指数呈现涨跌互现局面,浦东新区、虹口区的所有片区指数皆有上涨；徐汇区的梅陇片区、龙华片区指数涨幅较大,分别上涨119点和87点,环比增幅为7.21%和4.37%.

    与2月份相比,3月份上海中外环各城区出现回升态势的片区数量正在逐渐增加,且增幅相对较大。短期投资客和高档楼盘较集中的片区降幅较为明显,如长宁区古北片区、中山公园片区,当地短期投资客受加息影响,急于抛房套现,将挂牌价一降再降。此外,置换需求成为市场购买主力,这类客户多对周边配套和房型较为强调,不肯轻易出手,房东为破僵局,从而适当调低价格。

    值得注意的是,虽然整体中外环区域二手房价环比跌幅较明显,但部分售后老公房和中小户型集中的片区,如虹口区的提篮桥、凉城片区和徐汇区的梅陇片区,则由于受惠于世博动迁和轨道交通线的利好因素,3月份的指数幅度回升较为明显,片区内房价涨幅较大。