住宅供给将出现过剩局面 房价拐点临近

　　　周一下午在北京的美洲俱乐部参加搜狐财经(相关:理财 证券)频道组织的经济学家联谊会，众多活跃的北京中青年经济学者到会。

　　国家发改委的王小广和中国社科院的曹建海，是两位在房地产市场颇为引人瞩目的学者。

　　钢琴忘记了激昂的音符，奏出的旋律舒缓、清新、淡定，演绎着春天的流水和细风。而窗外，车水马龙的长安街，繁华中流露着些许烦躁的气息。屋里窗外两个世界，屋里的人优雅地品着美酒咖啡高谈阔论宏观经济，屋外的人，更多地忙着为股市和楼市拼杀。

　　北京的春天有些凉，而近几天的气温却不断升高。与自然界的缓慢升温不同，中国经济，特别是股市和楼市的温度则直线上升。

　　宏观经济调控该出什么手段，股市和楼市向哪里走，屋里窗外的人们关心着同样的问题。

　　学者们的性格和观点各有特点。说起房地产问题，曹建海心中充满了激情和愤怒。他向我推销他的“取消开发商”的理论。我说不同意他的观点，他说，人们对他的理解有片面。建海说，他不是极端分子，取消开发商的目的是让住房市场的提供者能够多元化，特别是通过鼓励自建房，来减少不必要的中间环节，从而减少代理成本，将利润直接给建筑商，最终导致开发商从建筑市场消失。听着建海有如排山倒海般的激情论述，我似乎接受了他的观点，目前的房地产开发模式的确需要检讨。不管怎样，建海提出了一个新思路，这毕竟是一个可以讨论的建议。我钦佩建海的才情，也为这位老弟的偏执狂所震动。也许，深刻的思想者都是偏执狂。

　　比起建海的激昂快板，小广兄的思维则是慢板，滴水石烂，娓娓道来。小广兄说，现在的经济是“两个过度增长，两个过度依赖”。

　　两个过度增长是，住宅开发过度增长和出口过度增长。两个过度依赖是，地方政府对房地产过度依赖，对招商引资过度依赖。

　　他认为，住宅的增长率连续9年都在20％以上，住宅供给将出现过剩局面，今明两年将出现房价的拐点。

　　大部分人可能不同意小广兄的观点，不过在我看来，两个信号也许预示着这个拐点的临近。

　　一个信号是股市的财富效应急剧放大，资金向股市流动加快，导致楼市出现贫血。也许很多人不明白股市的疯狂，更不明白政府官员为何时常还火上浇油。一个合理的解释是，通过资本市场的发展，让投资和投机资金由楼市转入股市。其好处是既可以通过鼓励直接融资来发展产业经济，还可以从楼市釜底抽薪，从而抑制房价上涨速度。

　　虽然没有计量分析，但生活中的很多人的确在进行着这样的资金搬家。

　　一个信号是，大户型的住宅滞销。按照常理，物以稀为贵。住房政策调整后，大量的小户型住房将推向市场。在这种情况下，供应量相对比率减少的大户型理应出现价格涨幅高于小户型的局面。但实际情形却是，同一地块大户型的每平米房价要低于小户型。这个价格信号反映出，对大户型的居住需求趋于稳定，投资性需求则急剧减少。正是因为大户型住房的需求下降，导致其单价增幅下降。

　　世界上没有不跌的行情，股市如此，楼市也如此。尽管利益相关者都不想房价下跌，但由供求和资金决定的住房市场，终究也难逃经济的周期法则。

　　音乐是优雅的，世上的人们也希望能够优雅的生活。当房价出现拐点的时候，忙碌的人们也许可以停下疲惫的脚步，听一听大自然的和谐之音。（25C2）