稳定房价仍是2007年重任

　　在4月22日举行的2007上海地产年会上，中国土地学会理事长、原建设部副部长邹玉川，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌(顾云昌新闻)，著名经济学家茅于轼(茅于轼新闻,茅于轼说吧)，五合国际建筑设计集团总顾问刘力等与会专家与学者再次就今年房地产宏观调控政策的执行发表看法。

　　2007年早被定性为“政策执行年”，在过去的第一季度，并没有去年政策频出的情景，中国房地产调控政策的执行正波澜不惊地推进着。上月建设部有关负责人透露，将在6月份考核新建房套型比例，此举可说是2007年房地产政策执行最具代表性的动作。可以预见，务实而低调地执行和消化调控措施，将成为今年房地产宏观调控的主线。

　　顾云昌认为稳定政策、健康发展会一直成为2007年中国房地产调控政策的方向；邹玉川再次强调土地政策和房地产市场离不开节约资源；茅于轼认为房价上涨源于需求拉动而非成本拉动；刘力就今年小户型的设计提出更多的期待和展望。

　　根据国家发展和改革委员会2007年中国房地产第一季度运行情况分析，我国房地产开发结构有所改善。经济适用住房投资同比增长41.6%，提高39个百分点，经济适用住房投资持续下降的趋势得到扭转。

　　此外，房价涨幅总体平稳。70个大中城市房屋销售价格指数显示：今年1、2、3月新建商品住房销售价格涨幅在6.0%上下波动。但部分中心城市涨幅较快，其中，深圳同比上涨10.7%，北京同比上涨9.9%，广州同比上涨8.6%，成都同比上涨8.4%。房价上涨过快的局势仍然不容乐观。

　　顾云昌指出，稳定房价是2007年中国房地产的一大重任。邹玉川也表示，我国房地产调整的方针“度的把握至关重要，绝不能重视一面，忽视了另一面”。

　　“中央经济调控规范市场稳定价格，不是‘压低’，而是‘稳定’，‘稳定’一词的提法是别有深意的。”邹玉川在大会上说。

　　邹玉川：土地调控初见成效

　　邹玉川(中国土地学会理事长、原国家建设部副部长、原国家土地管理局局长)

　　邹玉川认为，谈论土地政策和房地产市场都不能离开节约资源，尤其节约和集约利用土地。

　　2006年的地产改革包括土地税费的提升和建设用地审批方式的调整，一个宗旨就是保护耕地，保护土地资源，促进土地的合理利用和节约集约利用。

　　土地宏观调控已经取得明显成效，固定资产投资规模过快增长的势头得到一定的遏制；同时，在经济稳定快速增长的同时，土地供应量有所减少。数据显示：2004年和2003年相比，土地供应量减少了23%，2005年又减少了17.9%。2004年全国平均每公顷土地产出GDP大约是7000万元，2005年这个数值达到了1亿。

　　邹玉川指出，这表明我国土地利用的集约程度正在逐步提高。我国的工业化、城市化的发展，应该建立在减少土地消耗的基础上。土地政策调控，一是要控制农地专业建设用地的总量和节奏，用以抑制固定资产投资的规模和增长速度；二是通过有保有压的供地政策来优化产业结构，限制或防止盲目投资、重复建设；三是通过提高取得保有土地的成本，来抑制大收大缴土地，闲置土地的总量。

　　面对用地铺张浪费现象，邹玉川表示，今后用地的出路只有节约、集约利用土地。“上海是我国利用土地最节约的城市。但是上海2004年，清理整顿的时候还有近5万亩的土地闲置和征而未用。”上海房地局2005年和2006年会同有关部门分别对72家和1000家企业进行了评估。其中，不少企业提高利用标准以后，可节约1000亩。接受评估的1000家企业可以节约1万亩到2万亩，预计到2010年可节约50平方公里。邹玉川分析，上海利用率最好的情况尚且有这样的潜力，全国集约用地的潜力非常巨大。

　　最后，邹玉川说，充分估计房地产调控难度和复杂性，防止简单激进的做法，不能一味打压房价，房价大起大落会使经济失衡、社会失稳，前有日本和我国香港的教训为鉴。因此，当前我国房地产调整的方针是“度的把握至关重要，绝不能重视一面，忽视了另一面”。中央经济调控规范市场稳定价格，注意不是“压低”，而是“稳定房价”，“稳定”一词的提法别有深意。

　　顾云昌：房价逐步趋于稳定

　　顾云昌(中国房地产及住宅研究会副会长)

　　顾云昌表示，从两年多来的房地产新政和土地政策总的发展态势来看，目前房价已经逐步趋于稳定。但城市之间的差异比较明显，部分城市仍然涨幅比较达，比如北京，深圳等地。

　　顾云昌指出，房价上涨是供求关系决定的，资金流动过剩是推动房价上涨的主要因素，而这个问题目前很难解决。因为资金需求旺盛，投资需求同样旺盛，既要国家从宏观上减弱资金流动性过剩,也需要通过房地产金融创新疏通房地产投资的渠道，消减这种投资过剩对需求的影响。现在看来我们的政策主要是堵，但资金的问题光堵是堵不住的，应该疏堵结合，以疏为主，使房地产需求的压力减少,使房价稳定得以实现。

　　顾云昌认为，在投资规模控制的前提下要调整住房结构。如何在控制土地供应规模、控制信贷的情况下稳定房价调整结构？从投资规模来说，没有必要区别房地产当中的住宅投资和非住宅投资、住宅投资和国有项目投资，因为住宅投资不会产生产能过剩的问题。土地方面，进一步盘活存量用地，调整工业用地和住宅用地的比例，提高容积率等都能增加有效供应。

　　现在的房地产市场是卖方市场，在供不应求的情况下企业很少有更新产品的冲动和积极性，所以需要国家运用税收杠杆引导开发商主动自动地来进行产品的更新、自觉的走资源节约环境友好的发展道路。这个任务很艰巨。

　　顾云昌指出，今年的主要任务还是稳定房价，更好地落实各项措施，使宏观调控能落到实处。一方面要适应宏观调控的需要，稳定房价，调整结构，加强保障。另一方面要从根本上建立起新的房地产体系和住房制度，这样才能使房地产业持续健康发展。

　　“总结近年来我国的房地产市场，健康发展首先稳定房价；第二是市场秩序好，和谐发展，就是住房社会保障结合起来。第三个绿色发展，节能省地，这样三个发展构成一个目标———就是可持续发展。所以我认为我们朝着一个目标可持续发展，要迈开两条腿走路，一个是市场运作，一个是政府保障；另外还有两只手抓，一个是市场无形的手，一个是政府有形的手，把我们市场调控好。”顾云昌说。

　　茅于轼：需求拉动房价走高

　　茅于轼(著名经济学家、天则经济研究所常务理事)

　　茅于轼首先“表扬了一下”房地产业：由于市场力量的推动，这十来年盖的房，超过了1979年以前30年盖的房，老百姓的平均住房面积从8平方米增加到了26平方米。

　　茅于轼说，现在大家议论房价高，房价为什么高？我觉得是需求拉动，不是成本推动，不是因为成本高。 需求高，有四个原因：

　　第一个原因是经济的高增长，去年我们GDP增长了11%。财富的增长这么快，老百姓手里的钱多了。

　　第二个原因是高储蓄，大家手里的钱没有把它都消费掉，存起来了。存起来的钱就有变成投资的可能，如果都消费掉了，就不可能投资了。正因为又有高增长，又有高储蓄，所以钱就非常的多,进入到房地产的钱非常多。

　　第三个原因是我们的收入分配，增长11%并不是每个人都增长11%,而是高收入的人增加的更多，他可能增长15%，20%，低收入的人增加的不多。

　　第四个原因，就是大家手里的钱很少有别的投资机会，就只有投资房地产了。

　　需求高，供应跟不上，必然引起房价上涨。如果供应跟上去了。房价也不会太高，现在的问题是房屋的供应有限制。供应不足的原因是什么？是土地问题，土地的供应不足就使得房价上升了。

　　茅于轼最后谈到了“房地产市场有没有泡沫”的问题。他认为，有没有泡沫要看空房率，空房不仅仅是指还没有卖掉的房，也包括卖掉之后没有用的房。如果空房率很高，那么泡沫就可能存在。

　　高增长、高储蓄、贫富差距和投资渠道这四个条件不变的话，资金还是会不断进入到房地产业的。如果有泡沫，怎么能够平稳的吸收？那就需要有良好的金融市场，让老百姓有多种投资的选择，不一定都去买房。这个金融市场的建设，要一步一步来，把老百姓的储蓄能够引导到能赚钱，又安全的地方。事实上，我们国家这样的机会很多，因为金融市场又不好，所以大家能够选择的投资机会并不多，结果都去买房了。温家宝总理特别关心金融市场的建设，这样一个方针我觉得对于房地产的价格的稳定是非常有好处的。

　　刘力：“90/70”促进设计创新

　　刘力(五合国际建筑设计集团总顾问)

　　建设部近期将会同全国房地产市场宏观调控部际联席会议成员单位，对部分省市贯彻落实房地产市场宏观调控政策特别是住房建设规划工作等情况进行抽查。

　　6月份起，要对新建住房套型结构比例要求的落实情况进行年度考核。对调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、廉租住房建设滞后的地区，要限期整改并追究有关领导责任。

　　刘力表示，“90/70”政策对产品的影响非常巨大。原来传统层面户型创新探讨的都是在户型的空间结构上，话题都是在错层、复式、阳光房等立体空间上进行创新。但“90/70”政策出台后，“传统的户型创新就没有意义了，各个开发商可以说创作的思路是无限的，好像大家开餐厅一样，愿意做高档的鱼翅、燕窝，也可以做大排挡；政策出台以后就意味着大家的产品都是一样的，主菜就是一道，没有什么可商量，大家的精力只能放在这道菜上了，不能有主菜的变化。”

　　“90/70”政策的出台同样会对设计深度产生深远影响。刘力表示，根据五合国际统计，接近90平方米左右的户型，总共不到30种。以前开发商做产品只要达到国家设计规范就可以，达到规范就可以通过质检。但现在谁也拿不出30种以外的户型，所以要关注设计细节，达到超越国家设计规范的深度。

　　刘力分析，目前政策要求的是90平方米以下住宅要达到建设量的70%，但往往市场的主体需求是90平方米以上，很多人要买大户型，也只能在小户型的社区里。

　　混杂的居住从积极意义上说，这是对置业者一视同仁，但是对开发商来讲，以前的纯粹的消费理念就站不住脚了。不得不把房型限制在小户型里面。

　　“90/70”政策还会影响到开发商对于市场的判断。“一个小区里面的功能设施配置，包括停车位的数量等等，在以前比较容易做调研，但是现在做产品就没办法确定一个纯粹的目标客户群，你就得调查，有人买一个90平方米的，有人买两个90平方米打通的，多少人是买三个90平方米的，而这样的定位就不准确了。”