易宪容：房产价格过高是经济过热忧虑的根源

　　2007年一季度的经济数据已经公布，GDP增长11.1%；固定资产投资增长23.7%；银行信贷增加14217亿元，特别是个人信贷增长3500多亿元；3月份CPI上涨3.3%，远超一年银行存款利率2.79%，一季度房地产开发投资增长同比增长26.9%，比上年同期加快6.7个百分点。

　　从这些数据来看，政府工作报告中的三大问题，投资增长过快、银行信贷增长过快及进出口贸易过快的矛盾基本没有缓解。也就是说，中国经济生活的矛盾仍然比较突出。

　　那么，为什么政府采取了一系列宏观经济政策所取得的效果却十分有限？是宏观政策本身不到位还是现实的经济生活发生了变化？我们如何来判断目前这种经济过热，通过什么样的工具才能把过热的经济调整过来？

　　我认为，从目前整个中国经济的核心问题来看，只要房地产价格快速上涨，只要政府采取低利率政策，只要房地产市场是一个国内外投资可以自由进入的投资市场，那么，政府达到宏观调控的效果是很难的。因为，房地产价格快速必然会带动房地产市场开发投资快速增长，一定会让各个方面的资金，特别是银行的资金涌入房地产市场。由于房地产市场与50多个产业高度的关联性，房地产市场开发投资快速增长也必然会带动其他产业固定资产投资快速上涨，带动国内许多行业投资的快速增长。

　　那么，房地产的价格为什么能够在短期内快速上涨？是市场的供求关系决定的吗？是房地产市场“刚性需求”所在吗？可以说，当房地产市场的价格能够让绝大多数人都能够进入这个市场时，而房地产又是居民生活必需品时，那么就中国的人口基数来说，中国的房地产市场确实是有一个无限大的量。但是当房地产市场的价格涨到绝大多数人或80%以上的人都无能力进入这个市场、或是远离这个市场时，那么这个“刚性需求”都变成了个别人对住房的欲望或需要了。

　　房价快速上涨，不仅推动了房地产投资者涌入房地产市场，也让银行更大胆地对银行信贷规模快速扩张。因为，只要房价只涨不跌，那么银行的按揭资产就是“优质资产”，银行所面临的信贷风险就小。加上目前巨大的存贷利差，银行只要放出贷款，就能获得利润，银行岂能不尽量扩大信贷规模？而银行信贷规模的快速扩张，不仅推高房价，也让大量的银行资产流入其他资产，同时推高其他资产的价格。

　　所以，就当前中国经济形势来看，只要房价快速上涨，经济过热、投资过热、银行信贷快速扩张就不会逆转。因此，化解目前中国经济过热，只要限制银行金融杠杆对房地产投资者的便利性，只要银行信贷达到民间信贷市场的利率水平，那么房价就会低下“高昂的头”，经济过热也就能够遏制。

　　作者：易宪容 上海证券报