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易宪容:房价呈非理性上涨状态

  4月29日,在清华大学金融论坛上,李稻葵、方星海、莫天全、孟晓苏、刘纪鹏、易宪容、吴晓求、张陶伟、王洪9位专家就"股市与楼市:理性还是非理性繁荣"话题展开激烈的讨论。搜狐财经进行全程直播,以下是论坛现场实录:

  易宪容:我接着刘纪鹏教授的话题讲讲股市,股市到底指数的高低是繁荣,股市真的成了整个经济发展的环节,这是真正的问题。

现在很多人可以制造各种各样的假消息,一天之内升高数百点,这是理性,很简单的东西。所以股市现在疯狂的状况来讲,历史没有过,现在欺诈、还有制造各种假消息、基金对冲等等,各种各样的方式,为什么说这些东西一定是繁荣,我不知道。我觉得中国真正的市场经济的发展还是要建立一个持续、健康发展的角度,不要说指数的高低来判断一个市场的好坏,这是我对股市的一个看法,重点我讲房地产。

  我要讲一下房地产,中国的房地产调控了已经有几年了,从2004、2003、2005、2006,调控下来中国的房地产市场到底是一个什么样的市场,中国的经济我来判断,这里头我把2006年数据说一下。2006年房地产开发来讲,在早几年快速增长的情况下,增长了4.2%,房地产开发是24,比2005年19.8,增长了4.2。第二个来讲,房地产开发之间银行进入了房地产来讲,在2006年增长是51%。第三个来讲,房价的问题,房价来讲尽管国家统计局出来的数据是5.7,但实际来讲,如果说有一个比较哈的指数来讲,我们的房价上涨程度就跟刚刚莫总所说的,增长是50%、60%,甚至更高。举个最简单的例子,我住的天通苑的房子来讲,2004年是2650,现在已经是6千,按照这个来讲每年的上涨幅度至少30%以上。就是说我们目前房地产市场来讲,越是调控就出现了开发总量增长速度越来越快,银行的资金进入房地产市场越来越多,还有房价的增长幅度越来越快。这样的数据来讲为什么这样,为什么宏观调控会出现这么一个结果,最根本一条我一直在思考一个问题,我们如果政府把房价稳定在一个点的情况下,而且不通过相关的政策调整的情况下,房价肯定是只上涨不下跌。为什么?如果我们房地产市场是一个投资品市场,那么价格是稳定在一个点上,我们进的这个市场肯定是零风险。零风险的情况下投资者有便利的银行金融杠杆、便利的从银行获得资金,这个市场的价格肯定就推高的比较快。

  比如说我最近到了深圳等等一些地方,深圳的房价为什么上涨幅度这么快?根本点就是由于房价的上涨,很多投资者进入这个市场,比如按揭等等十分盛行。这样的情况下,我们的房地产市场如果不通过基本的界定,或者不能对这个市场的政策有好的调节,就像刚刚莫总所说的仅仅增加供给无济于事。比如投资品市场来讲,有银行的金融杠杆,肯定会抬高价格,而且没办法满足投资无限的需求。

  所以房地产判断来讲,我最近的基本看法,如何来调整我们的政策,第一,如何来界定我们房地产市场到底是一个什么市场,你不要扩大内需的时候我们国内就是消费品市场,大家就买房子了。这样的徘徊就必然导致我们现在的结果,由于政府对投资市场或者消费市场的界定不清,他们的政策肯定在这两者之间摇摆。比如说如果是投资品市场,你在其他市场投资可以获得20%、30%,比这个概率高,为什么我们基民的投资收益率是2.79,这问题就是说我们的根本点就是在投资和收益之间摇摆,他的政策来讲是基本的取向。这是第一个问题,到底是投资品市场还是消费品市场。

  第二个,要通过利率政策、税率政策投资房地产市场。我们的西边已经3.3了,我们居民2.79,除了利息税以后他的负利率是1.068,负利率情况下怎么做。所以这样一个政策落讲,我们现在根本上在国内影响还是很小的。目前的状况来讲,政府不能对这个问题搞清楚到底是什么东西的情况下,房地产市场的非理性应该是很大的。所以大家可能要搞清楚一个事情,我们身边的事情、我们的房价上涨幅度肯定是非理性的状态。这是我对房地产市场的基础判断。

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