孟晓苏：三个因素造成房价上涨

　　4月29日，在清华大学金融论坛上，李稻葵、方星海、莫天全、孟晓苏、刘纪鹏、易宪容、吴晓求、张陶伟、王洪9位专家就"股市与楼市:理性还是非理性繁荣"话题展开激烈的讨论。搜狐财经进行全程直播，以下是论坛现场实录：

　　孟晓苏：我一直琢磨没琢磨太懂，把楼市和股市放在一块讨论怎么能放在一块呢，感觉不是一码事啊，我正在琢磨有没有正相关关系，想来想去没有。

　　倒是想到反相关关系不少，什么叫反相关关系呢？为什么前几年这么多人炒房子，出现了温州的炒房团，原来是股市的低迷，聪明的一部分中国人想到了原来楼市上可以赚钱。但为什么炒房团又没有了？他们干吗去了，原来股市活跃，他们又回去重操旧业了，炒房团用的是什么钱？用的是当年炒股市淘出来的钱和没有能力进股市的钱，现在又拿房地产炒楼赚的钱进入到了股市。我觉得未来的趋势，一部分是跑得快的拿钱又炒楼市，一部分是跑不快又赔到里面了。我从来没炒过股票，但是我赚过钱，因为我当了上市公司的董事长，后来我退出了上市公司半年以后把股票卖出去了，买的时候5块卖的时候30，这也没勾起我对股市的兴趣，所以我没赔。

　　讲房地产，我特别欣赏刚才张陶伟教授讲的，现在找不到房价下跌的理由，反而我们能找到房价上涨的理由。为什么房价在持续上涨？为什么过去19年在持续上涨，为什么最近的一年也在持续上涨，这不是所有的都上涨，个别的城市可能出现局部跌，但是整体趋势上涨。现在上涨的理由我归纳几个方面：

　　第一方面，需求，需求持续旺盛。去年销售额增加了13%，销售面积增加了13%，持续旺盛，这种需求来自现在的城里人，来自陆陆续续进城的人，也来自新出生的人，还来自旧城改造。现在城里人，不论是买第一套房还是第二套房都构成了现实的需求。

　　第二方面，大量的农民进城。进城就是城市居民，现在对他们给予歧视的行为是不应该的，为什么非得叫农民工啊，我们以前进来为什么不叫农民工，不光人家叫农民工，还把他们的子女叫农民工子女，他们就是市民了，他们也要享受城市里的经济适用房。

　　第三方面，旧城改造。我们150亿平方米的房子不断要更新。

　　第四方面，中国还是人口众多。我们是一年增长率1.2%，过去增长率高的时候，外国人说中国是一年生一个澳大利亚，一年死一个马来西亚，一年净剩一个马来西亚，现在我们大概两年生一个加拿大。但是今年是猪年，猪年要生猪宝宝，大概要生2500万人，这个带来长远需求啊，不光是生孩子，家庭扩大了需要扩大住房，而且孩子长大了又要结婚，又要生孩子，这样又源源不断的带来住房需求啊。

　　讲完了需求理由，第二个理由为什么涨呢？供给，供给不足。刚才莫天全莫总讲到了，我看也有不少人讲到了，供给不足。为什么供给不足？原因很多，说房地产公司生产不出来，不是这么回事。我们看到供给能够调节市场、调节价格，香港在董建华特首上任以后有很多政策，但是有一个不对，就是压房价，说我们房价下跌了70%，这个讲的对，但是理由没有讲全，讲到了SARS、讲到了金融风暴，但是没有讲到85000的政策。这8万5，香港每年要买新房5万套，最高年里卖到4万套，要一年供应85000套，就是超过最高年的一倍多，这种抑制力是非常强的。假如哪个城市也采取这种办法，说我们一年生产2500万平方米的房子，现在供应5600平米的房子，但是中国没有任何一个城市能这样做。目前的宏观调控政策恰恰是相反的，他们想方设法控制住土地这个龙头，想方设法减少房地产投资，想用减少房地产投资和抑制产出的办法抑制房价过快上涨，这是不是反了。

　　我曾经在国务院研究室讲到房地产，我讲到人所共知的故事，说建国初期陈云同志是怎么抑制上海过高上涨的粮价的呢，用扩大供给的办法来解决了上海粮价的上涨问题。听完这个故事以后，我说必定是陈云同志，换作我们现在的年轻干部就不一定这么做了，他们怎么控制上海的粮价上涨呢，可以采取甚至断绝粮道的办法之粮价上涨。房地产就是这么做的，这么做下来造成去年虽然需求上涨了13%，但是供给减少了，去年全国的房屋竣工量减少0.6，这是多年上涨以后的第一次下降。造成北京去年一年房屋竣工面积减少了22.8%，你说能不上涨嘛。

　　而且问题还不止在于此，还在于新开工的面积也减少，去年北京新开工面积又减少了13.3%，而全国减少了2.5，这就会影响到今年、影响到明年，所以又一个房价要上涨的理由，这个理由造成的不是别人。

　　第三个原因是结构性的。如果说我们大量供应中低价位的房子，使得中低收入的老百姓能够买得起，虽然不会改变那些高档价位房屋的房价，不会影响到下降，但是这个算术平均值一算就可以把社会平均房价拉低，这也很好。但是我们看到在供应保证住房方面大大滞后，在房地产宏观调控过程中，经济适用房的开发量是越来越少、增长率是越来越少，从只占全国投资5%，降到去年只占3.2%，是谁提出的？是我们这些人，我们直接在一线看到老百姓需要房子，我们希望多为普通老百姓盖房子。很多人说我们只给富日盖房子，自己盖了几套高档房之后，就飘飘然了，以为自己可以专门给富人服务了。我认为中国房地产目标是为中国最广大的老百姓、普通老百姓生产房屋。

　　这样又出来问题，结构性的，结构性的问题现在有难以逆转，所以三个因素造成了房价上涨，给了房价上涨一个理由。我希望我们的宏观调控政策能够理性，能够转向增加供给，能够转向增加供应，多低价位的住房，这样才能平抑房价上涨。

　　我认为目前的楼市不像股市，我认为股市风吹草动都会上涨，我相信今年我们中国经济的持续增长会给楼市发展注入更强的动力，再往后涨到若干年仍然会是强劲增长的势头。

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