用主题乐园把"生地"炒"熟地" 旅游地产成卖点

　　利用主题乐园把“生地”炒成“熟地”，再顺带开发房地产，华侨城由此成为资本市场的宠儿。而成都企业置信从芙蓉古城到国色天乡，似乎也在复制这条成功之路。

　　地处温江国色天乡乐园的置信·香颐丽都，因紧临国色天乡独特的旅游资源而销势顺畅，一期300多套住宅即将销售完毕。

类似这样的案例在城南世纪城附近的天鹅湖也出现过，而在不久的将来，深圳华侨城股份有限公司在成都西门上打造的旅游地产项目也很有可能延续上述神话。种种迹象表明，旅游地产正在成为成都地产开发的一种全新模式。

　　现象：旅游项目是卖点

　　地处温江区城边的国色天乡乐园占地1107亩，紧临的就是置信·香颐丽都。记者发现，这里的环境确实不错，当然其价格自然不菲。据该楼盘售楼部的工作人员介绍，香颐丽都一期工程开发的独幢式别墅，均价在9000多元/平方米，叠拼均价5500元/平方米，连排别墅均价也要4600多元/平方米。

　　除了香颐丽都项目外，成都国际会展中心也在成都市城南新区“圈地”1500亩。整个项目除了用于会展的展馆区及文化、商务区外，还有商业住宅区———天鹅湖，这也是一个旅游地产项目。刘先生是一家私营企业老板，赚了钱的他，去年买了天鹅湖的一套住宅，价格为5000元/平方米，据说现在已不止这个价了。刘先生说，尽管这里离他上班的地点有点远，但他自己有私家车，当然更主要的是看中了这里的环境。

　　其实，置信的旅游地产之路并不是只有国色天乡这一条。一度沸沸扬扬的芙蓉古城，也是置信的力作，其背后那一大片“大宅门”式的别墅，一样卖得热火朝天。

　　创新：赚钱有道受青睐

　　置信·香颐丽都的价格并不便宜，但销势却十分顺畅。对此，有业内人士分析说，这主要得力于身边那1107亩的国色天乡乐园。这是旅游地产赚钱的门道之一。

　　西南财大房地产专家杨继瑞认为，旅游地产的回报率比一般的房地产项目要高，因为旅游地产实施的是“旅游+地产”模式，这必然要占用大量的土地。而旅游地产的用地来源往往有别于一般的房地产开发用地：一个特征是打造旅游设施用地是租用的农用地，这部分土地使用权并不属于开发商，因此，不具有出售功能；另一个特征是房地产项目开发用地，往往是与当地政府协商，采取挂牌出让或协议出让方式取得，在一般情况下，其价格会比通过拍卖形式取得的要低一些。而通过上述办法出让土地，可能与当地政府出于发展经济和增加就业的考虑有一定关系。

　　而旅游加地产的开发模式在资本市场也颇受青睐。有市场人士介绍，作为旅游地产的鼻祖，华侨城是一个典型。华侨城以世界之窗、欢乐谷主题公园把“生地”炒成“熟地”，再顺带开发房地产的模式，一度让市场津津乐道。尽管2007年第一季度业绩有所下滑，但位居华侨城前10大流通股股东的全是证券投资基金，而像嘉实主题精选基金还略有加仓。与此同时，另外有一定的旅游地产模式的世博股份一上市就被资金追捧，短期上涨幅度很大。

　　质疑：土地资金成掣肘

　　成都正成投资有限公司总经理助理郭普认为，旅游地产的兴起是后工业化时代的必然产物，但他认为旅游地产不可能成为地产主流。这里有三个方面的制约因素：一个制约因素是要有合适的旅游开发资源。如国色天乡，地处温江十万余亩的原生态森林和自然天成的江安河水，否则，仅靠人造景观是难以持续下去的；另一个制约因素是需要强大的资金实力，成都华侨城仅买地的资金就达18亿多元，再加上建设资金少了60亿元是不行的；还有一个制约因素是土地资源，随着土地资源的日益减少和国家对土地调控的加强，上千亩的单宗地块几乎不再可能批发给一家房地产公司。

　　另有业内人士对目前的旅游地产或公园地产发出了如下质疑。其一，在土地资源越来越匮乏的今天，有关方面却以较低的价格挂牌或协议出让方式出让给某一家地产商，这对于其他房地产开发商来说是否有失公平。因为，这样的批发行为无异于人为地设置了高门槛，剥夺了绝大多数地产商的竞买权利；其二，旅游地产一般距离城市比较远，这样土地规划比较容易，而这样就会造成市政配套设施的缺乏，开发商的压力比较重。