投资性房地产“浅尝”公允价值

    □本报会计研究员 朱德峰

    新会计准则颁布伊始,少数分析人士便认为在投资性房地产领域引入公允价值后,企业的经营业绩与股东权益将会大幅提高。

    截至4月27日,在已披露年报的1303家上市公司中,仅9家上市公司选择公允价值计量模式,并对股东权益进行了追溯调整,分别是武汉控股、沱牌曲酒、中国银行、S深发展A、方大A、胜利股份、白云山A、武汉塑料、与津滨发展。涉及金额最大是中国银行,高达33.18亿元,调整金额最小的则是武汉塑料,仅140.11万元。而陆家嘴、中国国贸等被市场寄予厚望的公司却不在此列。

    由于发行外资股(B股及H股等)的上市公司需要按境外会计准则编制财务报告,而公允价值模式又是国际财务报告准则中所规定的基准模式,即使采用成本模式也必须同时披露投资性房地产的公允价值,因此这些“A+H公司”与“A+B公司”无疑是最有条件采用公允价值模式的企业,但事实上,除中国银行外,有关上市公司大多还是仍选择了成本模式。

    中国银行按境外会计准则编制的财务报告显示：其子公司中银香港所持有的“投资物业”,是按照有关独立评估师根据公开市值计算确定的估值计入报表。其2006年度“投资物业”公允价值变动收益为5.95亿元,较2006年度的16.97亿元大幅下降,公允价值波动对上市公司业绩的影响由此可见一斑。

    在“A+B公司”中,浦东金桥是参照与其“投资物业"位于同一或邻近区域内类似物业的市场状况及交易情况后进行内部估值,并未聘请独立评估师为投资物业的公允价值做出评估。在浦东金桥按照境外会计准则编制的财务报告中,2006年年末“投资物业与相关土地使用权”的账面价值合计35.08亿元,公允价值为70.72亿元；而2005年年末上述“投资物业与相关土地使用权”账面价值合计30.53亿元,公允价值则达63.47亿元,均“增值”2倍有余,但增幅有所回落。

    与国际财务报告准则相比,新会计准则确定投资性房地产公允价值的标准更为严格,要求公司应从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计,不允许公司采用估值技术确定投资性房地产的公允价值。同一企业也只能用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种模式；而已采用公允价值模式计量的投资性房地产,也不得通过会计政策变更转为成本模式。因此在新会计准则实施的第一年,只有极少数上市公司选择公允价值模式也在情理之中。

    拟对投资性房地产用公允价值计量的上市公司一览

    单位：万元

    代码           简称        股东权益        股东权益   “拟以公允价值模式计量的投资性房地产”影响数
                                 (旧准则)     (新准则)
    000001     S深发展A      647,446.32      661,986.47                                      17,114.23
    000055        方大A       42,513.59       49,458.46                                       4,237.55
    000407     胜利股份       61,956.16       67,477.16                                         175.23
    000522      白云山A       69,334.52       65,319.48                                      18,907.84
    000665     武汉塑料       12,070.30       15,072.45                                         140.11
    000897     津滨发展      208,247.13      210,505.90                                       9,507.94
    600168     武汉控股      140,873.92      150,332.73                                         217.01
    600702     沱牌曲酒      166,478.35      169,969.69                                         178.03
    601988     中国银行   38,825,400.00   41,732,500.00                                     331,800.00