北京普通住宅开盘价连降两月 价格与购买力背离

　　根据北京房地产交易管理网、中大恒基不动产以及搜房网的综合统计显示，4月份开盘项目达到46个，整体开盘均价为11661元/平方米，包括普通住宅、公寓、别墅和商住楼。其中，普通开盘整体均价为9083元/平方米，环比3月份的9580元/平方米下降了5.2%，比2月份的9926元/平方米下降了8.5%。

　　中大恒基不动产营销市场研究中心分析人士透露，这种连续两个月普通住宅开盘均价下跌的现象是首次出现，与住宅的郊区化和开发商的销售策略有直接的关系。

　　研究人员调查发现，4月份普通住宅新增供应面积依旧占总供应量之首，为42.1%，但所占比重却仍延续了下降趋势；不同的是，同月公寓新增供应面积46.52万平方米，环比3月份翻了近两番。

　　从开盘供应个数来看，普通住宅开盘24个，占市场开盘总数的52.17%，从区域分布看来，城八区的楼盘整体开盘均价在16000元/平方米以上，朝阳区新增供应16个项目中，在万元以下的普通住宅项目有北京新天地三期均价为7300元/平方米，苹果派的均价为7900元/平方米，梵谷水郡三期均价9300元/平方米；此外，中低档住宅均分布在远郊地区，除平谷区4月份开盘均价为3000元/平方米外，其余如房山、大兴、顺义等区楼盘均价都在5000元/平方米以上。

　　据统计，4月开盘整体均价为11661元/平方米，环比3月份上涨15.6个百分点。其中，均价万元以上的项目占比达到50%。从环线分布来看(见图表)，4月份新增放盘个数和供应面积最多的仍为五环以外，开盘个数22个，新增供应面积61.95万平方米，住宅郊区化的趋势愈发明显；而四环内的开盘均价过万元，五环以外的住宅项目开盘均价为7757元/平方米。

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　　新房价格与实际购买力背离

　　在分析今年连续两个月普通住宅开盘均价持续走低的原因时，中大恒基不动产营销总经理王述认为，除了住宅郊区化的区域影响外，自住客群购买力不足引致需求下降，是开发商决定降低开盘价格的主要原因。

　　“开发商在销售项目前，均会对周边的在售楼盘进行调研，了解对方的销售状况。目前房价已经到达一个高点，与自主需求的购房者实力差距较大，为了加快其楼盘的销售速度，目前开发商采取了低开高走、打折促销的方式销售。”王述说。

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　　纯新盘小户型项目不足3成

　　从户型面积来看，4月份小户型仅占15%，即使是纯新盘上市项目中，小户型也不足3成。业内人士认为，目前入市的很多项目依旧是施行“90平方米、七成令”政策以前的项目，尤其是没有受到政策限制的大户型项目急于入市销售。

　　4月份均价12000元/平方米以上的楼盘占41.3%，高价位楼盘成为本月开盘物业的主流价位。各个环线带的新增供应面积从内环向外逐渐递增，价格则递减，四至五环间均价过万的项目占到7成，尤以东四至五环为最，最高开盘价达到18000元/平方米；三至四环间万城华府三期“上园”这一别墅项目的入市，带来28000元/平方米的开盘高价，加上“波菲特行政公寓”23000元/平方米的价格，使得三至四环开盘均价高于二至三环间。分析人士认为，二至三环间区域地理位置优势未得到充分体现，项目均价未来有望突破20000元/平方米大关。(王丽娅)