西安民生：商业地产 加速井喷

机构：国诚投资
近期，市场围绕着股权投资和商业地产重估这两大题材展开了如火如荼的抢筹行情，众多个股短期上演连续涨停，甚至是短期翻倍的神话。例如，以大众交通为代表的参股金融题材，以二纺机为代表的地产重估题材，近期都是市场的明星和焦点，其快速赚钱效应也非常明显；随着一些龙头股的赚钱示范效应，其它相关题材的个股也将跟进。

我们应该紧跟主流资金的脚步，紧紧抓住这两大题材中尚未得到大幅挖掘的个股，先知先觉买入，享受后期主力抬轿的乐趣。利用这一选股思路，我们建议大家重点关注西安民生（000564）。看好该股的理由如下：

首先，商业地产，人民币升值引发价值重估。从中长期走势看，人民币兑美元汇率还会继续升值。人民币升值将增加人民币资产的投资吸引力，例如股票、房地产以及商业地产。其中，商业地产具备的不可复制性使其成为潜在价值最高、升值潜力最大的房地产资源。以日本为例，在1985年到1992年日元升值期间，日本房地产价格上涨了66%，而其中商业地产上升了86%。整体来看，商业地产升值的影响主要体现在两个方面:一是商业地产升值推动相关公司潜在价值即重估价值或并购价值的上升；二是商业地产升值推动相关公司经营业绩提升。原因在于，商业地产价值提升虽然在账面上暂时难以体现，但是商业地产价值的提升将推动相关商业物业收益率提高。

西安民生（000564）最具震撼力的莫过于其巨额商业地产增值题材。公司作为我国西部地区最大的商业龙头之一，地处西部经济中心西安市最繁华的商业地段--西安市解放路，公司的主体百货大楼占地40余亩，建筑面积高达13万平方米。由于公司是上世纪90年代初就率先实行股份制改革的企业，公司的土地成本相当低廉；而随着西部大开发的不断深入，西安市的经济呈现突飞猛进的高速发展，西安市的土地价格也出现了几何倍数的增长，繁华商业中心土地价格的增长更为惊人。因此，在商业中心拥有大面积商业土地资产的西安民生，其土地资产的增值十分巨大。特别是随着我国人民币升值的迭创历史新高，公司商业地产的增值更加巨大；而07年我国新会计准则的实施，则使公司面临巨大的价值重估机会，其业绩有望出现井喷式的增长。资料显示，公司在2006年年报业绩实现大幅增长后，2007年一季度净利润同比增长高达48%。

其次，实力股东鼎力支持，重组并购提升公司成长空间。2006年可以说是零售行业的并购元年，国美并购永乐电器、好又多嫁入沃尔玛，这些零售业的并购大战，充分表明了零售业正通过兼并重组的方式来进一步做大做强，按照这样的趋势预测，2007年零售行业并购将会继续明显升温。在内资企业加快行业并购重组整合的同时，外资零售巨头和外资战略投资者也将迈开对零售类上市公司进行实质性并购步伐。随着并购重组的演绎，零售行业的市场集中度将逐步提高，相关上市公司的资产质量将会进一步优化，零售类个股的并购题材也将成为证券市场上的一道亮丽的风景线。在这样的行业大背景下，西安民生也在大股东海航集团的鼎力扶持下，未来将通过并购重组的扩张模式来寻求公司新的成长空间。

资料显示，在海航集团通过出资受让西安民生(000564)的股权成为公司控股股东后，公司对原有的资产进行重新整合，目前主营收入几乎全部来自百货零售。公司董事长詹军道表示，这是海航对民生重组后的定位，要将"民生百货"这个百货零售品牌做大做强、做深做精。因此，公司在近几年来一直围绕这个主线拓展业务。面对中国零售市场巨大的发展空间和市场机遇，西安民生管理层已提出，立足西安，以收购、兼并、重组为主，积极拓展陕西省内二、三级市场商业项目的战略；并有选择地在西部及周边区域建立连锁百货店，在巩固西北第一百货品牌的基础上，形成区域百货连锁经营网络，使民生百货的知名度在全国范围内得以提升。公司07年计划兼并重组1-2家企业，扩充3-5家零售店面，重点加快陕西二级城市项目的开发进度。据2007月4月9日公司公告，公司拟全额收购汉中世纪阳光商厦有限公司，说明公司通过收购重组从而达到扩张目地正在有序展开。

二级市场上，该股经过长时间的稳步上升通道后，近期有加速拉升迹象，商业地产加重组并购的题材有望引爆该股步入主升浪行情。而在目前行情持续火暴的大市利好下，短线该股出现连续大涨的爆发临界点，建议投资者应重点关注西安民生（000564）。

（深圳国诚投资）

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