回迁楼用地建商品房 违规操作还是政策理想化？

　　一个计划在4年内完成的绿化隔离带建设工程，在7年后陷入停滞。

　　海淀区四季青镇与开发商签订了一份违规合同，四季青镇玉泉村近30万平方米的农民回迁楼指标，被开发商占用建设商品房。这让玉泉村新村规划中计划拆除的6个自然村无法动工，近千平方米的绿化任务无法完成，8000多农民“上楼”的愿望落空。

　　四季青镇的基层操作者认为，政府不符合实际的政策规定，是违规行为发生和绿化隔离带建设工程陷入停滞的原因。

　　期盼7年难“上楼”

　　每天傍晚，在宽阔的闵庄路上遛弯儿的时候，王志都会心生羡慕：同是一个村的村民，他的兄弟早在去年就已从平房搬进了楼房，除了自家住的一套三居室，还有一套房子用来出租，而王志一家三口却仍住在一条马路之隔的平房里。

　　“早就说要拆，都已经两三年了，还没有动静。”王志是海淀区四季青镇玉泉村的农民。玉泉村紧邻玉泉山，早在1993年的北京城市总体规划中，就被全部划入了绿化隔离带(简称绿隔)建设范围。

　　2000年3月，四季青镇绿隔建设工程正式启动。根据计划，所有绿隔范围内的旧村，都将在4年内被拆除，农民集中“上楼”，节约出来的土地用于绿化工程。

　　对于王志而言，这是个利好消息。虽然住楼房生活成本会加大，但他希望让10岁的儿子在更好的环境中成长。

　　根据规委批复的玉泉村绿隔建设规划，玉泉村下辖的8个自然村，通过土地置换的方式，在原小屯、闵庄两个自然村建设农民回迁楼，8个自然村的村民全部搬迁至此居住，腾退出来的农民宅基地用于绿化。

　　不用离开村子，还能住上楼房，王志一直盼望着这一天能早点到来。

　　不过，7年过去了，王志依然还处于“盼望”阶段。

　　王志惊奇地发现，原本规划中用来给村民建回迁楼的小屯和闵庄，除了稀疏散落着的几栋式样简朴的农民回迁楼外，已经全部建成了一幢幢别墅样的大房子。这些大房子，显然不是给他和其他村民准备的。

　　回迁房出现巨大亏空

　　在村民王志纳闷的同时，玉泉村的支书张泉在对绿隔建设工程进行调查。

　　玉泉村的旧村改造工程由四季青镇纳入全镇建设计划，由其农工商总公司下属的清远房地产公司负责开发，玉泉村此前不曾插手。

　　一个原本计划最多用4年完成的工程，7年了还没有完成，玉泉村只有不到1000人住上了新房子，还有8000多人仍然住在平房中。北坞、中坞等6个自然村的拆迁，至今仍未能启动。

　　这个搁浅工程，引起了换届后的四季青镇政府的关注。玉泉村支书张泉领命进行调查。

　　在进行系统的调查后，张泉发现出了大问题。“回迁房亏了大概30万平方米，全被开发商盖成了商品房，现在农民要上楼已经没有房了！”

　　根据政策，本市绿隔地区的农民回迁房有严格的指标规定，每人要保证40到50平方米的建筑面积，这个指标是不能随意改变的。

　　玉泉村涉及绿隔的人口9120人，2000年旧村改造启动时，市政府批复的农民回迁楼建筑面积为49万平方米。而目前，玉泉村已建和在建的农民回迁楼面积，包括地下室只有21万平方米，出现了28万平方米的亏空。

　　玉泉村的旧村改造因此陷入无法推进的尴尬境地，绿化任务也因此搁置，旧村依旧。

　　指标被商品房占用

　　据玉泉村支书张泉介绍，玉泉村的绿隔旧村改造项目，启动于2000年，由四季青农工商总公司下属的清远房地产开发公司负责项目操作，四季青镇其他几个村子的旧村改造项目也由其负责。

　　由于缺乏资金，清远公司先后和北京润地、物华天宝、天方世城三个房地产公司合作，进行玉泉村的旧村改造，玉泉村的农民回迁楼，正是被这三个房地产公司的房地产项目占用。

　　据记者了解，玉泉村亏空的28万平方米的回迁房面积，被北京润地房地产综合开发公司开发的御墅临枫项目占用12.3万平方米，被物华天宝开发公司开发的香山甲地占用4.9万平方米，另外，北京天方世城房地产公司开发的四季香山占用7.66万平方米，另有3万多平方米的用地被附近的某别墅区占用。

　　对于回迁楼被建成商品房，北京润地房地产综合开发有限公司经理朱申称：“我们所有的开发项目都是按照合同走的，都是合乎规范的。”

　　朱申提到的合同，是指他们与清远房地产公司签署的合同，根据双方合约，由清远公司负责土地的“三通一平”，合作的房地产公司负责回迁楼和商品房建设的所有资金投入以及手续办理。在清远公司与三家房产公司签的合同中，回迁房和商品房的比例被定为4比6，或者3比7。

　　在绿隔建设的旧村改造中，进行适量的商品房开发是被允许的，主要是为了弥补旧村改造的资金不足，但其建设面积有着严格的规定。在保障回迁房指标的前提下，每开发1平方米的回迁房，可以建设0.5平方米的商品房，1比0.5，这是一个不可逾越的比例界限。

　　“占用回迁房指标开发商品房，是一种明显的违规行为。”北京城市绿化隔离地区建设协调小组办公室副主任杨振君表示，“市政府批给玉泉村的建设用地一共只有74万平方米，商品房多了，自然回迁房就没有了。”

　　违规建设后恶性循环

　　这种明显会导致回迁楼面积亏空的违规操作方式，在四季青镇却被默许，甚至在其他几个村子的旧村改造中，被广泛“移植”。

　　“住宅项目建设，都是要经过政府部门批准的，不批准怎么能建得起来呢。”张泉质疑。

　　“我们审批的时候，都是严格按照1比0.5的比例审批的，是房地产公司在操作的时候偷梁换柱了。”四季青镇当时主管规划和土地审批的副镇长闫庆和称。

　　不过，四季青镇镇长李万生认为，清远公司之所以与三个开发商签订4比6甚至3比7的比例，也是一种无奈的选择。

　　“如果按照1比0.5的比例建，商品房的利润根本无法承担回迁楼的建设成本，旧村改造就无法启动。”

　　李万生算了一笔账：2000年绿隔项目启动时，北京近城地区的商品房造价每平方米1600元左右，如果按1比0.5的比例建设，建2平方米回迁房和1平方米商品房的成本约4800元。也就是说，1平方米的商品房要卖出至少4800元的价格，才能填平账，而2000年时，政府定价商品房的房价是3900元到4000元。

　　“这显然平不了账。”李万生说。

　　四季青镇在香山脚下，紧邻四环，是一个开发商颇为看好的地段，况且绿隔地区内的商品房开发，政府有很多优惠政策，因此，很多房产商都曾对四季青的旧村改造项目表示过兴趣。

　　“但谈了几家，都没有成功，就是因为按照1比0.5的比例算下来，开发商平不了账，人家肯定不干。”李万生说。

　　在四季青镇的执政者看来，借绿化隔离带政策，加紧绿化，进行旧村改造，是促进当地经济发展的一个大好时机。四季青镇是绿隔建设的积极分子，在全市绿隔建设如火如荼进行的2000年，市领导的讲话中多次提到四季青镇的“建设绿色氧吧”计划，全市的绿隔建设启动大会也选在四季青镇镇政府西楼会议室召开。

　　“我们那时是全市的榜样，旧村改造当然也要积极启动，勒着腰带也要做。”李万生说。

　　在李万生等人看来，政府制定的政策过于理想化，缺乏实际操作的可行性，而旧村改造的启动又迫在眉睫，在停滞不前还是“带病上路”的选项中，四季青镇选择了后者。

　　这样的选择，导致了恶性循环。房地产商占用农民回迁楼指标建设的商品房，虽已建设完成，但由于是违规操作，拿不到产权证，无法按正规渠道销售。

　　没有回迁楼安置农民，旧村拆不了，不仅农民的生活条件无法改善，绿隔的绿化任务更是无法完成。

　　“如果旧村改造顺利完成，还能至少再增加绿化面积1000多亩。”在反复核实后，张泉给出了这个确定的数字，“但现在旧村拆迁陷入了困境，绿化也难以推进了”。

　　绿隔政策处于调整中

　　被四季青镇认为不具可行性的1比0.5的比例，出自《关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法》，俗称20号文，这是本市目前指导绿隔建设的主要文件。

　　“我们制定这个文件，花了大量的时间调研，历时两年多。在当时看来，这个1比0.5能够满足北京绿隔地区大部分村庄的资金需求。”北京城市绿化隔离地区建设协调小组办公室副主任杨振君说，他当时参与了这个政策的制定。

　　事实上，绿隔政策的制定者也一直在就绿隔政策执行中出现的问题进行调研。

　　“绿隔政策执行大概两年后，我们就从基层听到了声音，从2004年开始，就一直在进行调研。”杨振君承认目前的绿隔政策确实有些理想化，给地方执行带来了困难。

　　但杨振君也强调，绿隔政策涉及面太广，修改要慎重，一项政策的修改，用两三年的时间调研，是非常少见的。

　　一个由15个委办局、近30人组成的调研小组已在去年向市政府提交了一份《关于进一步完善本市城市绿化隔离地区建设有关政策的意见》，这份《意见》已在去年10月份在市长办公会上原则通过，目前正在等待市政府审批。《意见》涉及7个方面的问题，农民回迁房开发资金不足的问题也在其中。

　　目前在三四环间，数百个绿隔新村建设进展缓慢，基本处于停滞状态，在等待政府新的政策安排。(刘薇）