楼市最大问题是房价上涨过快

    □潘石屹

    今年的博鳌亚洲论坛非常火爆,从博鳌回来后,在自己安静的办公室里重新梳理了一下思路,我把对目前中国房地产市场的看法写出来。

    现在房地产市场面临的主要问题是什么？

    房价上涨过快,尤其是一些特大型的开放城市,如北京、上海、广州、深圳。一个刚参加工作的人如果想购买一套新房,可能收入暂时与目前房价相差很大,甚至不吃不喝积攒几十年的工资收入也买不了一套新房。于是,大家对房地产行业就产生了许多的怨恨、失望,甚至因买不起房而产生绝望的情绪。另一方面,这些大城市房屋的空置率一直比较高,造成了许多房屋资源的浪费。空置率居高不下,不仅造成浪费,而且不经济不环保。房价上涨过快和空置率过高,这看似互相矛盾的两种现象在我们的一些城市中却共同存在着,这也许就是房地产市场面临的最重要问题。

    解决的办法是什么？

    首先,最重要的办法是繁荣二手房市场。市场中出现的问题最好用市场的办法去解决,让房子这个商品以最大的可能性流通起来。如果用其他的办法,比如用行政命令的办法通常难以奏效,而且会对刚刚培养起来的市场造成伤害。一旦二手房市场建立和繁荣起来,大量的二手房、旧房就可以上市交易,从而增加市场上房屋的供应量,上涨过快的房价就会得到一定程度的抑制。同时,市场上房屋空置率也会自然降下来。有许多收入比较高的家庭,可能有两套、三套房,剩余的一、两套空置的房子对他们来说可能是个累赘,但对一些刚参加工作的人来说可能是最合适的房子。所以,建立健全二手房市场是解决房地产市场当前问题的“一石二鸟”的好办法。

    要建立一个完善的二手房市场,首先要从国家的税收政策入手,需要减少而不是增加二手房交易环节的税费。现在二手房交易过程中的税费过高,已经高达交易额的10%,这就不利于二手房的流通。其次如果可能也应该适当地增加物业税,比如第一套房子不征物业税,第二套、第三套房子再征物业税,这样有利于一些有空房的家庭把房子拿出来出售。对收入比较低的,或刚参加工作的年轻人来说,就可以购买这些旧房子了,等到收入宽裕了,再换新房子、大房子。否则的话,大家都把改善居住条件的目标定位在新房上,这对房地产行业来说不仅是一个巨大的压力,而且基本上是不可能完成的任务。因为,一个城市的房地产开发商每年能为这个城市5%的家庭提供新房子,就已经是一个不得了的天文数字了。

    其次,还要增加房屋的供应量。房屋的供应量是由三个要素组成的：土地、资金和发展商。现在木桶中最短的一块板是土地,土地的供应成为了制约房地产市场中供应量最关键的因素。

    最后,要抑制需求。在中国经济如此大好的环境中,抑制需求是很难的,除非提高银行按揭贷款中自付款的比例,也就是减少银行按揭贷款的成数,比如,把自付款的比例从30%提高到50%,这样就一定会大大抑制需求。而提高利息对抑制需求的影响比起减少按揭贷款的成数,要小得多。(整理 柯鹏)