估值优势推动房地产板块上涨

    长城证券向晖

    “五一”节后,房地产板块表现活跃,5月8日至14日板块指数累计上涨12.7%,远高于同期大盘5.3%的涨幅。

昨日,房地产板块个股整体表现出色,光华控股、美都控股和新疆城建等个股强势上攻涨停,万科A、招商地产和金融街等行业龙头也是涨幅居前。

    四大原因造就地产股走强

    我们认为,在市场处于相对高位和房地产行业严格调控的情况下,房地产板块近期再次成为投资热点。究其原因,主要有以下几点。

    首先是人民币较快升值的因素。5月14日,银行间外汇市场美元对人民币汇率的中间价为7.6739元,再创汇改以来新高,市场预期人民币还将持续升值。在流动性充裕的背景下,作为主要的人民币资产,房地产自然能吸纳大量的资金,人民币升值也提升了房地产的投资价值。

    第二个原因是估值偏低。主要房地产公司的2007年动态市盈率不到30倍,2008年PE不到20倍,比多数行业的估值水平偏低,加上自身业绩的高增长趋势,PEG相对其他行业更是偏低。

    第三个原因是行业仍旧向好。在持续的行业调控之下,尽管2007年一季度房地产投资有所反弹,但市场供求矛盾依然存在,全国房价保持上涨趋势,热点城市房价热度不减。

    第四个原因是上市公司业绩增长良好。2006年年报显示,房地产行业上市公司主营业务收入增长率为27.48%、净利润增长率为58%,高于整个A股市场上市公司的整体增长速度。许多房地产公司为规避市场风险,加快了规模扩张和项目开发的力度,为数不少的公司将每年30％以上的净利润增长作为发展的目标。

    此外,行业龙头万科用计提的奖励基金自5月9日起在二级市场购买万科A股股票,平均购入成本为21元左右。该信息也大大提振了市场对该公司以及整个板块的信心。而且,房地产板块是资产重组、整体上市的多发地,作为贯穿近期市场的投资热点,自然也受到青睐。

    行业中长期趋势看好

    我们认为,2007年房地产调控的主基调依然是从严从紧,调整住房结构、稳定住房价格是两大重点,调控效果主要由政策的执行力度决定。税收政策将在调控的过程中,发挥更大的作用。除土地增值税进行清算外,市场普遍预测2006年已在部分城市模拟运作的物业税试点工作,在2007年也有望破题。

    此外,前期出台的一系列政策还需进一步细化和落实。尽管2007年房地产调控只会加紧不会放松,影响房地产运行的因素也比较多且复杂,但我们依然看好行业的中长期发展趋势,坚信房地产行业在国民经济中的地位是举足轻重的,房价不会大起大落,调控的目的也是使行业平稳发展、房价小幅平稳增长。在行业变革的过程中,行业整合将不断加快,优质公司也将加速发展。

    持有龙头和相对低估品种

    需提醒注意的是,经过连续的大幅上涨,房地产板块估值已经到了一个相对合理的水平,继续大幅上涨的可能性不大。不过,如果整个市场估值水平继续提高的话,房地产板块的估值也将相应提高。

    在具体投资策略上,我们建议,对于像万科这类能够保持长期持续稳定增长的公司而言,目前应该是继续持有,分享长期收益。对于二、三线地产公司而言,由于规模、管理以及抗风险能力等方面的劣势,估值相对一线品种需要打个折扣,股价上涨到合理位置后,应适当把仓位调整到其他低估的品种上去。对于具有资产重组、整体上市预期的上市公司,需要仔细甄别相关事件对公司的实质性影响有多大,估算其合理价值。总之,在市场处于高位、风险不断累积的情况下,积极寻找相对低估的品种并持有是较好的选择。

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