易宪容：从三方面判断是否存在“房地产泡沫”

　　从三方面判断是否存在“房地产泡沫”

　　5月16日 11:00-12:30 中国社会科学院金融研究所研究员易宪容做客搜狐财经“中国金融观察”对话金融，谈“房地产泡沫带来的金融威胁”这一话题时表达了如下观点：

　　今天既然探讨的是房地产泡沫话题，先问一下易老师，究竟出现一些什么样的标志或者表现才能可以断定出现了房地产泡沫，我们现在的房市是一个怎样的情况，有没有出现泡沫？

　　易宪容：如果就泡沫来讲，我们设计的价格和实际价格的偏离程度高低就决定了泡沫大小。

对于房地产市场的泡沫，用一个什么衡量标准？现在讨论存在的各种各样的模型，各种各样的理论很多，一般来看，有一个基本标准，居民可支付收入跟房价比。如果住房作为居民基本消费品的情况下，居民的购买能力，可支付收入跟房价的比来讲，就决定了房价到底是贵还是不贵。如果房价很贵或者贵得离谱的情况下，房地产泡沫就出来了。

　　根据1993年联合国对107个国家的调查，一般居民可支付收入跟房价比大概是3到6倍左右，这是一般的标准。在经济条件比较好，更发达的国家，在低位水平，比如买一个一百万的房子，用一个家庭里大概三到六年的工资（税后的工资），应该可以付清这个房价的费用。还有一个衡量标准，居民每年的工资跟他每年支付的住房按揭的比，一般是28到35的水平，如果超过了这个水平，房价就比较高。现在银监会规定，一般工资跟按揭贷款比是50%，这是比较高的。但是这50%来讲是极限，超过这个水平，居民购买能力压力就比较大，居民没有能力购买价格很高的房子。第三，家庭的资产负债率，比如说每年住房按揭贷款要付多少，你信用卡贷款的多少，还有比如说其他的成本是多少这个比，居民以全年可支付收入除以投资负债，不良负债不超过50%。

　　北京市通过这样的模型去做，能够计算出房价的泡沫程度。东北财大在2004年做了一个调查，计算出了2004年房地产市场泡沫程度就达到了24%，在05年和06年条件不变的情况下，中国房地产泡沫程度就是49%到62%。房地产泡沫最根本点就是居民对住房购买支付能力在那里，这是基本的价格调整。跟市场的价格做一个比较，偏离度多高，就决定它的泡沫程度是多少。