房地产上演现代版罗生门 谁掌握着房价的真相？

　　【策划人语】

　　芥川龙之介的《罗生门》名垂后世，享誉百年，黑泽明更让世界了解它。故事中，主人公们之间自说自话、互相矛盾的证言令一场官司陷入永无休止的争论，真相沉入难解的迷雾。自此，“罗生门”也成为人性的繁杂诡谲和难以明辨的事实的代名词。

　　今天，中国的房地产市场正在上演着现代版的“罗生门”，调控政策是得到了有效执行还是成了无效的“空调”？关键的调节供应结构的政策，是根本的解决矛盾的方法还是一场“零和游戏”？金融大棒是起到了抑止投资的作用还是反而推高了房价成本？万众期盼的住房保障制度，则究竟在地方得到了逐步完善，还是只是被消极地应付？

　　这些迷雾依旧笼罩。谁，掌握着这房价的真相？

　　政策调控：有效执行？无效空调？

　　“五一”节前，中国社科院以研究机构的身份发布“2007房地产蓝皮书”，与作为政府代表之一的国家发改委的2007第一季度房地产市场运行情况报告遥相呼应。对比两份权威报告，无论是政府还是学者对市场问题可谓认识深刻、不无忧心，却又同时充满希望。“这种面对问题时内心清醒、口头乐观的主义，是目前楼市问题难以切实解决的原因之一。”市场上却有这样的非主流观点。

　　社科院报告介绍2007年房地产市场发展的主要趋势时用了以下总结：落实调控政策力度加大、住房供应结构将有所改善、解决居民住宅渠道多元化、节能环保型住宅将得到加快推广、房价涨幅估计在5%以下。

　　这种论调与多数总结性报告的乐观态度相似，报告预测，受结构需求的缓解，2007年中国商品房销售价格涨幅有望控制在5%以下。因为未来一两年，中小户型住宅的新增供应量将明显增加，这对缓解目前的楼市结构矛盾和房价上涨行情有极大的推动作用。

　　而另一边，一些专家对这一乐观估计并不完全认同。“以我们的估计，2007年房价涨幅能和去年的5.5%保持相当已属不易，只要略有下降，市场都会大跌眼镜，如果说控制在5%以下，我认为是不可能的。”上海一位知名房地产专家称。

　　当结构调整成为解决房价上涨的核心法码时，市场人士却未必认同。“房地产作为经济社会的成员之一，其价格上涨是由多种经济现象综合而成的结果。其中包括人民币升值带来的外资投资冲动，股市投资收益的重要出口等。加上内需的持续旺盛，房价不会因结构上的些许变化而产生简单的连锁反应。”上海易居研究院房地产研究所所长李战军(李战军博客,李战军新闻,李战军说吧)认为。

　　而从未来几年的长远趋势看，在土地供给大幅缩小的情况下，住房供应市场的充裕局面并不容易实现。社科院报告称，2006年土地开发面积和新开工面积均达到2000年以来的最高，但是土地购置和竣工面积与2005年相比均有所减少。

　　面对保护耕地和房地产土地需求增加的矛盾，中央政府试图从已批准但未开工的闲置建设项目中寻求突破。而闲置土地的收回工作的进展速度却远没有房价上涨般节节攀升。“这和闲置建设项目的繁杂背景相关。相比一线城市，全国大量中小城市的闲置项目收回则更难。”一位徐州开发商告诉记者。

　　金融手段：抑制投资？房价转嫁？

　　稳定房价的一般做法是紧缩货币、管理货币、增加税收。“去年我们也是用了这三种方法，但是，实践来看，这三种办法的结果是增加房价。”中国建设部原副部长、中国房地产原协会会长杨慎称。

　　为防止经济过热，两年来，从金融手段出发抑制需求的做法此起彼伏。首当其冲的是央行屡次上调金融机构贷款基准利率，同时提高首付款比例门槛。去年6月1日起，除购买自住住房且套型建筑面积在90平方米以下的情况可以首付款比例20%外，个人住房按揭贷款首付款比例一律不得低于30%，被各商业银行称为房贷铁律和底线。

　　另一边，购买二手房需缴纳个人所得税的政策已经开始落实。开发商的土地增值税、购房人的物业税等也在开始执行和酝酿的过程中。金融和税务部门希望借此控制投资性和抑制投机性购房需求，以变相拉低房价。但殊不知，这三者的成本都可能通过卖方转嫁到消费者，“所以，主观上想为老百姓做好事降低房价，客观上却是越调越高。”杨慎坦言，“我们是没有这方面的经验。”

　　住房保障：逐步完善？消极执行？

　　执政层在看到传统的调控手法被指变相抬高房价后，终于在去年下半年开始，将工作重心中及时加入了社会住房保障的内容。其实，住房保障体制早已有之。中国房地产协会原会长杨慎介绍，当时提出来的住房保障结构是实行三种不同的产品供应，即商品房、经济适用房和廉租房。而在此轮的房地产调控中，廉租房、经济适用房、限价商品房……住房保障体系也越来越明晰。

　　一些业内人士认为，在新的经济、市场发展形势下，住房保障体系制度也有待进一步地健全。“如廉租房制度，政府不一定掏钱造房子，用货币直接补贴使增强他们的购房能力也是要大力发展的一种方法。用这样的办法来解决多数群众的住房问题，实行住房大众化的消费政策。”

　　但是，截至目前，各地执行廉租房制度的效果情况鲜见报端。社科院报告称，目前，我国住房保障体系仍然滞后，为中低收入家庭提供住房保障的制度缺乏法律和制度的保障，保障性住房在住房供应中的比重比较低，覆盖面比较小，资金来源缺乏制度化保障。廉租房制度在一些城市处于起步阶段，没有建立起住房保障、家庭档案的申请审批制度。经济适用房投资不仅从2000年持续滑坡，而且仍然存在许多需要改进和完善的问题。

　　调节供应：根本方法？零和游戏？

　　面对房价持续上涨，最鼓舞人心的政策无外乎是结构调控政策的出台。根据国家要求，未来70%以上的住宅土地供给用于小户型开发。同样，90平方米以下住宅面积需要占全部供应面积的70%以上。部分专家认为，结构调控政策不仅可以解决中国人地少的居住矛盾，而且可以因为大量中低收入家庭居住需求得到满足，进而缓解由住房问题引发的社会矛盾，是一劳永逸的根本方法。

　　而本周，楼市名人任志强(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)以“增加什么样的供给”为题发表博客文章，其中提到的结构调控的“零和游戏”观点受到了不少市场人士的认同。在有限的，甚至是逐渐缩小的土地供给资源中，大力增加了小户型比重，势必增大大中户型的供给压力，变相使后一类型的供需失衡。楼市或正在表面乐观的形势下酝酿一场新的供需矛盾，并最终反促了价格的更快飙升。

　　“实际的市场中由于收入分配的增长与向高收入倾斜的不平衡，高标准的需求旺盛，供给也向高利润和高标准的生活质量的产品倾斜，这就在被严控的土地总量中产生了供给结构中的非平均分配。当高档房产量增加时，市场的平均房价自然会被向上拉动，而面向中等收入家庭的产品就相对减少并形成了新的社会矛盾。”任志强称。

　　“国家有政策了，未来90平方米以上的户型供应越来越少，有钱买不到。”记者在五一房展会上曾听到售楼处促销人员向购房人介绍。从去年下半年住房结构调控政策出台后，北京、上海等地的大户型房价上涨已成不争的事实。并成为一些投资者再次在楼市囤积居奇的新动力。

　　任志强认为，年轻一族的刚性需求更多的集中于小户型，但市场中这些刚性需求所占的比重仅为35%，更多的则为改善性需求。专家表示，零和的变化并不能解决结构性的问题，结构最终要靠市场中的供求关系博弈来调节。