房贷新增还款并不多 楼市拐点若隐若现

　　昨天，央行再次做出加息动作，其中一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，五年以上个人住房公积金贷款利率上调0.09个百分点。对于购房者来说，由于此次利率调整幅度不大，还贷压力不会增加很多；而开发商称早有准备，表示正在采取更加多元的融资渠道。

购房市场影响不大央行在不到两年半的时间里6次提高住房贷款利率，以最低优惠下限计算，累计利率上调幅度超过１００个基点。业内人士表示，虽然每次加息幅度都不大，但6次加息累计后，其对购房者的还贷额的影响已经非常明显。以５０万元２０年贷款计算，还款额增幅在１０％左右。

　　业内人士表示，房地产价格上涨势头可能因此受到制约，但是从目前市场来看，此次加息还不足以形成房价拐点。

　　国际物业顾问莱坊上海办事处住宅部主管胡晓波表示，央行的加息主要是为了控制流动性过剩，此次调控显然并非主要针对房地产市场，由于加息幅度不大，使得购房者提高的还贷幅度也并不大。

　　以总额50万元，期限20年的住房按揭贷款为例，按等额本息的还款方式算，加息前利率为７．１１％，每月需还款３９０９．５８元，总利息支出为４３８２９８．５３元，加息后利率为7.20％，每月需还款3936.75元，利息总支出444819.16元。每月增加还贷额不到30元。

　　分析人士表示，前期的调控已经让买房者做好了连续加息的心理准备，目前在市场上的购房者除了无法影响的刚性需求之外，就是对小幅度利率变动不敏感的投资者，因此，加息对于住房市场估计不会产生大的影响。

　　另一方面，从宏观面来看，此次加息可能更多影响对于股市后期的判断，由于股票市场已经进入高点，投资者在风险预期的情况下，应该会寻找新的投资渠道，在目前银行存款利率依然不令人满意的情况下，资金再次进入楼市的可能性并非不存在，实际上，目前高端市场已经因为有股市资金进入而变得更加活跃。开发商寻新融资渠道

　　复地集团总裁范伟表示，由于此前经济数据并不理想，国家采取加息政策已在预料之中，企业对于成本影响还是有一定的承受能力。公司拿地一直以谨慎为主，从目前来看，公司还不会放弃原有的发展计划，但是未来是否会进行调整要看未来是否会有连续加息的动作。

　　另外，银行贷款利率的上调尤其是准备金率的上调显然会影响银行的贷款意愿，事实上，公司已经提前寻找新的融资渠道，其中包括启动A股上市计划，在资本市场进行融资。

　　事实上，在过去的半年里，开发商正试图改变行业的以银行贷款为主要融资渠道的状况，大量开发商启动上市融资方案，大量开发商进行了香港上市的计划。

　　分析师表示，连续加息容易使得小型开发商融资途径更加缩小，未来地产行业整合将会加剧，而类似香港地产商高自有资金的投资模式将会代替高负债的扩张模式。

　　根据中房指数研究院的一份资料显示，外资房地产商的自由资金比例一般高达60％，而国内开发商目前的负债率平均超过60％。

　　声音

　　瑞银：不一定会促使人民币升值

　　瑞银表示，由于临近下周华盛顿召开的中美战略经济对话，中国可能会显示出允许人民币继续升值的态度，但鉴于此前人民币上下波动0.3%的交易幅度实际上都没有完全达到，因此此次扩大交易区间的举动不一定会促使人民币升值。瑞银指出，就加息而言，这明显是中国针对不断飙升的本地股市而采取的减速或降温举措。关注中国股市下周一的走势以及此举对其他股市的影响非常重要。

　　高盛：扩大交易区间更具象征意义

　　高盛分析师在一份报告中表示，中国央行扩大美元/人民币交易区间的举动更具象征性，但值得称道，这有助于中国经济逐步向内生增长模式转变，但不会显著加快人民币的升值步伐。他们仍预计，美元/人民币3个月目标为人民币7.55元，6个月目标为人民币7.37元，12个月目标为人民币7.03元。

　　许小年：主要是为抑制流动性过剩

　　中欧国际工商学院经济学和金融学教授许小年认为，这次央行调控的信号更严肃了，整个市场应该更认真地看待这次举措。至于对股市的影响，许小年认为，这未必就是专门针对中国股市的。他认为央行的调控目的还是为了抑制流动性过剩，以及抑制不断增长的资产价格泡沫。他认为，对房地产市场的影响目前不好评估；同时，对CPI增速的抑制效果也不会那么快体现。