美国房地产宏观调控政策的有效性及启示

    美国房地产是否存在泡沫？泡沫何时破灭？泡沫破裂对美国经济会有何影响？这是最近几年来美国官方民间普遍关注的国内问题。由于美国经济与世界经济及我国经济密切相关，美国房地产也成为了包括我国在内的国际社会广泛关注的经济焦点。

　　目前欧洲、日本和新兴市场的经济或强势增长或复苏上升，这种有利的外部经济环境极大地缓解了美国房地产波动对商业信心的可能打击。而且，美国证券市场连创新高，失业率不断下降，工资收入继续增长，油价回落，都有利于支撑消费，一定程度可抵消房价波动产生的负“财富效应”。美国房地产市场有条件实现“软着陆”，美国经济没有很大的风险。我们与其专注美国房地产泡沫破不破的问题，不如把焦距拉远一点，变换一个观察的角度，从中探究美国经济总能峰回路转的深层次原因引为借鉴，加强并改善我国宏观调控政策。

　　多种调控手段有效控制房地产市场

　　长期以来，美国已经形成了比较健全的税收制度和房地产评估系统、多元化的房地产金融服务体系以及严格的商业法治氛围。美国调控其房地产市场是在这样一种相对成熟的市场经济条件下进行的，特别是发达的金融市场保证了美联储利率政策的正确传导和实施。回过头来看，美国房地产自１９８０年代末１９９０年代初的衰退和复苏之后，已连续经历了长达十几年的繁荣。２０００年前美国房地产的发展，主要得益于新经济形成后美国整体经济的扩张。２０００年以后主要是宏观经济政策特别是持续下调的利率政策，支撑了美国房地产的繁荣。２００４年年中开始特别是去年下半年以来，美国又综合运用利率和税收等经济杠杆，同时辅之以法律手段和必要的行政措施，对房地产市场适时降温。

　　——利率政策。利率政策在美国房地产市场调控中发挥着核心作用。２０００年，美国股市暴跌，股民财富损失惨重，企业投资持续收缩，整体经济显现衰退迹象。美联储马上改变其宏观调控方向，宣布将联邦基金利率下调５０个基本点，利率从６．５％下降为６％，由此拉开了美国降息的序幕。此后，美联储连续１３次降息，最终在２００３年６月将联邦基金利率降至１％的低点，并维持了１年有余。在美联储的引导下，美国的金融环境十分宽松，各种利率纷纷下调，高风险金融工具开始得到广泛运用。在住房贷款市场上，３０年固定抵押贷款利率从２０００年底的８．１％降至２００３年的５．８％，１年可调息抵押贷款利率从２００１年底的７．０％降至２００３年的３．８％。得益于利率的降低，房价上涨并没有大幅度增加购房者的偿付压力。２０００年—２００４年，中位房价上升了３３％，但购房者每月所需偿付的贷款额却仅从８４６美元升至８７６美元，上升幅度不过３．５％，低利率成为支撑高房价、高销售量的主要因素。可调息抵押贷款、只付利息贷款等多种高风险金融工具相应得到快速发展。宽松的金融环境推动美国房地产市场保持了强劲增长，房地产市场成为继“互联网”之后拉动美国经济增长的主要引擎。房地产的财富效应扩大了消费开支。２００１年以来，美国房地产市场创造了超过６万亿美元的财富，根据美国、德国、日本学者最近的联合研究表明，美国房地产每增值１００美元，个人消费即增加９美元，而股票市场只能产生４美元的效应。据此测算，超过６万亿美元的财富使美国私人消费开支增加了５０００多亿美元，相当于美国年国内生产总值的２个多百分点。在房价上升和低利率情况下，多数房主向银行申请房屋升值的再贷款，也增加了消费开支。据统计，自２００１年以来，美国家庭通过再贷款融资２万多亿美元，其中一半以上用于消费支出。房屋建筑及相关部门也直接增加了生产，并提供了１／３的新增就业岗位。

　　美国房地产繁荣也催生了较严重泡沫现象。美国家庭房产的平均价值相当于家庭平均收入的３倍以上，是１９６０年以来的最高值。美国两个沿海板块（太平洋、南大西洋）、南部板块等热点地区的房屋费用，年上涨幅度比正常情况高３０％，美国总体房价比其实际价值约高出１５％以上。鉴于此，自２００４年６月起，美联储连续１７次加息，将短期利率由１％提升至２００６年６月２９日的５．２５％，并相应带动长期利率回升，目前３０年期贷款利率也达到了近年来的高位。提升利率对美国房地产产生了多方面的降温作用，有效抑制了房地产信贷消费，增加了新购房者的借贷成本，加重了已购房者的还贷压力，挤压了房地产开发商的利润空间。美国房地产开发商的平均利润率在１５％左右，目前的利率水平，开发商的利润空间已非常有限。加息对美国宏观经济起到了紧缩的作用，减少了经济活动对房地产的需求。目前，纽约曼哈顿房价已冲高回落，一些热点地区房价增长明显放缓，不少地区出现滞销现象，据美国商务部公布的数据，２００７年以来，美国新房销售已连月出现下降，说明美国房地产市场过热现象已有所改观。

　　——税收政策。对房地产消费和投资起明显调节作用的首推房地产税。１９７０年代末，当时为遏制房价过快增长，美国加利福尼亚州率先开征了房地产税，目前全美５０个州都已开征了房地产税，税率一般为１％—３％。房地产税是美国地方政府调控土地利用的重要手段，美国州政府相关部门每年定期对房地产价值进行评估，以此作为征收房地产税的依据。房地产税也是美国地方政府最大、最稳定的财政收入来源，一般占其财政收入的一半以上。２０００年—２００４年，全美房地产税收入增长了２８％，而同期个人收入增长了１６％。针对房屋购买和出售时的差价，美国一些州政府专门设计征收房地产增值税，规定自住房住满两年以上出售时可以享受大幅度增值税减免政策，投资房则不能享受相应的增值税减免政策。为鼓励建设廉价房，美国政府还实行退税政策，对凡是建造一定标准廉价房的开发商，政府在１０年之内返还整体工程造价４％的税费。