福星科技：未来三年处项目结算期

　　事件描述

　　实地调研武汉福星惠誉房地产有限公司。

　　事件评论

　　金属制品业务发展稳定

　　金属制品业务作为公司的传统主业，公司凭借技术、规模与品牌优势，在金属制品行业的稳居龙头地位。

　　公司的核心产品子午轮胎钢帘线在金属制品业务中的比重逐年提高，在市场快速增长，且具有较高的集中化程度的情况下，公司跻身行业前列，成为了子午轮胎钢帘线国内龙头企业之一。公司钢帘线生产工序复杂，流转环节多，质量控制点多达几百个。从盘条Ф5.5mm加工至成品，需要经过四十多道次拉拔、二次热处理、先镀铜后镀锌及热扩散、捻制、时效应力检测、包装配箱中应力搭配等近十个生产工序，钢丝直径最细达0.15mm，其加工深度、难度及过程控制为金属制品之最。公司目前生产的钢帘线在轮胎生产企业使用过程中，各项性能指标全部超过或达到了轮胎生产企业要求。公司与国外著名钢帘线设备生产商联合研发了拥有国际领先水平的全自动单丝控制电镀黄铜作业生产线，能够为客户提供个性化产品。公司开发的钢帘线应力压片试验技术填补了国内空白，对控制钢帘线应力，保证钢帘线在轮胎生产过程中的正常使用发挥了重要作用。

　　其主导产品主要有：PC钢绞线、镀锌钢绞线、航空钢丝绳、胶带钢丝绳、操纵杆用钢丝绳、光面和镀锌钢丝绳、线接触钢丝绳、子午轮胎钢帘线、镀青铜回火胎圈钢丝、光纤光缆增强用碳素钢丝、弹簧钢丝、钢芯铝绞线用镀锌钢丝等80多个品种，产品广泛用于交通、通讯、航空、航海、石化、矿山、建筑、轻工、农林等国民经济多个领域，规模效应已经逐步形成。

　　公司以优良的产品质量和良好的服务形成了较高的产品知名度和企业知名度。表1为公司金属制品近年来获得的荣誉，其品牌优势可见一斑。

　　我们了解到2007年公司将通过技改扩能，力争年底子午轮胎钢帘线年产能达到6.5万吨，进一步优化公司产品结构，提升产品整体盈利能力。由于公司在金属制品业务中大力发展毛利率高的钢帘线产品，钢帘线产品的产能和产量将逐年增长，预计未来3年内公司金属制品业务净利润的年复合增长率在10%左右。

　　公司大比例分配方案得到通过

　　公司2006年度利润分配及资本公积金转增股本方案为：以2006年年末总股本265,266,490股为基数，按10：1.8的比例向全体股东派送红股并按每10股派发现金红利0.20元（含税），同时以资本公积金按10：8的比例向全体股东转增股本，共计派送红股47,747,968股，资本公积金转增股本212,213,192股，派发现金红利5,305,330元，剩余未分配利润结转下一年度。以上方案已经于近日得到股东大会审议通过。

　　地产业务分享城市崛起

　　武汉福星惠誉房地产有限公司是湖北福星科技股份有限公司在汉设立的控股子公司，成立于2001年1月18日，注册资本3亿元人民币，一级开发资质。公司现有员工216人，具备年开发100万平方米住宅的能力。2005年跨入中国房地产百强行列，2006年更上一层楼，成为中国房地产百强企业--成长性TOP10。

　　武汉作为房地产开发潜力巨大的二线城市之一，发展前景值得犹为看好。继深圳经济特区、上海浦东新区和天津滨海新区之后，武汉在全力争取全国第四个综合配套改革试点区。一旦武汉申请成功，其城市建设和经济发展将迎来前所未有的发展契机，武汉将成为促进中部地区崛起的重要战略支点。公司作为武汉地区的龙头地产企业，将充分分享城市崛起带来的发展机遇。而武汉市国土房产管理局发布一季度房屋指数，商品住房均价为3817.1元/平方米，较去年第四季度上涨0.59%，涨幅回落0.85%，房价依旧坚挺。

　　福星惠誉目前开发为两大项目都在武汉地区，分别为汉口春天和水岸星城，另有孝感市福星城项目于07年启动。

　　汉口春天项目占地面积246.39亩，预计总建筑面积26.84万平方米，计划分三期建设,预计2007年12月竣工。

　　2006年该项目实现销售结算面积7.07万平方米，销售收入3.00亿元；累计实现销售结算面积10.79万平方米，销售收入4.39亿元；该项目三期工程正在进行主体工程施工。我们认为该项目07年二期收尾近期结束，整体项目将在两年内结算完毕。

　　水岸星城项目占地面积36.34万平方米，预计总建筑面积68.5万平方米，计划将分四期建设，预计2008年8月竣工。该项目一期工程计划开发26.91万平方米，截至2006年年末一期工程低层区已竣工验收，一期工程高层区主体工程已封顶；项目二期工程计划开发21.53万平方米，07年有望部分结算。

　　我们认为随着武汉房价上涨，两个项目的售价也将不断上涨，公司在保证股权激励条件满足的条件下，适当调整开发节奏有利于企业利润最大化。

　　而2006年11月30日公司控股子公司武汉福星惠誉房地产有限公司以2.45亿元的竞买价成功竞得孝感P（2006）

　　2号地块，该地块位于孝感市城区北京一路与天仙路交汇处西南角，项目占地面积17.95万平方米，拟建孝感福星城项目，武汉福星惠誉房地产有限公司出资比例为98%，湖北福星惠誉置业有限公司出资比例为2%。该项目预计总建面32.33万平方米，预计项目总投资81,000万元，预计完工时间为2009年12月。目前正在进行七通一平和项目规划的报建工作，我们预计2007年5月份可正式开工。

　　公司在年报也提出加大房地产土地储备，07年力争土地储备建筑面积达100万平方米；立足湖北，面向全国，争取实现跨区域发展战略。随着土地储备的压力，我们认为公司会充分利用资本市场的融资功能，积极拓宽多种融资渠道，来确保公司土地储备工作的完成。我们通过调研了解到，公司目前仍在积极寻找合适的土地储备，但武汉地区土地商业价值逐渐被市场认同情况下，积极参与土地一级开发为二级开发打下良好基础可能是未来公司比较现实的选择。

　　盈利预测和评级

　　我们认为公司未来三年处于项目结算期，且充分分享了武汉城市发展带来的土地增值空间，股本扩张后预计07、08、09EPS分别为0.69、0.76、0.91，我们按照07年业绩给予公司25倍市盈率，目前股票价格基本合理。但考虑到公司处于一个区域市场龙头的地位，符合我们07年对地产行业的发展路径的判断，给予公司谨慎推荐的评级.苏雪晶长江证券

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