陆家嘴：人民币升值引爆商业地产龙头

机构：信泰证券
陆家嘴(600663)：人民币升值引爆商业地产龙头

信泰证券 孙达

人民币汇率中间价5月22日报7.6551元，再创汇改后新高。目前情况来看，随着市场存贷款利率的上调，人民币升值速度也逐渐加快。

因此有必要多关注人民币升值直接受益的品种，如地产股。本栏目今日推荐陆家嘴(600663)，拥有巨额股权投资概念和资产整合预期以及资产重估题材的商业地产龙头。周二放量突破长期盘整区域，上攻形态已然确立，后市有望在人民币升值的背景下，突破爆发，可重点关注。

重估价值惊人 上升空间巨大

陆家嘴（600663）正谋求从土地一级开发商向商用物业经营商的战略转型。目前公司存量物业为15万平米，在建项目37万平米。2007年规划建设面积约50万平米，其中大部分计划于年内开工。未来3年公司将建设100万平米的商业物业，改造已有的商业物业，并可能将40万平米储备地块的用地性质向商用调整，扩大出租物业的规模。公司的这一转型，与上海加快国际金融中心建设的规划相吻合。2006年浦东甲级办公楼租金增长了23.2％，陆家嘴区域的写字楼日租金更是多年来保持两位数的增长速度。随着陆家嘴金融中心战略的深入推进，该区域物业租赁价格仍有较大的上涨空间，未来公司的租金收入将会大规模增长。

鉴于陆家嘴业务转型的顺利推进，东方证券改变原来以土地价值对公司进行估值的模式，转为按物业价值对公司进行估值。 与香港持有型公司相比，陆家嘴未来的可持有物业规模、物业品质均居领先地位，但其总市值却远低于港股，仅达到可比公司的15-20%左右。这与A股普遍高于H 股的市场状况，极不相称，显示低估十分严重。按照香港会计准则，投资物业的EPS。假设物业的平均建成年限为2011 年，贴现率7%，东方证券的动态估值结果：贴现至2007 年，公司每股价值高达82 元。根据东方证券的分析，无疑该股的上升空间巨大，值得重点关注。

股权投资收益较大

陆家嘴（600663）06年年报显示，公司持有招商银行1758.98万股份(初始投资成本2085.6万元)、持有交通银行578.7万法人股(初始投资成本626万元)、持有光大银行1694万法人股(初始投资成本3311万元)、持有天安保险750万法人股(初始投资成本750万元)、持有大众保险1680万法人股(初始投资成本2167万元，占7.14%)、还持有国泰君安证券760万股份(初始投资成本1000万元)，申银万国证券3238.85万股份(初始投资成本4372.45万元)。在实行新会计制度情况下，该部分股权投资将直接计入利润，投资收益将有一个爆炸性的增长。在目前热炒股权投资个股的情况下，股价也有望跟涨。

股改兑现资产整合预期

公司股改时，大股东曾书面承诺：支持上市公司进行主营业务转型，并且集团公司目前拥有的、具有稳定收益的、和上述主营业务相关的物业及股权，以及自有土地对外转让时，赋予上市公司同等条件下的优先受让权，以支持上市公司主营业务的发展。

目前，大股东陆家嘴集团旗下有诸多控股、参股公司。其中包括：投资物业开发经营公司，富都世界；房产开发公司，如新高桥、弘安实业等；物业管理公司，陆家嘴物业管理公司，物业管理规模庞大，是全国的知名品牌物业公司；园区服务配套公司，等等。从功能定位来看，母公司应主要承担更多的政府职能，而市场化运作，可能会更多赋予上市公司执行。从减少同业竞争的角度看，趋势应该是，集团的房产开发经营业务，更多转予上市公司。从股改承诺看，上市公司与大股东之间的整合，已经有据可依。整合一旦进行，上市公司的资产实力将得到有力的加强与提高。

二级市场来看，陆家嘴（600663）作为拥有巨额股权投资概念和资产整合预期以及资产重估题材的商业地产龙头，周二放量突破长期盘整区域，上攻形态已然确立，后市有望在人民币升值的背景下，突破爆发，可重点关注。

搜狐证券声明：本频道资讯内容系转引自合作媒体及合作机构，不代表搜狐证券自身观点与立场，建议投资者对此资讯谨慎判断，据此入市，风险自担。